Für die meisten Immobilienmakler ist die Zusammenarbeit mit einem zuverlässigen Kreditpartner für eine reibungslose und erfolgreiche Transaktion unerlässlich.
„Diese Partnerschaft ist alles“, sagt Amy Breach aus Seattle Keller Williams Agent, erzählt GehäuseDraht Ende 2022. „Der Kreditgeber und der LO können die Transaktion abschließen oder scheitern lassen.“
Die Suche nach zuverlässigen Kreditpartnern erfordert Zeit und einige Versuche und Irrtümer, aber wenn sie erst einmal etabliert sind, ist dies oft das Lebenselixier von LOs.
„Wahrscheinlich stammen etwa 60 bis 70 % unseres Geschäfts aus Empfehlungen unserer früheren Kunden“, sagte Chris Gallo, ein führender LO in New Jersey. „Anwälte, Makler und Kunden machen einen großen Teil unseres Stammgeschäfts aus.“
Nachdem sich ein potenzieller Hauskäufer online Angebote angesehen hat, wendet er sich in der Regel an einen Immobilienmakler, der ihm dann eine Liste empfohlener Kreditgeber und LOs gibt. Doch drei milliardenschwere Kartellklagen, die der Immobilienbranche bevorstehen, könnten bald die Art und Weise verändern, wie Käufer mit Maklern interagieren.
Einige der größten Immobilienmakler des Landes, darunter Keller Williams, RE/MAX, HomeServices of America ebenso wie Nationaler Maklerverbandstehen vor drei Sammelklagen (NAR wird nur in zwei Klagen als Beklagte genannt), die dazu führen könnten, dass die Branche Schadensersatz in zweistelliger Milliardenhöhe zahlt. Überall Immobilien hat gerade zwei der Fälle für insgesamt 83,5 Millionen US-Dollar beigelegt, was darauf hindeutet, dass sich größere Veränderungen abzeichnen könnten.
Die drei Sammelklagen Möhrl, Sitzer/BurnettUnd Nosalekbenannt nach ihren Hauptklägerinnen, nehmen es ins Visier NAR-Teilnahmeregel, das von Maklern verlangt, den Maklern des Käufers ein pauschales Vergütungsangebot zu unterbreiten, um die Immobilie auf einem mit dem Immobilienmakler verbundenen Multiple Listing Service (MLS) anzubieten. Den Klägern zufolge erhöht die Provisionsteilung die Kosten für die Verbraucher und verstößt gegen das Sherman Antitrust Act. NAR behauptet jedoch, dass die derzeitige Provisionsstruktur, die seit über 100 Jahren besteht, den Verbrauchern tatsächlich zugute kommt.
„Die Käufer möchten, dass die börsennotierten Makler ihren Käufervertreter bezahlen, damit sie das meiste Geld in ihre Anzahlung investieren und die bestmöglichen Kreditkonditionen und Zinssätze erhalten können“, sagte Katie Johnson, Chief Legal Officer von NAR. „Verkäufer möchten, dass ihr Immobilienmakler die Vergütung des Käufermaklers zahlt, weil dies dazu führt, dass sich die meisten Käufer ihr Haus leisten können.“
In einer Zeit, in der die Erschwinglichkeit Erstkäufer davon abhält, in den Markt einzutreten, und weiterhin mit steigenden Zinssätzen zu rechnen ist, „wird es dem potenziellen Käufer nur schaden“, argumentierte Michael Borodinsky, Vizepräsident und Filialleiter bei Caliber-Wohnungsbaudarlehen.
