Investing in a dream home is often the largest financial commitment for individuals. This article explores the necessary income levels to afford a property, emphasizing location’s role in home prices, especially in high-cost regions like Munich. It discusses financing options, including average down payments and mortgage rates, and outlines the financial burden of additional costs like taxes and fees. It highlights the stark reality of rising property prices and interest rates, making homeownership increasingly challenging for many.
Die Investition in Ihr Traumhaus
Der Kauf eines Hauses stellt für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens dar. Um die Finanzierung für Ihre Traumimmobilie zu sichern, ist ein angemessenes Einkommen unerlässlich. In diesem Artikel erfahren Sie, wie hoch Ihr Einkommen sein sollte, um sich den Kauf leisten zu können.
Kauf eines Hauses: Die Bedeutung des Standorts
In Deutschland ist der Erwerb eines Hauses mit einer Fläche von 100 Quadratmetern und einem eigenen Garten äußerst kostspielig. Besonders im Süden, wie in München, sowie im Norden, wie im Landkreis Nordfriesland, sind Immobilienpreise sehr hoch. In diesen Regionen kann ein kleines Haus dieser Größe etwa eine Million Euro kosten. Für viele Menschen ist es schwierig, einen solchen Betrag aufzubringen, und die Finanzierung durch einen Kredit wäre für viele unerschwinglich.
Zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis von einer Million Euro fallen verschiedene Nebenkosten an. Die Grunderwerbsteuer stellt die größte finanzielle Belastung dar und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Außerdem müssen Sie eine Maklerprovision von mindestens 3,57 Prozent sowie Notar- und Grundbuchkosten zahlen. In der Regel sollten Sie mit etwa 12,5 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten rechnen. Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Euro wären das zusätzliche 125.000 Euro.
Finanzierung eines 1-Million-Euro-Hauses
Laut dem Anbieter Dr. Klein finanziert der durchschnittliche deutsche Immobilienkäufer einen Kaufpreis von einer Million Euro mit einem Eigenanteil von etwa 13,6 Prozent. Das entspricht einem bereits gesparten Betrag von rund 153.000 Euro. Der Rest wird durch eine Hypothek finanziert, die derzeit durchschnittliche Zinssätze von 3,54 Prozent bei einer Festzinsperiode von 15 Jahren aufweist. Zudem wird eine anfängliche Tilgung von durchschnittlich 1,82 Prozent vereinbart, was zu einer monatlichen Kreditrate von 4.340 Euro für ein Haus im Wert von einer Million Euro führt.
Die meisten Deutschen verdienen jedoch nicht so viel brutto im Monat. Neben Steuern möchten Sie Ihr Gehalt auch für andere Ausgaben verwenden. Finanzexperten empfehlen daher, die monatliche Kreditrate auf maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens zu begrenzen. Um 30 Prozent von 4.340 Euro zu erreichen, benötigen Sie ein monatliches Nettoeinkommen von 13.033 Euro. Das Bruttoeinkommen hängt jedoch stark von individuellen Lebenssituationen ab, wie Steuerklasse, Kinderanzahl oder Kirchenzugehörigkeit.
Um ein solches Nettoeinkommen zu erzielen, müssten Sie als ledige Person ohne Kinder, aber mit Kirchenmitgliedschaft in Nordrhein-Westfalen etwa 23.500 Euro brutto im Monat verdienen. Diese Zahl dürfte nicht überraschen, denn laut dem Institut der deutschen Wirtschaft in Köln erreicht nicht einmal ein Prozent der Bevölkerung dies. Selbst wenn Sie sich zusammenschließen, um gemeinsam eine Immobilie zu erwerben, müssten beide Partner zur obersten Einkommensschicht in Deutschland gehören.
