Die US-Notenbank Der Vorsitzende Jerome Powell sagte Reportern am Mittwoch, die Situation auf dem US-Wohnungsmarkt sei „kompliziert“ und die „Senkung der Inflation“ sei das Beste, was die Verantwortlichen tun könnten, um zu helfen. Die Abkühlung der Inflation wird es der Fed letztendlich ermöglichen, die Zinsen zu senken und den derzeitigen Lock-in-Effekt zu mildern, aber dieser Prozess wird länger dauern als bisher angenommen.
„Die Situation auf dem Wohnungsmarkt ist kompliziert. Hier haben die Zinsen wirklich einen erheblichen Einfluss“, sagte Powell während einer Pressekonferenz nach der Sitzung des Offenmarktausschusses der US-Notenbank (FOMC) am Mittwoch. „Letztendlich ist das Beste, was wir für den Wohnungsmarkt tun können, die Inflation zu senken, damit wir die Zinsen senken können, damit sich der Wohnungsmarkt weiter normalisieren kann.“
Powell fügte hinzu, dass es „weiterhin einen landesweiten Wohnungsmangel geben wird, wie es ihn schon vor der Pandemie gab“ und dass es „zu Verzerrungen kommen wird, die wir durch den Lock-in-Effekt erleben“.
Powell bezog sich dabei auf die aktuelle Situation, in der sich Eigenheimbesitzer mit historisch niedrigen Hypothekenzinsen nicht dazu motiviert fühlen, ihre Häuser zu verkaufen, was zu einer Verringerung der Zahl der auf dem Markt verfügbaren Immobilien führt.
A Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierungj Forschungsbericht Aus einer im März 2024 veröffentlichten Studie geht hervor, dass fast alle 50 Millionen aktiven Hypotheken einen Festzins haben und die Zinssätze bei den meisten weit unter den vorherrschenden Marktzinsen liegen, was einen Anreiz zum Verkauf darstellt.
Das Dokument legt nahe, dass ein Eigenheimbesitzer mit einem Hypothekenzins von 4 % – also näher an den Werten aus der Pandemie-Ära von 2 bis 4 % – bei einem Hypothekenzins von 7 % mit einer um mehr als 50 % geringerer Wahrscheinlichkeit sein Haus verkaufen würde, als wenn er bei 4 % läge.
Ebenfalls am Mittwoch behielt die Fed wie erwartet ihren kurzfristigen Leitzins zwischen 5,25% und 5,5% bei. Sie veröffentlichte zudem Schätzungen, aus denen hervorgeht, dass die meisten ihrer Beamten in diesem Jahr nur eine Zinssenkung prognostizieren, verglichen mit einer Mehrheit, die im März insgesamt drei Senkungen plante. Und das trotz des niedrigsten jährlichen Inflationsberichts seit Anfang 2021.
„Die Fed ringt mit der hartnäckigen Inflation. Der Verbraucherpreisindex für Mai war niedriger als erwartet, aber die Fed wird erst dann Erfolg haben, wenn sich die Inflation mehrere Monate in Folge verbessert hat“, sagt Holden Lewis, ein Immobilien- und Hypothekenexperte bei NerdWallethieß es in einer Erklärung.
Laut Lewis sind die Hypothekenzinsen letzte Woche leicht gesunken, aber der Rückgang lässt nicht auf einen langfristigen Trend schließen. Seiner Meinung nach „werden die Hypothekenzinsen für den Rest des Jahres 2024 wahrscheinlich hartnäckig über 6,5 % bleiben.“
Die Fed-Vertreter haben nicht nur die Zahl der geplanten Zinssenkungen in diesem Jahr von drei auf eine reduziert, sondern auch ihre Zinsschätzung zum Jahresende erhöht. Der mittlere Leitzinssatz wird Ende 2024 voraussichtlich bei 5,1 % liegen, verglichen mit 4,6 % im März. Für 2025 stiegen die Prognosen von 3,9 % im März auf 4,1 % im Juni.
Das bedeutet, dass „dieser Kürzungszyklus, sobald er einmal begonnen hat, wahrscheinlich kürzer sein wird als frühere Zyklen“, so Verband der Hypothekenbanken (MBA) Chefökonom Mike Fratantoni.
Die Ankündigung vom Mittwoch änderte jedoch nichts an der Prognose der MBA, dass die Hypothekenzinsen bis Ende 2024 auf etwa 6,5 % sinken werden.
Freddie Macs Der neueste Index, der am Donnerstag veröffentlicht wurde, zeigt, dass 30-jährige Festhypotheken im Durchschnitt 6,95 % betragen. Der konforme Kreditzins lag bei 7,15 % Die Zentrum für Hypothekenzinsen.
„Die Entwicklung der Hypothekenzinsen wird den Zinsbindungseffekt bei den Hypothekenzinsen wahrscheinlich erst gegen Ende des Jahres und möglicherweise bis weit ins Jahr 2025 hinein aufheben, da die Fed an der Bekämpfung der Inflation festhält“, Realtor.com sagte der leitende Wirtschaftswissenschaftler Ralph McLaughlin in einer Erklärung.
Laut McLaughlin müsste die Rendite einer 10-jährigen Laufzeit um 150 bis 200 Basispunkte sinken, damit sich Eigenheimbesitzer wohl dabei fühlen, ihr Haus zu verkaufen und ein anderes zu kaufen.
„Bei den aktuellen Spreads könnte dies 3-4 Zinssenkungen um jeweils einen Viertelprozentpunkt durch die Fed erfordern“, sagte McLaughlin. „Derzeit rechnet der Markt nur mit einer Senkung bis zum Jahresende und 2-3 Senkungen im Jahr 2025. Daher könnte jeder, der hofft, dass der Lock-in-Effekt in diesem Jahr aufgehoben wird, bitter enttäuscht werden.“
Experten der Wohnungswirtschaft gehen davon aus, dass die Geschäfte zwischen Verkäufern und Käufern abgeschlossen werden, die mit besonderen Lebensereignissen konfrontiert sind – etwa einer Scheidung, einem Ruhestand, einem Umzug aus beruflichen Gründen in einen anderen Staat oder der Gründung einer Familie.
Chuckie Reddy, Partner und Leiter für Wachstumsinvestitionen bei QED-Investorenein Fintech-Risikokapitalunternehmen mit einem verwalteten Vermögen von über 5 Milliarden US-Dollar, sagte, dass sich mit der Verzögerung der Erleichterung bei den Hypothekenzinsen „einige Anzeichen einer Bestandsbildung abzeichnen, die zu einigen Preissenkungen führen könnte“.
„Wir sehen zum ersten Mal tatsächlich einige Daten, die zeigen, dass die Käufer etwas erschöpft sind und Verkäufer auf den Markt kommen. Damit wird ein Szenario geschaffen, in dem wir mit Preissenkungen und fallenden Immobilienpreisen zum Marktgleichgewicht zurückkehren könnten“, sagte Reddy in einer Erklärung.