Im Jahr 2021 haben mehr als 90 % der Kreditnehmer einen Kredit bei einem Fintech-Hypothekengeber abgeschlossen Ordentliche Kredite entschied sich für eine 30-jährige Festhypothek. Aber in diesem Jahr, als die Zinsen den Höchststand von 6 % erreicht haben, sind etwa 70 % der Neuvergabe von Neat Hypotheken mit variablem Zinssatz, ein Produkt, das bis vor kurzem aufgrund von in Ungnade gefallen war Rolle, die sie spielten in der Immobilienkrise von 2008 und ein Jahrzehnt plus Festhypotheken unter 5 %.
“Es ist offensichtlich nicht nur ein Flip-Flop, es ist ein ziemlich großer Schritt”, sagte Luke Johnson, der Gründer und CEO von Neat Loans.
In einem angespannten Wohnungsmarkt mit knappen Lagerbeständen und steigenden Zinsen entscheiden sich viele Hauskäufer für ARMs, die niedrigere Zinsen für einen anfänglichen Zeitraum mit festem Zinssatz tragen und sich über eine Laufzeit von 30 Jahren amortisieren.
„ARMs können eine gute Option für jemanden sein, der in ein Haus einziehen, eine niedrigere monatliche Zahlung und etwas Eigenkapital erhalten und dann entscheiden möchte, ob er im Haus bleiben oder einen Kredit refinanzieren möchte, bevor dieser feste Zeitraum abläuft“, Joel Kan , stellvertretender Vizepräsident für Wirtschafts- und Branchenprognosen bei der Verband der Hypothekenbanken (MBA)sagte HousingWire.
Die Art und Weise, wie ARMs funktionieren, ist, dass Kreditgeber niedrigere Hypothekenzinsen für die ersten drei, fünf, sieben Jahre anbieten. Nach Ablauf dieser Anfangsphase werden die Zinsen regelmäßig auf der Grundlage einer Benchmark oder eines Index angepasst, wie z. B. der Secured Overnight Financing Rate, bekannt als SOFR, basierend auf tatsächlichen Transaktionen auf dem Treasury-Repo-Markt.
Das Antragsvolumen für ARMs erreichte im Mai ein 14-Jahres-Hoch und machte laut MBA fast 11 % des gesamten Hypothekenantrags aus. Im Vergleich zum Jahresanfang hat er sich von 3 % fast verdreifacht.
Während das Interesse an ARMs aufgrund der Rolle, die sie bei der Immobilienkrise von 2008 spielten, nachließ, ist die Nachfrage der Kreditnehmer nach ARMs zurückgekehrt. Ob die Nachfrage nach ARMs wachsen wird, hängt weitgehend von den Hypothekenzinsen und der Liquidität auf dem Sekundärmarkt ab, sagten Hypothekenmanager und Analysten.
Strengere Vorschriften, neue Richtlinien
Der Anteil der Hypothekenanträge für ARMs liegt immer noch unter dem historischen Durchschnitt zwischen 1990 und 2022 von 12,49 % und deutlich unter dem Höchststand von 36,6 % im Jahr 2005, sagte der MBA. Selbst wenn sich mehr Kreditnehmer in einem Umfeld steigender Zinsen für ARMs entschieden haben, werden strengere Zeichnungsrichtlinien für ARMs und Gesetze, die die Kreditgeber in Schach halten, verhindern, dass Kreditnehmer in Krediten gefangen sind, die sie sich nicht leisten konnten, wie es Mitte der 2000er Jahre der Fall war, sagte Keith Gumbinger, Vice Präsident bei HSH Associates.
Im Vorfeld der Immobilienkrise stellten viele Subprime-Kreditgeber den Kreditnehmern zinsfreie ARMs zur Verfügung, die zunächst niedrige Zinsen boten. Einige Käufer, die sich nicht für eine herkömmliche Hypothek qualifizieren konnten, wandten sich an eine ARM, um niedrigere monatliche Zahlungen zu leisten.
„Sie konnten nicht nur einen Kredit bekommen, wenn Sie eine schreckliche Kreditwürdigkeit hatten (Mitte der 2000er Jahre), sondern Sie konnten auch einen Kredit bekommen, wenn Sie eine schreckliche Kreditwürdigkeit und fast keine Anzahlung hatten“, sagte Gumbinger. „Sie konnten einen ARM erhalten, indem Sie nicht einmal Unterlagen für Ihr Einkommen oder Vermögen vorgelegt haben.“
Die Hypothekenbranche ist anders als vor 14 Jahren. Neue Zeichnungsrichtlinien für ARMs erschweren es Kreditnehmern, sich in Zwangsvollstreckungen und regulatorische Obergrenzenanpassungen zu begeben, die prozentuale Erhöhungen pro Zeitraum und über die Laufzeit des Darlehens begrenzen.
Der Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act von 2010, der als direkte Reaktion auf die Finanzkrise geschaffen wurde, verlangt von Kreditgebern, die Rückzahlungsfähigkeit (ATR) eines Käufers zu überprüfen, was sie vor räuberischen Kreditvergabepraktiken schützt.
„Kein Einheitsbrei“
Der überraschende Anstieg der Zinsen – ein Anstieg von 3 % im Januar auf über 6 % im Juni – hauchte ARMs auf der Nachfrageseite neues Leben ein, insbesondere für Kredite mit großen Salden. Aber auf der Angebotsseite gibt es auf dem Sekundärmarkt nicht viel Liquidität.
