Washington
CNN
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Die Hypothekenzinsen haben potenzielle Käufer in diesem Jahr auf eine Reise mitgenommen – und es ist erst März.
Im Allgemeinen können Käufer von Eigenheimen davon ausgehen, dass die Hypothekenzinsen im weiteren Jahresverlauf sinken werden, da sich die Bankenkrise hinzieht, was die Inflation abkühlen könnte.
Aber es gibt bestimmt einige Unebenheiten auf dem Weg. Hier erfahren Sie, warum die Zinsen gestiegen sind und wo sie landen könnten.
Nach einem stetigen Anstieg im vergangenen Jahr als Ergebnis der historischen Kampagne der US-Notenbank zur Eindämmung der Inflation erreichte der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek laut Freddie Mac im November einen Höchststand von 7,08 %. Dann, als Wirtschaftsdaten darauf hindeuteten, dass die Inflation zurückging, driftete die Durchschnittsrate bis Januar nach unten.
Aber eine Reihe robuster Wirtschaftsberichte im Februar brachten Bedenken hervor, dass sich die Inflation nicht so schnell oder so stark abkühlte, wie viele gehofft hatten. Infolgedessen stiegen die durchschnittlichen Hypothekenzinsen nach einem Rückgang auf 6,09 % wieder an und stiegen im Laufe des Monats um einen halben Prozentpunkt.
Dann, im März, begannen die Banken zusammenzubrechen. Das ließ die Kurse wieder fallen.
Weder die Maßnahmen der Federal Reserve noch die Bankpleiten wirken sich direkt auf die Hypothekenzinsen aus. Aber die Zinsen werden indirekt durch Maßnahmen beeinflusst, die die Fed ergreift oder voraussichtlich ergreifen wird, sowie durch die Gesundheit des breiteren Finanzsystems und jegliche Unsicherheit, die durchsickern könnte.
Am Mittwoch kündigte die Federal Reserve an, dass sie die Zinssätze um einen Viertelpunkt anheben werde, da sie versucht, die hartnäckig hohe Inflation zu bekämpfen und gleichzeitig die jüngsten Risiken für die Finanzstabilität zu berücksichtigen.
Während die Bankzusammenbrüche die Arbeit der Fed komplizierter machten, sagten Analysten, dass die Bankenkrise, wenn sie eingedämmt worden wäre, tatsächlich etwas für die Fed getan hätte, indem sie die Preise senkte, ohne die Zinssätze zu erhöhen. Zu diesem Zeitpunkt deutete die Fed am Mittwoch an, dass sie sich möglicherweise am Ende ihres Zinserhöhungszyklus befinden könnte.
Die Hypothekenzinsen folgen in der Regel der Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen, die sich auf der Grundlage einer Kombination aus Vorfreude auf die Maßnahmen der Fed, dem, was die Fed tatsächlich tut, und den Reaktionen der Anleger bewegen. Wenn die Renditen der Staatsanleihen steigen, steigen auch die Hypothekenzinsen; wenn sie sinken, neigen die Hypothekenzinsen dazu, zu folgen.
Nach der Ankündigung der Fed am Mittwoch fielen die Anleiherenditen – und die Hypothekenzinsen, die normalerweise darauf folgen –.
Aber die Beziehung zwischen Hypothekenzinsen und Staatsanleihen hat sich in den letzten Wochen leicht abgeschwächt, sagte Orphe Divounguy, Senior Economist bei Zillow.
„Der Sekundärhypothekenmarkt könnte auf Spekulationen reagieren, dass mehr Finanzinstitute ihre langfristigen Anlagen wie hypothekenbesicherte Wertpapiere verkaufen müssten, um heute mehr Liquidität zu erhalten“, sagte er.
Selbst wenn Treasuries sinken, sagte er, werden strengere Kreditbedingungen infolge von Bankzusammenbrüchen wahrscheinlich einen dramatischen Rückgang der Hypothekenzinsen begrenzen.
