Für viele ist der Kauf eines Eigenheims ein komplexer Prozess, und es kann schwierig sein, sich durch die Regeln und Vorschriften des Immobilienmarktes zurechtzufinden, insbesondere in Staaten, in denen die Verkaufspreise von Immobilien geheim bleiben. Der Kauf eines Hauses in einem Geheimhaltungsstaat, in dem die Verkaufspreise der Öffentlichkeit nicht zugänglich sind, stellt eine Reihe einzigartiger Herausforderungen dar und erfordert von Hauskäufern eine proaktivere Informationsbeschaffung.
Mit dem richtigen Wissen und den richtigen Strategien können Sie trotz der Herausforderung „versteckter“ Zahlen dennoch einen fairen Deal aushandeln. Hier finden Sie neun Tipps für den Hauskaufprozess in Staaten, in denen die Geheimhaltungspflicht besteht.
Was ist ein Geheimhaltungsstatus?
Ein Geheimhaltungsstaat verlangt nicht, dass die Offenlegung von Verkaufspreisen von Immobilien oder anderen Verkaufsinformationen an eine öffentliche Stelle, wie beispielsweise das örtliche Gutachterbüro, gemeldet oder in einer öffentlichen Datenbank erfasst wird.
In einigen Staaten gilt eine „beschränkte Offenlegung“, was bedeutet, dass Verkaufsinformationen möglicherweise dem örtlichen Gutachter vorgelegt, aber nicht der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Bei anderen handelt es sich um eine „vollständige Offenlegung“, was bedeutet, dass alle Immobilienverkäufe und -preise gemeldet werden und öffentlich bekannt sind.
Derzeit gibt es in den USA zwölf Staaten, in denen die Geheimhaltung gilt:
- Alaska
- Idaho
- Kansas
- Montana
- New-Mexiko
- Norddakota
- Utah
- Wyoming
- Louisiana
- Missouri (teilweise)
- Mississippi
- Texas
Der Kauf von Immobilien in einem Geheimhaltungsstaat kann erhebliche Auswirkungen auf Hauskäufer haben, da es nahezu unmöglich ist, Immobilienverkaufspreise aus öffentlichen Aufzeichnungen zu ermitteln. Ohne Verkaufszahlen ist es schwierig, vergleichbare Verkäufe zu erzielen, und Hauskäufer können es schwierig finden, den fairen Marktwert einer Immobilie einzuschätzen. Käufer sollten sich bei der Schätzung des Immobilienwerts auf andere Faktoren konzentrieren, beispielsweise auf die Lage, den Zustand des Hauses, die örtlichen Annehmlichkeiten und aktuelle Markttrends.
Tipps für Hauskäufer in Staaten, in denen die Geheimhaltungspflicht besteht
1. Arbeiten Sie mit einem Immobilienprofi mit MLS-Zugang zusammen
In Staaten, in denen die Geheimhaltung gilt, wird die Rolle von Immobilienmaklern noch wichtiger. Erfahrene Makler haben Zugriff auf Datenbanken, Netzwerke und Ressourcen, die Käufern dabei helfen können, Informationen über aktuelle Verkäufe in der Region zu sammeln.
Arbeiten Sie mit einem erfahrenen und sachkundigen Immobilienmakler mit einer starken Erfolgsbilanz in der Region, an der Sie interessiert sind, zusammen, um Sie bei der Bewältigung der Komplexität des Hauskaufs in einem Zustand der Geheimhaltung zu unterstützen.
Selbst in einem Staat, in dem die Geheimhaltungspflicht besteht, werden die Verkaufspreise im Multiple Listing Service (MLS) aufgeführt, und die meisten Immobilienfachleute sind beim MLS ihres Staates registriert, um Zugang zu diesem wichtigen Instrument des Handels zu erhalten. Beachten Sie, dass einige Arten von Verkäufen nicht in den MLS-Einträgen erscheinen, z. B. Privatverkäufe, einschließlich FSBO (zum Verkauf durch den Eigentümer), oder Verkäufe, die von einem Makler durchgeführt werden, der nicht bei der MLS registriert ist.
Mit dem MLS-Zugriff kann Ihr Immobilienmakler eine Liste vergleichbarer Objekte abrufen: Häuser, die kürzlich verkauft wurden, und deren Verkaufspreis. Vergleichswerte können Agenten dabei helfen, aktuelle Markttrends einzuschätzen und fundierte Entscheidungen zu treffen, wenn es um einen fairen Angebotspreis geht.
2. Recherchieren Sie lokale Markttrends
Bleiben Sie über lokale Markttrends wie Lagerbestände, Nachfrage und durchschnittliche Immobilienpreise auf dem Laufenden. Online-Immobilienplattformen, lokale Zeitungen und Immobilienblogs sind wertvolle Informationsquellen.