ARM-Darlehen tauchen auf dem Private-Label-Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) noch nicht in nennenswertem Umfang auf, „weil die meisten Deals, die wir in diesem Jahr bisher gesehen haben, aus dem Jahr 2021 stammen“, Maria Luisa De Gaetano Polverosi, Associate Geschäftsführer einer Ratingagentur Moody’s Investor Services, sagte während eines Panels auf der Secondary and Capital Markets Conference & Expo des MBA im Mai in New York City.
Der Unterschied zwischen einer 30-jährigen Festhypothek und einem ARM-Darlehen oder der Spread ist nicht groß genug, was bedeutet, dass „der Kreditnehmer nicht genug Nutzen hat, um ihn vorzulegen“, sagte Paul Blaylock, CEO von Tampa, Florida Leihflug sagte.
In der jüngsten PMMS-Hypothekenumfrage von Freddie Mac, die die Hypothekenzinsen für den Kauf verfolgt, lag die 30-jährige Festhypothek letzte Woche im Durchschnitt bei 5,23 %, während die 5-jährige ARM im Durchschnitt bei 4,12 % lag. (Die Umfrage wurde am 9. Juni veröffentlicht, einen Tag bevor die Hypothekenzinsen aufgrund von Nachrichten über schlechter als erwartete Inflationszahlen und Befürchtungen in die Höhe schossen Bundesreservedie bevorstehende Zinserhöhungsantwort von .)
„Es ist keine Einheitslösung“, sagte Paul Blaylock, CEO von LoanFlight. „Aber es sollte für die meisten Menschen einleuchten, dass, wenn der Unterschied zwischen einer ARM- und einer 30-jährigen Festzinshypothek sehr gering ist, es das Risiko eines Zinssatzes, der sich anpassen und in drei Jahren viel höher steigen könnte, möglicherweise nicht wert ist oder fünf oder sieben Jahre.“
Wenn ARMs bei Verbriefungsgeschäften auftauchen, ist Moody’s laut Polverosi gut gerüstet, um das Risiko der Angebote einzuschätzen. „Wir haben viele Daten zu diesen (ARMs) und unsere Modelle sind darauf ausgelegt, dieses Risiko einzuschätzen“, fügte sie hinzu.
Neue ARM-Produkte
Die Kreditgeber nehmen die steigenden Hypothekenzinsen und das zweistellige Wachstum der Eigenheimpreise zur Kenntnis, da die Kreditgeber neue ARM-Produkte einführen.
Großkreditgeber aus Michigan Heimatpunkt führte im Mai ein Jumbo-ARM-Produkt ein, das einen maximalen Kreditbetrag von bis zu 2,5 Millionen US-Dollar bietet. Die Jumbo-ARMs von Homepoint haben eine Zinsbindung von sieben oder zehn Jahren, und das Darlehen wird alle sechs Monate angepasst. Seit dem Start im letzten Monat machten Jumbo ARMs 28 % seines Jumbo-Geschäfts aus, sagte der Kreditgeber gegenüber HousingWire.
„Eigenheimkäufer haben heute ein stärkeres Interesse an Hypotheken mit variablem Zinssatz, weil sie eine Lösung für Erschwinglichkeitsprobleme bieten, die durch den jüngsten Anstieg der Zinssätze verursacht wurden“, sagte Phil Shoemaker, Präsident des Bereichs Origination bei Homepoint, in einer Erklärung.
Kreditgenossenschaft von Südkalifornien begann letzten Monat damit, zinsfreie ARMs anzubieten, bei denen der Kreditnehmer die Rückzahlung eines Kapitalbetrags für einen bestimmten Zeitraum verzögert. Die Zinsen sind als Kauf- oder Refinanzierungsdarlehen erhältlich und werden mit Laufzeiten von fünf und sieben Jahren für Hauptwohnsitze bis zu 3 Millionen US-Dollar oder für Zweitwohnungen bis zu 2,5 Millionen US-Dollar angeboten.
“Wenn die Zinsen steigen, könnte es für bestimmte Kreditnehmer, die sich in der richtigen finanziellen Situation befinden, sinnvoll sein, ARMs zu bekommen, um in Wohneigentum einzutreten und dieses Eigenheimgebäude zu nutzen”, sagte Kan von MBA. Kreditnehmer müssen verstehen, dass sie es können vor Ablauf der Zinsbindungsfrist refinanzieren, das Haus verkaufen oder bereit sein müssen, höhere Zahlungen zu leisten, sagte Kan.
Es ist wichtig, dass Kunden ihre Optionen zwischen ARMs und einer Festhypothek sehen und sehen, was die Unterschiede sind, sagte Johnson von Neat Home Loans. Die Differenz in Bargeld, die zum Abschluss eines Darlehens erforderlich ist, die Differenz in der Darlehenszahlung, die davon abhängt, wie lange der Kreditnehmer plant, im Haus zu leben, und die Steuerabschreibungen, die auf der Steuerklasse des Kreditnehmers basieren, sind alles Dinge, die Kreditsachbearbeiter müssen, um die Kreditnehmer zu informieren.
„Für die nächsten sechs Monate erwarten wir, dass ARMs eine gewisse Popularität haben werden“, sagte Johnson. „Es ist keine schlechte Sache für Kreditnehmer, Kreditgeber und Kreditinvestoren. Kreditsachbearbeiter, die nicht in der Subprime-Krise aufgewachsen sind, müssen möglicherweise die Fähigkeit, diese (ARM-)Programme zu erklären, abstauben und die Berechnungen für Kunden durchführen, um die neuen Programme einzuführen.“
Das Post-Arms-Rennen: Hypotheken mit variablem Zinssatz feiern ein Comeback erschien zuerst auf HousingWire.