„Die aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen sind für einen Hauskäufer derzeit nicht opportunistisch, die Inflation ist immer noch da und alles schränkt die Kaufmöglichkeiten der Käufer ein. Wenn Sie das also zu den Hypothekenzinsen addieren, die derzeit auf dem höchsten Stand seit 20 Jahren liegen, addieren Sie das zu der Tatsache, dass es bis heute immer noch ein sehr, sehr großes Problem mit dem Wohnungsbestand gibt hat die Preise künstlich höher angesetzt, als sie im Hinblick auf die Bewertung wahrscheinlich sein sollten, die Käufer werden nur noch mehr Schmerzen zu spüren bekommen.“
Es wird Monate oder Jahre dauern, bis das endgültige Urteil in den drei Klagen fällt, aber es wird klare Gewinner und Verlierer des Ergebnisses geben, sagten Kreditsachbearbeiter und Experten der Wohnungswirtschaft in Interviews mit HousingWire. Wenn die traditionelle Praxis, dass Verkäufer für beide Seiten der Makler zahlen, aufhört, müssen Wohnungsbauagenturen abwägen, wie Käufer die Vergütung ihrer Makler finanzieren können, so LOs.
Neugestaltung des Hausverkaufs- und Kaufprozesses
Obwohl Johnson bei all diesen Klagen mit einem langwierigen Berufungsverfahren rechnet, rückt die erste Runde des Kampfes schnell näher. Der Prozess gegen Sitzer/Burnett ist für Mitte Oktober geplant, Moehrl wird voraussichtlich in der ersten Hälfte des Jahres 2024 vor Gericht stehen, Nosalek wird höchstwahrscheinlich kurz darauf folgen.
Wenn der Tag kommt, an dem ein endgültiges Urteil gefällt wird, wird Steve Murray, der Mitbegründer von RealTrends Consulting sieht drei mögliche Resultate.
„Im schlimmsten Fall muss der Makler, der den Käufer vertritt, sein eigenes Honorar mit seinem Kunden aushandeln und der Verkäufer kann nicht mehr gezwungen werden, ein pauschales Entschädigungsangebot zu unterbreiten, um in die MLS aufgenommen zu werden“, sagte Murray.
„Das zweite, was passieren könnte, ist, dass sich immer mehr Käufer direkt an den Makler wenden und in diesem Fall eindeutig nicht vertreten sind. Das Dritte, was passieren würde, wäre, dass eine völlig neue Art von Käufermaklern entstehen würde, die eine stündliche Pauschalgebühr für die Vertretung von Käufern verlangen“, so Murray.
Angesichts der jüngsten Einigung mit Anywhere glaubt Murray, dass auch die anderen Angeklagten eine Beilegung der Klagen in Betracht ziehen könnten.
Aber Ken Trepeta, der Präsident von RESPROEr hält sich mit Prognosen zurück. Es könnte von den in der Vergleichsvereinbarung festgelegten Bedingungen abhängen, die noch nicht öffentlich sind, sagte er.
„Wenn sie das regeln und es verschwindet, sie kein Fehlverhalten zugeben und es keine Notwendigkeit gibt, die Richtlinien zu ändern“, sagte er. Der potenzielle Schaden in der Klage Sitzer/Burnett wird voraussichtlich bis zu 4 Milliarden US-Dollar betragen, während der Schaden in der Klage gegen Moehrl bis zu 40 Milliarden US-Dollar betragen könnte.
(Ein Anwalt der Kläger im Moehrl-Fall sagte, Anywhere werde erhebliche Änderungen an seinen Richtlinien vornehmen, machte jedoch keine näheren Angaben.)
NAR wiederum sagt, dass es den Kampf nicht aufgibt.
„Eine Einigung ist für jede Partei in einem Rechtsstreit immer eine Option. Die Verpflichtung von NAR, uns vor Gericht zu verteidigen, bleibt unverändert und wir sind zuversichtlich, dass wir beim Nachweis der Rechtmäßigkeit der angegriffenen Regeln erfolgreich sein werden. Wettbewerbs- und verbraucherfreundliche lokale MLS-Maklermarktplätze gewährleisten Gerechtigkeit, Effizienz, Transparenz und marktorientierte Preisoptionen für Hauskäufer und -verkäufer“, schrieb Mantill Williams, Vizepräsident für Kommunikation bei NAR, in einer E-Mail an HousingWire.
