Für Joe, einen Jugendarbeiter in den Zwanzigern, haben steigende Mieten das Leben und Arbeiten in London prekär gemacht.
„Unsere Miete kostet 50 % unseres kombinierten Lohns vor Rechnungen“, sagt Joe, der mit seinem Partner, einer Empfangsdame, teilt. Sie zahlen 1.450 Pfund im Monat für eine „sehr kleine“ Wohnung mit einem Schlafzimmer. Der Mietvertrag des Paares ist vor kurzem abgelaufen und sie haben jetzt eine lockere Vereinbarung mit dem Vermieter, in der Wohnung zu bleiben.
„Bei einer Zwangsräumung könnten wir uns am Ende keine vergleichbare Immobilie mehr leisten. Wir müssten wieder bei unseren Eltern einziehen. Ich müsste meinen Job aufgeben, da meine Eltern außerhalb der Pendlerentfernung wohnen“, sagt er.
Obwohl die Mieten rapide steigen, die Immobilienpreise zu fallen beginnen, die Bank of England die Zinsen auf das Niveau von zuletzt 2008 anhebt und Großbritannien vor einer langen Rezession steht, deuten zunehmend Anzeichen darauf hin, dass der Immobilienmarkt seinen Höhepunkt erreicht hat.
Der Chefökonom der Bank, Huw Pill, warnte letzte Woche, dass trotz der wachsenden Risiken einer langen Rezession „noch mehr zu tun“ sei, um die steigende, zweistellige Inflation zu bekämpfen. Die Zentralbank hat ihren Leitzins Anfang November um 0,75 Prozentpunkte auf 3 % angehoben, der größte Einzelanstieg der Kreditkosten seit 1989. Dadurch werden die Hypothekenrechnungen für Haushalte, die erneuern sollen, im Durchschnitt um etwa 3.000 £ pro Jahr steigen ihre Hypotheken. Die Geldmärkte sagen voraus, dass die Zinssätze bis Mai auf 4,5 % steigen und für den Rest des Jahres 2023 auf diesem Niveau bleiben werden, obwohl die Erwartungen an die Spitzenzinsen seit dem Abgang von Liz Truss und Kwasi Kwarteng nachgelassen haben. Der Gouverneur der Bank, Andrew Bailey, hat angedeutet, dass der Spitzenwert der Zinssätze durchaus niedriger sein könnte.
Hier sehen wir uns die Warnzeichen für den Wohnungsmarkt an.
Bezahlbarkeit
Die Löhne konnten in den letzten Jahren nicht mit den steigenden Immobilienpreisen Schritt halten, was es für Erstkäufer schwieriger machte, für eine Anzahlung zu sparen, während die Jahre der billigen Kreditaufnahme zu Ende gingen.
Die Preise für neue festverzinsliche Hypotheken begannen im Laufe des Sommers zu steigen und schossen in die Höhe, nachdem das katastrophale Mini-Budget der Truss-Regierung Chaos an den Finanzmärkten auslöste. Der durchschnittliche zweijährige Festpreis stieg Ende Oktober auf 6,65 % und liegt jetzt bei 6,35 %, während der fünfjährige Festpreis laut Moneyfacts 6,12 % kostet.
Etwas mehr als 2 Mio. Hypotheken, rund ein Viertel der Gesamtsumme, laufen bis Ende 2023 aus ihrer festen Laufzeit und „werden voraussichtlich zu deutlich höheren Zinsen refinanziert“, Die Bank of England hat gewarnt.
Neal Hudson, ein britischer Immobilienmarktanalyst, sagte: „Einzeln betrachtet würden diese höheren Hypothekenzinsen einigen Haushalten Schwierigkeiten bereiten, aber die Auswirkungen auf den breiteren Immobilienmarkt und die Wirtschaft könnten bewältigt werden.
„Allerdings steht neben höheren Hypothekarzinsen die Lebenshaltungskostenkrise mit hoher Inflation und steigenden Energiekosten neben rasant steigenden Mieten. Und es sieht jetzt so aus, als könnten wir der Liste öffentliche Ausgabenkürzungen und Lohnobergrenzen hinzufügen. Die Aussichten für den Wohnungsmarkt und die Wirtschaft sehen beängstigend aus – und jede Verschlechterung in einem wird sich auf den anderen auswirken.“
Die Zahl der beschlagnahmten britischen Häuser stieg um 15 % auf 700 im dritten Quartal gegenüber dem zweiten, Das berichtete die Bank UK Finance letzte Woche. Sie bleiben jedoch auf niedrigem Niveau, da dies nur etwa die Hälfte der insgesamt 1.340 im dritten Quartal 2019 ist.