Nehmen Sie an Tagen der offenen Tür teil und sprechen Sie mit anderen Hausbesitzern, um ein Gefühl für die Marktdynamik in der Gegend zu bekommen.
3. Nutzen Sie Online-Bewertungstools
Obwohl sie nicht perfekt sind, können Online-Bewertungstools Schätzungen auf der Grundlage öffentlicher Aufzeichnungen und Algorithmen liefern. Obwohl diese Online-Tools keine definitive Aussage über den Wert eines Hauses machen, können sie ein guter Ausgangspunkt sein, insbesondere wenn sie mit anderen Daten wie dem Listenpreis eines Hauses, der Quadratmeterzahl, der Anzahl der Schlafzimmer und Bäder, der Grundsteuerhistorie usw. kombiniert werden Preisnachlässe.
4. Lassen Sie sich professionell schätzen
Eine professionelle Wertermittlung wird noch wichtiger, wenn Sie ein Haus in einem Zustand der Geheimhaltung kaufen.
Gutachter haben Zugang zu detaillierten Immobilieninformationen und können zwar keine genauen Verkaufspreise offenlegen, aber Einblicke in den Bewertungsprozess geben.
Beauftragen Sie einen örtlichen, lizenzierten Gutachter mit der Bewertung der Immobilie, an der Sie interessiert sind, und bewerten Sie dabei den Zustand, die Größe, das Alter und andere Annehmlichkeiten des Hauses. Obwohl die Schätzung keine Garantie für den endgültigen Verkaufspreis ist, kann sie Ihnen helfen, den fairen Marktwert des Hauses zu ermitteln und bei Verhandlungen mit dem Verkäufer fundierte Entscheidungen zu treffen.
5. Knüpfen Sie Kontakte mit Einheimischen
Treten Sie mit Anwohnern und Gemeindemitgliedern in Kontakt, um Einblicke in die Nachbarschaft zu erhalten. Social-Media-Gruppen, Community-Events und lokale Foren können wichtige Informationen über die Geschichte eines Viertels liefern, einschließlich aktueller Trends oder Bedenken sowie über Immobilien, die als versteckte Schätze gelten.
6. Berücksichtigen Sie die zukünftige Entwicklung
Untersuchen Sie potenzielle Entwicklungen in der Gegend, da diese erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienwert haben können. Erkundigen Sie sich bei den örtlichen Planungsbehörden und überprüfen Sie die Bebauungsvorschriften, um das Potenzial für neue Infrastruktur, kommerzielle Entwicklungen oder Bebauungsänderungen zu verstehen, die sich auf die Nachbarschaft auswirken könnten.
7. Seien Sie bei einer Hausinspektion gewissenhaft
Da es in den Geheimhaltungsstaaten an öffentlichen Informationen über den Eigentumszustand mangelt, wird eine gründliche Hausinspektion noch wichtiger. Beauftragen Sie lizenzierte Inspektoren, um die strukturelle Integrität und wichtige Systeme der Immobilie zu bewerten und potenzielle oder bestehende Probleme zu identifizieren.
Sie können den Verkäufer auffordern, alle bekannten Probleme offenzulegen und auf der Grundlage der Inspektionsergebnisse Reparaturen oder Preisanpassungen auszuhandeln.
8. Seien Sie geduldig und flexibel
In Staaten, in denen keine Offenlegung erfolgt, kann der Hauskaufprozess aufgrund der Notwendigkeit umfangreicher Recherchen und Verhandlungen länger dauern. Seien Sie geduldig und bleiben Sie flexibel, wenn Herausforderungen auftreten.
Denken Sie an alternative Immobilien und seien Sie offen dafür, Ihre Kriterien anzupassen, um ein Zuhause zu finden, das Ihren Bedürfnissen im Rahmen der Dynamik des lokalen Marktes entspricht. Seien Sie darauf vorbereitet, Ihre Bereitschaft zum Rücktritt zu nutzen, wenn der Preis nicht stimmt oder die Verhandlungen scheitern. Investieren Sie nicht zu emotional in eine verfügbare Immobilie und denken Sie daran, dass es immer noch andere Häuser gibt.
9. Holen Sie sich Rat von einem qualifizierten Anwalt
Holen Sie insbesondere bei Vertragsangelegenheiten rechtlichen Rat ein. Ein Immobilienanwalt kann Sie zu den örtlichen Gesetzen beraten, Verträge prüfen und sicherstellen, dass Ihre Interessen während des gesamten Hauskaufprozesses gewahrt bleiben.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
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