Mit dem Ende des Jahres 2023 neigt sich auch ein brutales Jahr für den Immobilienmarkt zu, ein Jahr, das im Vergleich zu den Boomjahren 2020 und 2021 von steigenden Zinsen, hohen Immobilienpreisen, knappen Lagerbeständen und kraftlosen Hypothekenvergaben geprägt ist.
Es war auch ein brutales Jahr für den Sekundärmarkt, der Liquidität für Hypothekengeber schafft, da stark reduzierte Hypothekenvergaben, Liquiditätsprobleme und Zinsvolatilität den gesamten Kredithandel sowie die Private-Label- und Agency-Verbriefungskanäle in Mitleidenschaft gezogen haben.
„Anfang Juli 2022 und dann im Laufe des Jahres 2023 verschlechterte sich der Markt zunehmend, angetrieben durch die Federal Reserve steigende Zinsen und der Mangel an Liquidität im Bankensektor“, sagte John Toohig, Leiter des Whole-Loan-Handels bei der Raymond James Whole-Loan-Desk und Präsident von Raymond James Mortgage Co. „Bei First-Lien-Hypotheken … sind die Handelsvolumina gegenüber den Spitzenwerten von 2021 und 2022 gesunken.
„Das liegt vor allem an den schnellen Zinsänderungen, die dazu führen, dass Kredite mit relativ hohen Abschlägen gehandelt werden, und nicht an der Kreditwürdigkeit. Der Grund dafür ist allein das Zinsrisiko, aber auch ein Mangel an Liquidität und ein Verlust von Einlagen im Bankensystem [a major purchaser of whole loans and mortgage-backed securities in the past].“
Auch Zins- und Liquiditätsprobleme wirkten sich negativ auf die Agentur aus (Fannie Mae, Freddie Mac Und Ginnie Mae) Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) im Jahr 2023.
Ein aktueller Bericht einer Immobilieninvestmentfirma Die Amherst-Gruppe prognostiziert, dass sich die gesamte Nettoemission von Agency-MBS im Jahr 2023 auf 250 Milliarden US-Dollar belaufen wird, verglichen mit 530 Milliarden US-Dollar im letzten Jahr. Diese Zahlen spiegeln einen erheblichen Rückgang der Verkäufe und Refinanzierungen neuer und bestehender Häuser wider, da die Zinssätze im Berichtszeitraum aufgrund der aggressiven geldpolitischen Straffungspolitik der Federal Reserve auf über 7 % anstiegen.
Im Vergleich dazu belief sich die Netto-MBS-Emission der Agentur im Jahr 2021, als die Zinssätze halb so hoch waren wie heute, laut Amherst auf 870 Milliarden US-Dollar. Die Nettoemission bei MBS stellt neu ausgegebene Wertpapiere abzüglich des Rückgangs der ausstehenden Wertpapiere aufgrund von Kapitalrückzahlungen oder vorzeitigen Rückzahlungen dar.
Spread-Erweiterung
Zu den Problemen auf dem Agentur-MBS-Markt kommen übergroße Spreads hinzu.mit der AusbreitungDie Differenz zwischen der 30-jährigen Festhypothek und der 10-jährigen Benchmark-Staatsanleihe lag Anfang Dezember bei rund 2,9 Prozentpunkten, während dieser Spread in der Vergangenheit zwischen 1 und 2 Prozentpunkten schwankte. Diese weite Verbreitung hatknappe Margenauf Agentur MBS,mit 6% Gutscheinenzum Beispiel am Jahresende 2023Handel zu einem Bruchteilum einen Prozentpunkt über dem Nennwert, verglichen mit fast 10 Punkten über dem Nennwert am Ende des ersten Quartals des vergangenen Jahres.
Sean Dobson, Chairman und CEO von Amherst, sagte, die schrumpfenden Margen im Agentur-MBS-Sektor seien ein Nebenprodukt eines Überangebots an Papier und einer stark reduzierten Anlegerbilanz zur Aufnahme der Schulden. Ein Hauptabnehmer von Agency-MBS sei bis letztes Jahr die Federal Reserve gewesen, erklärte er, die nun jeden Monat bis zu 35 Milliarden US-Dollar an MBS aus ihrer Bilanz streichen lasse.
Die eingeschränkte Rolle der Fed und anderer Investoren auf dem Agentur-MBS-Markt fungiert als eine Art Gouverneur der Zinssätze und verhindert so, dass sie stark nach unten ziehen. Mit steigendem Emissionsvolumen und der damit verbundenen MBS-Emission steigt auch das Angebot an MBS zum Verkauf auf dem Markt – was zu einem Abwärtsdruck auf die Preise führt, vorausgesetzt, die Käufernachfrage bleibt gedämpft.
