Dieser Artikel ist Teil unseres2022-23 Serie Wohnungsmarktprognosen. Nehmen Sie nach Abschluss der Serie am 6. Februar am HW+ Virtual 2023 Forecast Event teil. Die Veranstaltung bringt einige der führenden Ökonomen und Forscher im Wohnungsbau zusammen und bietet einen detaillierten Einblick in die Top-Prognosen für dieses Jahr sowie eine Diskussionsrunde darüber, wie diese Erkenntnisse auf Ihr Unternehmen zutreffen. Die Veranstaltung ist exklusiv für HW+ Mitglieder, und Sie können sich hier anmelden.
Für Fix-and-Flip-Investoren verspricht 2023 ein sehr herausforderndes Jahr zu werden. Zu den idealen Marktbedingungen für Flipper gehören eine starke Nachfrage, ein begrenztes Angebot und schnell steigende Preise – Bedingungen, die in den Jahren 2020 und 2021 bestanden und zu Rekordzahlen von umgedrehten Häusern, Rekordbruttogewinnen und hohen Gewinnspannen geführt haben.
Mitte 2022 veränderte sich der Markt abrupt, als steigende Hypothekenzinsen die Erschwinglichkeit beeinträchtigten und viele potenzielle Eigenheimkäufer vom Markt verdrängten. Flippers werden im nächsten Jahr weiterhin durch weniger als optimale Markttrends arbeiten – schwächere Nachfrage, ein Mangel an Angebot und Preise, die in vielen Märkten ein Plateau erreicht haben oder zu sinken beginnen.
ATTOMs aktueller Q3 Home Flipping Report stellte fest, dass die Flip-Gewinnmargen so stark zurückgegangen sind wie seit 13 Jahren nicht mehr. Wenn man höhere Material-, Arbeits- und Finanzierungskosten in Kauf nimmt, ist klar, dass Anleger, die eine Fix-and-Flip-Strategie verfolgen, wenig Spielraum für Fehler haben. Es wird wichtiger denn je, beim Kauf eines Eigenheims nicht zu viel zu bezahlen, den endgültigen Wiederverkaufspreis nicht zu überschätzen und die Reparaturkosten nicht zu unterschätzen.
Einige Flipper haben den Gang gewechselt und begonnen, Anlageimmobilien, die sie finden, an Käufer von Mietimmobilien zu verkaufen. Andere haben ihre Taktik geändert und beschlossen, Immobilien selbst als Mietwohnungen zu halten und zu halten, bis sich die Marktbedingungen verbessern.
Dies könnte ein guter Ansatz für 2023 sein, da sich eine beträchtliche Anzahl potenzieller Eigenheimkäufer stattdessen für die Miete entschieden hat, da sie es sich aufgrund der heutigen höheren Hypothekenzinsen nicht leisten können, das gewünschte Eigenheim zu kaufen. Es liegt nahe, dass diese Käufer, wenn sie am Kauf eines Eigenheims interessiert sind, möglicherweise lieber ein Haus als eine Wohnung mieten. Der Markt für Einfamilien-Mietimmobilien, der in den letzten zehn Jahren bereits ein enormes Wachstum erlebt hat, könnte also von diesen verdrängten Eigenheimkäufern kurzfristig einen weiteren Schub erhalten.
Weder Flippers noch Investoren von Mietobjekten werden im nächsten Jahr wahrscheinlich von einer Fülle notleidender Immobilien profitieren. Die Hypothekenausfälle sind tatsächlich niedriger als vor der COVID-19-Pandemie, und Zwangsvollstreckungstätigkeit liegt bei etwa 60 % des Standes von 2019. Die Prognose von ATTOM geht davon aus, dass die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen bis mindestens Mitte bis Ende 2023 unter dem Niveau vor der Pandemie bleiben werden.
Selbst dann sollten Anleger nicht darauf warten, dass eine Flut von bankeigenen Immobilien auf den Markt kommt. Etwa 93 % der Kreditnehmer in der Zwangsvollstreckung verfügen über ein positives Eigenkapital, was ihnen die Möglichkeit gibt, eine sanfte Landung durchzuführen, indem sie ihr Haus verkaufen, bevor sie es an eine Zwangsversteigerung verlieren. Auch die Auktionsverkäufe boomen, wobei zwischen 65 und 70 % der zur Auktion gebrachten Immobilien auf der Veranstaltung verkauft werden – ungefähr doppelt so viel wie in der Vergangenheit bei Auktionen verkauft wurden.
Die Kombination aus weniger Häusern in der Zwangsvollstreckung, die die Auktion erreichen, und der überwältigenden Mehrheit der Immobilien bei diesen Auktionen, die gekauft werden, lässt den Kreditgebern nur relativ wenige Immobilien, die sie wieder in Besitz nehmen und als REO-Häuser auf den Markt bringen können.
Dieser Trend scheint durch Zwangsvollstreckungsdaten gestützt zu werden, die zeigen, dass der Beginn der Zwangsvollstreckung (die erste gerichtliche Mahnung eines säumigen Kreditnehmers) auf etwa 80 % des Niveaus vor der Pandemie zurückgekehrt ist, während die Pfändungen der Kreditgeber immer noch unter 30 % des Ausgangswertes liegen waren vor der COVID-19-Pandemie.
Trotz alledem gibt es für Immobilieninvestoren noch einige positive Aspekte. Die Demografie wird weiterhin Rückenwind für Wohnimmobilien sein – sowohl für den Verkauf von Eigenheimen als auch für die Vermietung –, da die größte Kohorte junger Erwachsener im Alter zwischen 25 und 34 Jahren das beste Alter für die Haushaltsgründung erreicht.
Es wird auch weniger Wettbewerb um das verfügbare Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern durch potenzielle Käufer von Eigenheimen geben, und wahrscheinlich von iBuyers, die ihre Geschäftstätigkeit reduzieren mussten, nachdem sie enorme Verluste erlitten hatten, als die Eigenheimpreise in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 zurückgingen.
Die Aussichten für Immobilieninvestitionen im Jahr 2023? Gelegenheiten werden da sein, aber nähern Sie sich ihnen mit Vorsicht und nicht ohne die größtmögliche Sorgfalt.
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