Wenn Käufermakler und Makler nicht mehr an den meisten Immobilientransaktionen beteiligt sind, wie Murray vermutet, könnten LOs und Kreditgeber, die bei Transaktionen auf Maklerempfehlungen angewiesen sind, eine kleinere Zielgruppe haben, auf die sie sich konzentrieren können.
„Es wird wahrscheinlich weniger Makler geben, das Verkaufsvolumen wird von weniger Maklern abgewickelt. Aber wenn Sie ein Originator sind, bedeutet das einfach, dass Ihre Zielgruppe jetzt kleiner ist“, sagte Brian Hale, CEO von Hypothekenberatungspartner. „Wenn Sie nicht mit den besten Produktionsagenten oder -teams der Branche zusammenarbeiten, stellen Sie möglicherweise fest, dass Ihr Kunde weg ist.“
Kreditsachbearbeiter legen möglicherweise immer mehr Wert darauf, Verbraucher direkt zu erreichen, insbesondere wenn ein Käufer beim Hauskauf die Initiative ergreift, anstatt sich auf Makler zu verlassen.
„Wenn kein Käufermakler involviert ist, der nur Schritt für Schritt überwacht, werden die Verbraucher meiner Meinung nach ein wenig von dieser Kontrolle zurücknehmen, weil sie nicht bereit sind, einen Makler für diesen Betrag zu bezahlen.“ Hand halten und sie durchgehen. Sie werden sich also an die Unternehmen wenden, die öffentlich als Verbraucher-Direktkreditgeber bekannt sind“, sagte Mike Roberts, Mitbegründer von City Creek Hypothek.
Fernseh-, Plakat- und Radiowerbung seien traditionelle Wege, Verbraucher direkt zu erreichen, in der Hoffnung, dass Kreditnehmer an den Kreditgeber denken, wenn es Zeit ist, ein Haus zu kaufen, erklärte Roberts.
Während die Akteure der Branche begonnen haben, sich auf eine Vielzahl möglicher Ergebnisse dieser Klagen vorzubereiten, sagen einige Agenten, sie hätten gesehen, wie Kreditgeber daran arbeiteten, ihr verbraucherorientiertes Marketing weiterzuentwickeln.
„Ich habe gesehen, dass einige der besten Kreditsachbearbeiter viel direkter zu den Verbrauchern gehen“, sagte Gretchen Pearson, die Maklerin und Inhaberin von Berkshire Hathaway HomeServices Drysdale Properties. „Einer der besten Kreditsachbearbeiter des Landes hat Webinare eingerichtet, die er viermal pro Woche durchführt, und baut seine eigene Pipeline auf.“
Eine Möglichkeit für Käufer zu finden, die Provisionen ihrer Makler zu finanzieren, ist eine der kritischen Fragen, die Kreditsachbearbeiter aufwerfen, wenn die traditionelle Praxis, dass Verkäufer für die Provisionen beider Makler zahlen, abgeschafft wird.
Die staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) einschließlich Fannie Mae Und Freddie Mac ebenso wie Bundeswohnungsverwaltung (FHA) müsste wahrscheinlich abwägen, sagten Kreditsachbearbeiter.
„Ich denke, das ist das Wichtigste, damit diese Käufer nicht dadurch beeinträchtigt werden, dass sie nicht über ausreichende Mittel für eine Anzahlung verfügen“, sagte Borodinsky. „Denn andernfalls wird das gesamte Konzept, wie wir Abschlusskosten definieren, irgendwie zunichte gemacht, denn jetzt müssen wir das fast wie eine weitere Steuer oder Gebühr hinzufügen.“
Wenn Fannie Mae und Freddie Mac die Maklergebühr des Käufers als Verkäuferbeitrag anrechnen würden, hätten Immobilienmakler mehr Einfluss auf den Hauskauf- und -verkaufsprozess, bemerkte Roberts.