Andrew Rhodes, Senior Director und Handelsleiter beiHandel mit Hypothekenkapitalsagte ein Kreditgeber, der abschätzen möchte, wo sein Endinvestor den Kredit kaufen wird. „Ob es sich also um den gesamten Kredit oder die Verbriefung handelt, er versucht herauszufinden, wie hoch dieser Preis genau sein wird.“
„Dann kann die unabhängige Hypothekenbank (IMB) den Kredit in dieser Höhe vergeben, denn so verwaltet sie diese Marge wirklich“, fügte er hinzu. „Und wenn plötzlich Ihr Investor, von dem Sie dachten, er würde 103 oder 104 ausgeben [for that loan or MBS] liegt jetzt bei 102, das ist ein großer Schlag für das Emissionsvolumen, von dem Sie dachten, dass es im Preis um ein oder zwei Punkte steigen würde.“
Dobson sagte, dass der Verbriefungsmarkt mit Blick auf das Ende des Jahres 2023 „derzeit aufgrund des normalen Sponsors strukturell beeinträchtigt ist.“ [investor] Basis fehlt.“
„Einige von ihnen sind für immer verschwunden, und einige von ihnen müssen im Grunde genommen ihre Kapazitäten neu aufbauen“, sagte er. „…Das ist bis zu einem gewissen Grad spekulativ, aber sollten die Zinsen sinken, und das sollte viel passieren.“ [new MBS] Wenn aufgrund der Refinanzierungsaktivitäten ein Angebot geschaffen wird, wird der Markt damit wirklich Schwierigkeiten haben.
„…Also, jetzt ist die Frage, welches neue Level es schafft [MBS] zu löschen, wenn die normalen Sponsoren [investors, such as the Fed] sind offline, und dieses neue Niveau ist eine Überrendite, die jetzt etwa 50 Basispunkte höher ist als bei Unternehmensanleihen.“
Amherst prognostiziert, dass der Rückzug der Federal Reserve und des Bankensektors aus dem Agentur-MBS-Markt im Jahr 2023 zu einem Gesamtüberschuss von MBS in Höhe von 425 Milliarden US-Dollar führen wird, der von anderen Anlegern wie Vermögensverwaltern usw. absorbiert werden muss ausländische Investoren.
„Ich denke, die Fed wird MBS nicht verkaufen, sondern ist vielmehr bereit, das Portfolio weiter abzubauen, selbst wenn sie anfangen wird, die Zinsen zu senken“, sagte Richard Koss, Chief Research Officer beim HypothekendatenanalyseunternehmenRekursion.
„Die Zentralbank hat ihr Interesse bekundet, ihre Rolle auf dem Hypothekenmarkt zu reduzieren und würde die Zinsen bei Bedarf lieber stärker senken, als den Prozess der Reduzierung ihrer MBS-Bestände zu verlangsamen“, fügte Koss hinzu.
Bankkontraktion
Neben der geringeren Rolle der Fed auf dem MBS-Markt haben sich auch die Bankenbranche und andere Anleger aufgrund des durch steigende Zinsen ausgelösten finanziellen Drucks und der Pläne der Aufsichtsbehörden, die Kapitalreserven der Banken zu verschärfen, von MBS-Käufen zurückgezogen Regeln.
„Das Problem ist … der Maßstab für Fairness.“ [MBS] Der Wert wurde beim GSEs festgelegt [government-sponsored enterprises, Fannie and Freddie] könnte kaufen [MBS]als die Banken riesige Bilanzen haben konnten, als die REITs [real estate investment trusts] große Bilanzen führen konnte, das regionale Bankensystem jedoch nicht [impaired]“, sagte Dobson.
Im vergangenen Jahr sind eine Reihe großer Banken zusammengebrochen – darunter auch vieleSilicon Valley Bank,Signaturbank,Bank der Ersten RepublikUndSignaturbank.
„Ich glaube, es gibt insgesamt sieben oder acht Banken, die in diesem Jahr aus der Lagerkreditvergabe ausgestiegen sind. [such as Comerica and First Third Bank],” sagteCharley ClarkSenior Vice President und Mortgage Warehouse Finance Executive beiEverBank(früher bekannt alsTIAA-Bank). Die Einheit vergibt Lager- und MSR-Kredite „und eigentlich alles, was mit der Kreditvergabe an IMBs zu tun hat.“ [independent mortgage banks]“, so Clark.