Die Immobilienpreise haben begonnen zu fallen …
Nationwide, die größte Bausparkasse des Landes, sagte, dass der durchschnittliche britische Hauspreis im Oktober von September um 0,9 % auf 268.282 £ gefallen ist, während Halifax, ein weiterer großer Hypothekengeber, einen monatlichen Wertrückgang von 0,4 % meldete und das jährliche Hauspreiswachstum sich stark verlangsamt hat . Die Royal Institution of Chartered Surveyors berichtete, dass die Immobilienpreise letzten Monat nach mehr als zwei Jahren Wachstum ins Stocken geraten seien. Die neuesten Daten des Amtes für nationale Statistik zeigen, dass die jährlichen Hauspreissteigerungen von 16 % im Juli auf 13,6 % im August nachlassen.
Die Hypothekengenehmigungen für Hauskäufe, die auf eine weitere Abschwächung hindeuten, sanken von 74.400 im August auf 66.800 im September. Das berichtet die Bank of England.
… und 2023 sollen die Werte noch stärker sinken
Die NatWest Group prognostiziert, dass die Hauspreise im nächsten Jahr um 7 % fallen werden, während der EY Item Club, ein Wirtschaftsprognostiker, Preisrückgänge zwischen 5 % und 10 % erwartet.
Matthew Pointon, Senior Economist bei der Beratungsgesellschaft Capital Economics, sagte: „Da die Hypothekenzinsen im Jahr 2023 voraussichtlich über 5 % bleiben werden, wird die Nachfrage niedrig bleiben und zu einem Rückgang der Immobilienpreise um 12 % von der Spitze bis zum Tiefpunkt im nächsten Jahr führen“. 18 Monate.
Der Immobilienmakler JLL stellte fest, dass Hauspreiscrashs in Großbritannien selten waren; Die Preise fielen während der Rezession Anfang der 90er Jahre um 20 % und während der Finanzkrise 2008/9 um 15 %. Es prognostiziert, dass die Preise im nächsten Jahr um 6 % sinken werden.
„Das ist nicht 2008“, sagt Kallum Pickering, Senior Economist bei der Berenberg Bank. „Die meisten Hypothekenschulden sitzen bei den Haushalten, die über ausreichende Sparpuffer verfügen und sich höhere Zinskosten leisten können, ohne die Bank zu sprengen.“
Er sagt, dass die schneller als erwartete Immobilienmarktkorrektur bedeutet, dass die Bank nicht viel mehr Straffungen vornehmen muss. „Wenn die Bank bald aufhört zu steigen, sollten weitere Hypothekenzinssenkungen das Risiko eines massiven Einbruchs der Immobilienpreise von 15 % oder mehr eindämmen.“
Analysten sagen, dass eine große Welle von Pfändungen unwahrscheinlich erscheint, da die Kreditgeber alles tun werden, um sie zu vermeiden. Die Banken haben sich auf steigende Kreditausfälle vorbereitet, wobei HSBC 965 Millionen Pfund und Lloyds Banking Group 668 Millionen Pfund zurückstellte. „Aber auf der Lebenshaltungskostenkrise könnte sich ein allmächtiger Konsumausgabenschock aufbauen“, sagt Hudson.
Die Verkäufe von Neubauten haben sich stark verlangsamt
Drei der größten britischen Wohnungsbauunternehmen – Persimmon, Taylor Wimpey und Redrow – haben in den letzten Wochen stark rückläufige Verkäufe und höhere Stornierungsraten gemeldet. Abgesehen von den sich verschlechternden Wirtschaftsaussichten steht das staatlich geförderte Kaufhilfeprogramm, das einen großen Teil der Verkäufe ausmachte, kurz vor dem Ende. Die Aktien von Hausbauern sind im vergangenen Jahr eingebrochen, da die Anleger ihre Aussichten düster einschätzen.
Die Mieten haben Rekordhöhen erreicht
Die durchschnittlichen privaten Monatsmieten erreichten in diesem Quartal ein Rekordhoch von 1.162 £, da die Mieternachfrage das Angebot an zu vermietenden Wohnungen bei weitem überstieg, was laut der Immobilien-Website Rightmove mehr Menschen dazu zwang, sich in Einzimmerwohnungen zu verkleinern.
Die durchschnittliche ausgeschriebene Miete im Großraum London war mit 2.343 £ um 16,1 % höher als vor einem Jahr, die höchste Wachstumsrate aller Regionen seit Beginn der Aufzeichnungen. Einige Städte und Gemeinden waren jedoch mit noch größeren jährlichen Anstiegen konfrontiert: 22,2 % in Newbury, 20,5 % in Manchester, 19,6 % in Cardiff, 18 % in Edinburgh und 17,6 % in Birmingham.
Laut einer Studie der Joseph Rowntree Foundation leiden private Mieter doppelt so häufig wie Hausbesitzer unter Angstsymptomen.