Stadt oder Land? Die Preisunterschiede
Wenn Sie Ihr Traumhaus kaufen möchten, sollten Sie Ihre Erwartungen anpassen. Eine Möglichkeit wäre, die teuersten Regionen Deutschlands zu meiden. Während München und Sylt, wie erwähnt, unerschwinglich sind, liegt der durchschnittliche Preis für 100 Quadratmeter Wohnfläche laut dem Postbank Wohnatlas 2024 in den sieben größten Städten München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf bei 675.000 Euro. Dies könnte bereits mit einem monatlichen Einkommen von etwa 15.000 Euro brutto abgedeckt werden, was als Paar möglich wäre, sofern beide zu den obersten 6 Prozent der Bevölkerung gehören.
In anderen Großstädten liegt der Durchschnittspreis für 100 Quadratmeter Wohnfläche inklusive Nebenkosten bei rund 350.000 Euro. Um dies zu finanzieren, wäre ein monatliches Nettoeinkommen von 4.562 Euro erforderlich. Dieses Einkommen erreichen alleinstehende Personen in den obersten fünf Prozent der deutschen Einkommensverteilung, während Paare dies mit einem durchschnittlichen Einkommen erzielen können. Der Hauskauf ist sogar noch günstiger in Mittelstädten mit bis zu 100.000 Einwohnern oder in ländlichen Gebieten. Hier liegt der Durchschnittspreis inklusive Nebenkosten bei 317.000 Euro für 100 Quadratmeter. Für die Finanzierung würde ein monatliches Nettoeinkommen von 4.132 Euro ausreichen, was für einen Alleinverdiener zwar hoch, für ein Paar mit zwei Einkommen jedoch durchaus machbar ist.
Eine alternative Möglichkeit besteht darin, Ihre Träume zu verkleinern. Wenn Sie auf 20 Quadratmeter verzichten (was der Größe einer 3-Zimmer-Wohnung entspricht), könnten Sie in den Top-Städten rund 135.000 Euro, in anderen Großstädten 70.000 Euro und in Mittelstädten sowie ländlichen Gebieten etwa 63.000 Euro sparen. Dies würde auch die erforderlichen Einkommen zur Finanzierung senken. Eine dritte Option wäre, von den typischen Finanzierungsbedingungen abzuweichen – entweder durch einen deutlich höheren Eigenanteil als 13,6 Prozent oder durch eine höhere monatliche Belastung von mehr als 30 Prozent Ihres Nettoeinkommens. In beiden Fällen müssten Sie jedoch erhebliche Einschnitte in anderen Lebensbereichen in Kauf nehmen.
Die Realität der Immobilienpreise
Steigende Immobilienpreise und höhere Zinsen haben den Kauf von Immobilien für viele Menschen unerschwinglich gemacht. Obwohl die niedrigen Zinsen der EZB die Immobilienzinsen niedrig gehalten haben, sind die Preise für Immobilien gleichzeitig stark angestiegen. In den letzten Jahren wurden in Deutschland zu wenige neue Wohnungen gebaut, was zu einem geringen Angebot führte und die Preise weiter in die Höhe trieb. Auch wenn die Preise im letzten Jahr gesunken sind, bleiben sie auf einem sehr hohen Niveau, mit einem Anstieg von 66 Prozent seit 2016.
Darüber hinaus sind die Zinsen gestiegen, seit die EZB 2022 die Zinswende eingeleitet hat. Dies bedeutet, dass die anfängliche Tilgung bei einer bestimmten monatlichen Rate niedriger ausfallen kann. Die durchschnittlichen Zinssätze liegen derzeit bei 1,82 Prozent, während sie 2017 bei rund 3 Prozent lagen. Dies verlängert die Laufzeit von Immobilienkrediten erheblich. Wenn alle anderen Parameter unverändert bleiben, benötigt man nun fast sieben Jahre länger, um ein Haus abzubezahlen.
Die höheren Zinsen erhöhen zusätzlich die Kosten für den Hauskauf. Wenn der Zinssatz bei 2,5 statt 3,5 Prozent läge – bei ansonsten unveränderten Parametern – würde die monatliche Rate um etwa 20 Prozent sinken. Über die gesamte Lauf