Laut einer Studie hatten die 15 größten Lagerhaus-Kreditgeber bis zum Ende des dritten Quartals dieses Jahres fast 80 Milliarden US-Dollar an Lagerhaus-Kreditverpflichtungen vergeben, was etwa 80 % des Marktes entsprichtInsider-HypothekenfinanzierungBericht.
„Wir waren nicht daran beteiligt, aber es gab definitiv Finanzierungs- und Liquiditätsprobleme [for banks this year], nicht nur Liquiditätsprobleme im Allgemeinen, sondern auch die Finanzierungskosten am Rande“, fügte er hinzu. „Es war also nicht nur schwierig, Lagerstätten zu finden, sie sind auch teuer.
„Und wenn man sich so etwas wie Lagerkredite anschaut [to IMBs], die Spreads sind sehr eng. Wenn Sie eine Bank sind, die Liquiditäts- und Finanzierungsprobleme hat, was werden Sie dann kürzen? Sie werden die niedrigeren Spreads reduzieren, oder?“
Andere Branchen
Ähnlich verhält es sich mit dem Markt für Private-Label-Residential-Mortgage-Backed-Securities (RMBS).
Ein Jahresendprognosebericht derKroll Bond Ratingagentur(KBRA) geht davon aus, dass sich die RMBS-Emission im Jahr 2023 auf etwa 52 Milliarden US-Dollar belaufen wird, was einem Rückgang von fast 50 % gegenüber 2022 und 10 Milliarden US-Dollar unter der ursprünglichen Prognose von KBRA für das im November 2022 ausgegebene Jahr entspricht. KBRA umfasst Prime-, Non-Prime- und Kreditrisikotransfertransaktionen Second-Lien-Angebote in seiner RMBS-Analyse.
„[Reduced] Das Hypothekenvolumen und die anhaltende Spread-Volatilität in einem Umfeld steigender Zinsen trugen zu einem deutlichen Rückgang der Emissionen bei [in 2023]„, heißt es im aktuellen Prognosebericht von KBRA.
Ben Hunsaker, Portfoliomanager mit Schwerpunkt auf verbrieften Krediten fürBeach Point Capital ManagementDamit ein echtes Wachstum auf dem Immobilienmarkt zustande komme, müssten die Hypothekenvergaben zusammen mit höheren Verbriefungsvolumina erheblich zunehmen, „und das scheint derzeit nicht sehr wahrscheinlich zu sein“, sagte er.
„Für den Fall, dass die Fed die Zinsen senkt [the benchmark rate by] 250 Basispunkte, ich bin mir nicht sicher, ob das unbedingt ein Szenario ist, in dem das Immobilienvolumen groß und die Immobilienpreise hoch sind, denn das würde wahrscheinlich ziemlich gut mit einem wirklich schwachen Verbraucher oder einem rezessiven Ergebnis korrelieren“, fügte er hinzu. „Und dann muss man größere Spreads haben [due to increased risk]was bedeutet, dass der Wert der Schaffung dieser Hypotheken und ihrer Verbriefung erneut beeinträchtigt wird.“
Wenn es im Sekundärmarkt im Jahr 2023 einen Lichtblick gab, dann war es der Sektor der Mortgage-Servicing-Rights (MSR), der in einem Umfeld mit steigenden Zinsen besser abschneidet, weil die Geschwindigkeit der vorzeitigen Hypothekenrückzahlung auf ein sehr niedriges Niveau absinkt und auch die Erträge aus geparkten Treuhandeinlagen steigen – beides trägt dazu bei, den Wert von MSRs zu steigern.Handelsvolumen im MSR-Sektor im Jahr 2023ist auf dem besten Weg, die 1,1-Billionen-Dollar-Marke im Jahr 2022 leicht zu überschreiten, so Tom Piercy, Chief Growth Officer beiIncenter Capital Advisors(vorherIncenter Hypothekenberater).
„Für 2022 [on MSR trading volume], meine Zahlen lagen genau bei etwa 1,1 Billionen, und ich erwarte, dass 2023 etwas darüber liegt“, sagte Piercy. „Aber ich denke es [trading volume] war in den ersten sechs bis sieben Monaten des Jahres mit einem Front-End belastet … aber wir sehen weiterhin Kapitalzusagen für Investitionen in MSR sowohl von Ihrer traditionellen Bank als auch von Nichtbank-Dienstleistern sowie von den MSR-Investoren.
„Deshalb bin ich immer noch ziemlich optimistisch, wo wir heute stehen, da wir das Kapital und die Fähigkeit prognostizieren, die MSRs im Markt zu absorbieren.“