„Dies könnte den Zugang von Hypothekengebern zu Finanzierungsquellen einschränken, was zu höheren Zinsen führen würde, als Treasuries andernfalls angeben würden“, sagte Divounguy. „Für Kreditnehmer waren die Kreditvergabestandards bereits recht streng, und strengere Bedingungen könnten es einigen Home-Shoppern erschweren, die Finanzierung zu sichern. Für Verkäufer von Eigenheimen wiederum könnte die Zeit für den Verkauf zunehmen, da die Käufer zögern.“
Die Inflation ist immer noch ziemlich hoch, aber sie verlangsamt sich und Analysten erwarten eine viel langsamere Wirtschaft in den nächsten Quartalen – was die Inflation weiter senken dürfte. Dies ist gut für Hypothekenkreditnehmer, die damit rechnen können, dass die Zinsen in diesem Jahr sinken werden, sagte Mike Fratantoni, Senior Vice President und Chefökonom der Mortgage Bankers Association.
„Eigenheimkäufer im Jahr 2023 haben sich als sehr empfindlich gegenüber Änderungen der Hypothekenzinsen erwiesen“, sagte Fratantoni.
Der MBA prognostiziert, dass die Hypothekenzinsen im Laufe dieses Jahres wahrscheinlich nach unten tendieren werden, wobei der 30-jährige Festzins bis Ende des Jahres auf etwa 5,3 % fallen wird.
„Der Immobilienmarkt war der erste Sektor, der sich infolge einer strafferen Geldpolitik verlangsamte, und sollte der erste sein, der davon profitiert, wenn die politischen Entscheidungsträger die Zinserhöhungen verlangsamen – und letztendlich stoppen“, sagte Fratantoni.
In der zweiten Jahreshälfte dürfte sich das Inflationsbild verbessern, was zu stabileren Hypothekenzinsen führen wird.
„Erwartungen eines langsameren Wirtschaftswachstums oder sogar einer Rezession sollten die Inflation senken und zu einem Rückgang der Hypothekenzinsen beitragen“, sagte Divounguy.
Das sind gute Nachrichten für Käufer von Eigenheimen, da es die Erschwinglichkeit verbessert und die Kosten für die Finanzierung eines Eigenheims senkt. Es kommt auch den Verkäufern zugute, da es die Intensität einer Zinsbindung verringert.
Niedrigere Zinsen könnten auch mehr Hausbesitzer davon überzeugen, ihr Haus zum Verkauf anzubieten. Mit dem Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern in der Nähe historischer Tiefststände würde dies einen äußerst begrenzten Bestand um dringend benötigte Bestände erweitern.
„Im heutigen kostspieligen Umfeld lenken Hypothekenzinsen sowohl Angebot als auch Nachfrage“, sagte Divounguy. „Die Hausverkäufe nahmen im Januar zu, als die Zinsen relativ niedrig waren, und ließen dann nach, als sie wieder hochfuhren.“
Aber mit der Abkühlung der Inflation steigt das Risiko von Arbeitsplatzverlusten, was typischerweise schlecht für den Wohnungsmarkt ist.
„Natürlich bleibt viel Ungewissheit in Bezug auf den Stand der Inflation und diese sich noch entwickelnden Bankenturbulenzen“, sagte Divounguy.
In seiner Rede am Mittwoch sagte der Fed-Vorsitzende Jerome Powell, dass Schätzungen darüber, wie stark die jüngsten Entwicklungen im Bankensektor die Wirtschaft bremsen könnten, „zu diesem Zeitpunkt fast nur Vermutungen“ seien.
Aber unabhängig davon, welchen Kurs die Wirtschaft und die Bankenkonzerne einschlagen, ihre Auswirkungen werden sich schnell in den Hypothekenzinsen bemerkbar machen.
„Beweise – in beide Richtungen – von Spillovers in die breitere Wirtschaft oder eine Beschleunigung der Inflation würden wahrscheinlich zu einem weiteren politischen Kurswechsel führen, der sich in den Hypothekenzinsen niederschlagen würde“, sagte Divounguy.