ce que cachent les excellents rendements des SCPI en 2021

Avec une rentabilit de 4,45% en 2021, les SCPI sont l’un des rares placements proposer aux pargnants une rmunration suprieure l’inflation. Toutefois, les taux annoncs en 2021 pourrait tre lgrement biaiss. Explications.

Tous les signaux semblent au vert pour la pierre-papier. En 2021, les Socits civiles de placement immobilier (SCPI) affichent un rendement moyen (ou taux de distribution, dans le jargon des SCPI) de 4,45% net de frais de gestion, et avant imposition. Une performance avec laquelle peu de placements peuvent aujourd’hui rivaliser, et qui attire les pargnants. Aprs un passage vide au plus fort de la crise sanitaire, les SCPI enregistrent en 2021 une collecte de 7,4milliards d’euros, en progression de +22% sur 1 an.

Des performances htrognes

Cette manne financire a permis aux SCPI d’tendre leur parc locatif. Selon, les chiffres de l’Institut de l’Epargne Immobilire et Foncire (IEIF), elles ont ainsi ralis pour prs de 7,8milliards d’euros d’acquisition sur l’anne. Les investissements portent principalement sur les bureaux (58%), suivis par la sant et l’ducation (17%), les commerces (11%), la logistique (5%), le rsidentiel (3%) ou encore l’htellerie et les loisirs (3%).

Signe du dynamisme de ce march, 12 nouvelles SCPI ont t cres en 2020 et 2021. Mais derrire le succs de la pierre-papier, se cachent toutefois des performances htrognes. Et si certaines SCPI affichent un excellent rendement, l’image d’Iroko Zen, qui a servi un taux de distribution de 7,10%, de Corum Origin (7,03%) et Novaxia Neo (6,49%), d’autres obtiennent un rsultat plus modeste, comme la SCPI Atream Htels (2,64%), spcialise dans l’htellerie, un secteur durement impact par la crise sanitaire.

SCPI: Quel rendement? Comment investir? Nos conseils

Les premires places du podium sont trustes par 3 SCPI diversifies, c’est–dire dont aucun type d’actif ne dpasse 70% du patrimoine. Mais c’est en ralit les SCPI spcialises dans l’immobilier logistique qui ont servi le meilleur taux de distribution moyen en 2021 (5,67%), d’aprs les donnes de l’Association Franaise des Socits de Placement Immobilier (ASPIM). Une russite qui s’explique en partie par l’essor de l’e-commerce. L’immobilier logistique est de plus en plus plbiscit par les professionnels en recherche d’importants espaces de stockage dans des entrepts, relve Jrmy Schorr, directeur commercial de Primaliance.

Au-del des thmatiques sectorielles (bureaux, commerces, rsidentiel, tourisme, logistique…) la diversification des SCPI s’est galement acclre en 2021, avec une ouverture plus marque vers l’international, et notamment la zone euro. Et, l encore, les rendements semblent au rendez-vous. Dans le dtail, la rentabilit des SCPI prsentes exclusivement l’tranger est de 4,72% sur 2021, contre 4,57% pour celles prsentes uniquement en France, et 4,48% pour les SCPI disposant d’un mix France & Europe, observe Jrmy Schorr.

Les SCPI sont en outre chaque jour plus nombreuses obtenir une labellisation Investissement socialement responsable (ISR). Une pratique vertueuse, et qui semble porter ses fruits, puisque les SCPI labellises ralisent en moyenne de meilleures performances (4,95%) que les SCPI non labellises (4,45%). Les pargnants sont davantage sensibiliss aujourd’hui aux placements thiques et responsables, et se tournent plus facilement vers les produits labelliss, dcrypte Jrmy Schorr. De plus, la qualit de l’actif est un critre primordial lors de leur slection, avec une attention particulire l’entretien du bien et un choix plus slectif des locataires.

