The termination of lease agreements for the “Sugus-Häuser” in Zurich has sparked discussions about a potential wave of renovations. While the annual renovation rate in Zurich has increased to around 3%, stricter energy laws and climate goals necessitate further upgrades. Although vacancy terminations have slightly decreased, extensive renovations in older buildings may be unavoidable. With a significant portion of homes relying on fossil fuels, substantial investments are required to modernize these properties for energy efficiency, raising questions about the economic viability for landlords.
Die Kündigung der Sugus-Häuser: Ein Zeichen für eine Renovierungswelle?
Die Kündigung der Mietverträge für die “Sugus-Häuser” auf dem Röntgenareal in Zürich sorgt derzeit für Aufsehen. Bis zum 31. März 2025 sollen 105 Mieter ausziehen. Handelt es sich hierbei um einen Einzelfall, oder steht eine umfassendere Renovierungswelle bevor?
Steigende Renovierungsquote in Zürich
Vor zwanzig Jahren lag die jährliche Renovierungsquote in Zürich nur bei 1,1 bis 1,4 Prozent aller Wohnungen. Aktuelle Daten zeigen jedoch einen Anstieg auf etwa 3 Prozent. Albert Leiser, Geschäftsführer des Zürcher Hauseigentümerverbands (HEV), führt diesen Trend auf die verschärften Rahmenbedingungen zurück: „Die deutlich strengeren Energiegesetze und das Ziel der Klimaneutralität bis 2040 erfordern, dass jährlich eine bestimmte Mindestquote an Renovierungen erreicht wird.“
Seiner Einschätzung nach sollte diese Quote mindestens 2 bis 2,5 Prozent pro Jahr betragen, um die Klimaziele zu erreichen. Die Art der Maßnahmen variiert stark. Besonders dringlich sind Projekte, bei denen veraltete und defekte Gas- oder Ölheizungen ersetzt werden müssen. Laut dem Energierecht ist ein Austausch durch ähnliche Systeme normalerweise nicht mehr zulässig. Stattdessen ist oft die Installation von Wärmepumpen oder anderen Heizsystemen auf Basis erneuerbarer Energien erforderlich, was höhere Kosten, längere Planungszeiten und eine größere Komplexität mit sich bringt.
Eine umfassende Analyse des Gebäudezustands kann zudem zusätzliche Maßnahmen erforderlich machen, wie die Renovierung von Fassaden, Heizungsverteilungssystemen oder Innenräumen. Solche Projekte erfordern häufig eine komplette Renovierung. Doch wer möchte sich schon in einer Baustelle aufhalten? „Lärm, Staub, Schmutz und andere Unannehmlichkeiten sind für Mieter kaum zumutbar“, sagt Leiser.
Vakanzkündigungen: Manchmal unvermeidlich
In älteren Gebäuden, die seit Jahren nicht renoviert wurden, sind umfassende Arbeiten oft unvermeidlich. Böden, Wände, Nasszellen und Küchen müssen irgendwann erneuert werden – ein solch tiefgreifender Eingriff ist kaum während des Mietverhältnisses umsetzbar.
Doch steigen die Vakanzkündigungen tatsächlich an? Laut Statistiken der Stadt Zürich waren rund 38 Prozent aller Renovierungen in den Jahren 2017/18 mit einer Vakanzkündigung verbunden. In der Zeit 2021/22 sank dieser Wert auf etwa 30 Prozent. Ein klarer Aufwärtstrend ist hier also nicht abzuleiten.
Wenn Wohngebäude nach 20 oder 25 Jahren umfassend oder sogar vollständig renoviert werden, empfinden Mieter dies oft als unnötig, da die Bauweise und die meisten Materialien für eine längere Lebensdauer ausgelegt sind. Dennoch sagen Experten, dass solche Renovierungen notwendig werden können, wenn Baumängel und Materialversagen zu anhaltenden Wasserschäden im Gebäude führen – ein Albtraum für Vermieter und Mieter. In solchen Fällen können umfangreiche Innenrenovierungen und Reparaturen der einzige Weg sein, um die Probleme zu lösen.
Verwaltungen und Investoren mit größeren Portfolios haben den Vorteil, Renovierungszyklen über ganze Siedlungen hinweg planen und vorhersagen zu können. Dies ermöglicht es, Jahre im Voraus Ankündigungen zu machen, wann größere Renovierungen für ein Mietobjekt anstehen. „Von einem privaten Vermieter kann jedoch kein solches systematisches Portfoliomanagement erwartet werden“, betont Albert Leiser vom Hauseigentümerverband.
Ein maßgeblicher Einfluss auf die steigende Anzahl von Renovierungen ist die energetische Modernisierung. Derzeit werden etwa 70 Prozent der Wohnungen in Zürich mit fossilen Brennstoffen beheizt. In älteren Gebäuden ist dieser Anteil oft noch höher. Laut einer Studie von Wüest Partner werden bis 2050 Investitionen zwischen 52 und 228 Milliarden Schweizer Franken benötigt, um alle Schweizer Wohngebäude energetisch zu modernisieren und Netto-Null-Emissionen zu erreichen.
Die Szenarien reichen von einem reinen Heizungsersatz (52 Milliarden Franken) bis hin zu umfassenden energetischen Renovierungen (228 Milliarden Franken). Über 900.000 Wohngebäude, die noch weitgehend fossile Brennstoffe nutzen, sind betroffen. Angesichts steigender Anforderungen an Gebäude und der Tatsache, dass nicht nur die Heizung veraltet, ist es wahrscheinlicher, dass man die obere Spanne von 228 Milliarden Franken für die gesamte Schweiz annehmen muss. Inflation und potenzielle Engpässe bei Fachkräften im Bauwesen wurden dabei noch nicht einmal berücksichtigt.
Für Albert Leiser sind die Rahmenbedingungen klar: „Es ist illusorisch zu glauben, dass die Klimaziele keinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt haben werden.“ Vakanzkündigungen, umfangreiche Bauarbeiten und steigende Mieten sind die logischen Konsequenzen.
Doch ist es für Vermieter überhaupt wirtschaftlich sinnvoll? Während der wertsteigernde Teil einer Renovierung ihnen Mietanpassungen ermöglicht, ist die Ermittlung der korrekten Zahlen äußerst komplex. Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab, nicht zuletzt von der Zahlungsbereitschaft im lokalen Mietmarkt. Denn im Gegensatz zu Hauseigentümern in der Stadt Zürich, die auf eine finanziell starke Mieterschaft zurückgreifen können, haben es andere in Regionen wie dem Jura, Bern oder der Ostschweiz schwerer, die wirtschaftliche Rentabilität von Bau-renovierungen zu gewährleisten.