„Ich denke, Makler werden gewinnen. Makler, die wissen, wie man Angebote erhält, werden gewinnen, weil Käufer direkt zum Makler gehen und ihn bitten, einen Vertrag zu schreiben, den er dem Verkäufer vorlegt“, sagte Roberts.
Fannie Mae, Freddie Mac und die US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung antwortete nicht auf die Fragen von HousingWire, ob sie einen Mechanismus entwickeln würden, um Käufern bei der Finanzierung von Maklerprovisionen zu helfen.
„Es besteht die Möglichkeit, dass Käufer die Käufermakler direkt bezahlen müssen, und das könnte Auswirkungen auf die Kreditvergabeseite haben, und ich weiß, dass sie sich dessen bewusst sind, aber mir ist nicht bekannt, dass sie irgendwelche Maßnahmen ergreifen“, sagte Johnson. „Und vielleicht ist das auch Absicht, weil vielleicht kein unmittelbarer Handlungsbedarf besteht.“
HousingWire wandte sich an die Top 10 Hypothekengeber um zu den Auswirkungen Stellung zu nehmen, die die Ergebnisse der Provisionsklagen auf die Hypothekenbranche haben könnten. Wells Fargo, Pennymac, Eigenheimhypothek der US-Bank Und Planet Home Lending lehnte einen Kommentar ab. Andere reagierten nicht.
Viele Käufer wünschen sich nach wie vor einen persönlichen Berater
Obwohl die Maklerprovision des Käufers verschwinden oder sich stark verlangsamen könnte, glaubt Murray, dass die Beziehung zwischen Immobilienmaklern und LOs ein wesentlicher Bestandteil der Transaktion bleiben wird.
„Wenn die Käufer-Makler-Agentur verschwindet, bin ich mir nicht sicher, ob die Empfehlungsgewohnheit verschwinden oder sich zu sehr ändern wird“, sagte Murray. „Käufer werden sich immer noch auf einen Makler verlassen, sei es ein Immobilienmakler oder ihr eigener Käufermakler, um eine Empfehlung für Hypothekenbanken zu erhalten.“
Eine beträchtliche Anzahl von Verbrauchern wünscht sich einen vertrauenswürdigen Berater, Patrick Lamb, CEO von Auf Q Financial, sagte.
„Sie wollen jemanden, der den Markt kennt, sie wollen jemanden, der sich für sie einsetzt und der koordiniert, durch die Stadt fährt, sich all diese Häuser ansieht und die ganze Kleinarbeit erledigt. Darin liegt ein gewisser Wert“, erklärte Lamb.
Mit einem Abschluss dieser drei Klagen ist erst in einigen Jahren zu rechnen. Branchenexperten gehen davon aus, dass es mehrere Einsprüche geben wird, die Immobilienmaklern und Kreditgebern Zeit geben, ihre Optionen zu prüfen.
„Ich denke, es ist ein nebensächlicher Vorteil. Welches Urteil auch immer dabei herauskommen mag, man kann die Welt nicht innerhalb von 24 Stunden verändern. Es wird einige Zeit dauern, bis sich dies entwickelt, es wird wahrscheinlich Herausforderungen geben, es könnte Einsprüche geben. „Du weißt nicht, wie das alles weitergeht“, sagte Hale.
Sicher sei, dass viele aktuelle LOs überdenken müssten, wie sie Empfehlungen und Leads erhalten, wenn sich das Umfeld ändert, erklärte er. Und nicht allen würde es gut gehen.
„[Only] Eine Minderheit der LOs ist sehr klug und schlau in der Art und Weise, wie sie an Empfehlungen herangehen. Wenn viele der aktuellen LOs in unserer Branche die Art und Weise, wie sie in einem solchen Umfeld nach Empfehlungen und/oder Leads suchen, nicht ändern, besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass sie aussterben.“