L’pargne responsable? Les Franais veulent des preuves

Un nouvel indicateur favorable aux SCPI

Les excellents rendements affichs par les SCPI en 2021 pourraient toutefois tre en partie biaiss par l’volution du mode de calcul de leurs rendements. Depuis le 1er janvier 2022, le taux de distribution sur valeur de march (TDVM), estim 4,18% en 2020, a en effet disparu au profit du taux de distribution, qui atteint 4,45% en 2021. Or ces deux mtriques ne sont pas comparables, signale l’Aspim dans un rcent communiqu.

Deux changements majeurs sont noter. Premirement, le TDVM tait auparavant annonc brut d’impts pour les SCPI investies en France, mais net d’impts pour les SCPI internationales. Dsormais, le taux de distribution est systmatiquement exprim en brut, ce qui facilite la comparaison entre les SCPI, mais permet au passage aux SCPI ayant achet des biens l’tranger d’afficher un taux plus lev.

Immobilier: valuer les rendements des SCPI devient (un peu) plus simple

Et deuximement, le taux de distribution est calcul partir de la valeur d’une part de la SCPI au 1er janvier de chaque anne, alors que le TDVM correspondait la valeur moyenne d’une part lisse sur l’anne. L encore, ce calcul est favorable aux SCPI: en cas d’augmentation du prix de la part en cours d’anne, l’ancien TDVM aurait chut (la part cote plus cher pour un mme rendement, sa rentabilit est donc moindre). Le taux de distribution, lui, ne bouge pas.

Malgr ces biais, le succs des SCPI est indniable. Propulses sous les feux des projecteurs aprs la crise financire de 2008, les SCPI se sont rapidement imposes comme un placement de rfrence dans le paysage de l’pargne en France. Et la tendance devrait se poursuivre en 2022. Un environnement inflationniste, des livrets peu rmunrateurs, des bourses nerveuses et des fonds euros la peine, toutes les plantes semblent donc alignes pour que 2022 soit l’anne des SCPI. Seul un programme prsidentiel dfavorable l’immobilier pourrait apporter de l’ombre au tableau, estime Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.

Immobilier locatif: pourquoi il est intressant de souscrire des SCPI crdit

La renomme croissante des SCPI pourrait toutefois leur causer du tort. Et pour cause: depuis quelques annes, les montants placs par les particuliers ont considrablement augment, forant les socits de gestion acheter des biens un rythme plus soutenu qu’auparavant. La concurrence est galement plus rude. On ne comptait qu’une quinzaine de SCPI au dbut des annes 2000. Aujourd’hui, il en existe plus de 200 en France. Dans ces conditions, il devient plus difficile pour les SCPI de trouver de bonnes opportunits d’investissement en nombre suffisant. Le risque pour certains gestionnaires, serait alors de devoir intgrer dans leur patrimoine des biens moins rentables ou plus risqus. La diversification des SCPI et leur ouverture croissante sur l’international ont jusqu’ prsent permis de mitiger ce risque. Mais pour combien de temps?

Autre bmol bien garder en tte avant d’investir: les SCPI ne sont ni un placement scuris (le capital n’est pas garanti), ni un placement liquide. C’est un produit pour un horizon de placement d’au moins dix ans. L’objectif des SCPI n’est pas de raliser des plus-values rapides mais bien de distribuer des revenus rguliers dans le temps, rappelle Stphanie Galigue, directrice gnrale adjointe charge de la recherche et des tudes l’IEIF, interroge par Le Monde. Un placement intressant pour diversifier votre portefeuille, en somme, mais qui implique de se renseigner en amont sur les frais de gestion, le mode de dtention, et la composition du portefeuille des SCPI.

(*) Transfert de Paref Gestion vers Fiducial Grance de la SCPI Atlantique Pierre 1 partir du 1er janvier 2022 (1) Taux annualis (2) C’est une SCPI de capitalisation: la performance globale se base sur la revalorisation du patrimoine et sur d’ventuels versements de plus-values: +2,0% de distribution de plus values et +6,0% de revalorisation du prix de la part