9 Tipps, um einen Bieterkrieg um Immobilien zu gewinnen

• Ein Bieterkrieg ist, wenn mehrere potenzielle Käufer um den Kauf einer einzelnen Immobilie konkurrieren, indem sie mehr Geld und andere Vergünstigungen anbieten.
• Zu den Taktiken der Käufer gehören die Erhöhung des Preises, den sie zu zahlen bereit sind, oder das Anbieten von Zugeständnissen wie der Verzicht auf eine Inspektion.
• Bieterkriege können wie Auktionen schnell voranschreiten und dazu führen, dass Käufer voreilige Entscheidungen treffen, um zu gewinnen.

Wenn bei Immobilien die Nachfrage nach Häusern in einem bestimmten Gebiet das verfügbare Angebot übersteigt, haben Sie einen sogenannten Verkäufermarkt. Dies kann für Käufer sehr schwierig sein, die möglicherweise mit mehreren anderen konkurrieren, die alle am Kauf derselben Immobilie interessiert sind. Diese Situationen führen häufig zu Bieterkämpfen, die den endgültigen Verkaufspreis viel höher treiben können als ursprünglich vom Verkäufer gefordert.

Was ist ein Bieterkrieg?

Ein Bieterkrieg ist ein Wettbewerb zwischen zwei oder mehr potenziellen Hauskäufern um dieselbe Immobilie. Käufer bieten immer höhere Geldbeträge und andere Vergünstigungen für das Recht, das Haus zu kaufen.

„Bieterkriege werden durch den Mangel an verfügbarem Wohnraum angeheizt“, sagt Doug Wagner, ein Immobilienmakler in Dayton, Ohio.

„Obwohl Erstkäufer von Eigenheimen historisch gesehen 40 % des Marktes ausmachen, kümmern sich Bauherren, die Häuser im Wert von mehr als 300.000 USD errichten, nicht um sie“, sagt Wagner. „Da immer mehr Käufer um immer weniger Häuser wetteifern, stellen sie fest, dass sie konkurrieren müssen – daher ein Bieterkrieg.“

Die Kombination aus einem Mangel an Wohnungsbestand, mehreren Käufern, einem begehrten Standort und einer wachsenden Zahl von Immobilieninvestoren, die bar bezahlen können, trägt dazu bei, ein Umfeld mit Bieterkriegen zu fördern. Bieterkriege sind auf Verkäufermärkten und auf Märkten mit bestimmten Merkmalen wie geringem Umsatz oder auf denen das Haus erheblich unterbewertet ist, üblich.

Statistiken aus der Realtors Confidence Index Survey vom Februar 2022 unterstützten die Vorstellung, dass zu diesem Zeitpunkt landesweit ein Bieterkrieg herrschte. Es fand:

• Im Februar 2022 verbrachten Immobilien durchschnittlich 18 Tage auf dem Markt im Vergleich zu 20 Tagen im Vorjahr, was auf einen heißen, schnelllebigen Markt hindeutet.
• Immobilienmakler meldeten durchschnittlich 4,8 Angebote pro verkauftem Haus, gegenüber 4,1 im Jahresvergleich.
• 48 % der Befragten gaben an, dass die Angebote über dem Listenpreis lagen, gegenüber 46 % im Vormonat.
• Barangebote machten 25 % der verkauften Häuser aus, gegenüber 22 % im Jahresvergleich.

Wie ein Bieterkrieg funktioniert

Wenn auf einem neutralen Wohnungsmarkt keine Seite einen erheblichen Vorteil hat, besteht ein Angebot zum Kauf eines Eigenheims typischerweise aus den folgenden Elementen:

• Angebotspreis: Der Betrag, den Sie zu zahlen bereit sind
• Finanzierung: Wie Sie für die Immobilie bezahlen möchten, d. h. bar, herkömmliche Hypothek, VA-Hypothek usw.
• Anzahlung: Auch als Handgeld bekannt
• Abschlusskosten: Wie sie aufgeteilt werden oder wer was zahlt
• Einsendeschluss: Wenn der Käufer den Kauf abschließen möchte
• Eventualitäten: Bedingungen, unter denen der Vertrag null und nichtig wäre
• Hausgarantie: Um sicherzustellen, dass Geräte und Systeme im Haus in gutem Zustand sind (nicht immer enthalten)

In einer Bieterkriegsumgebung sind die Dinge anders.

Mike Opyd, Inhaber von WIEDER/MAX WEITERein Immobilienmakler in Chicago, sagt, wenn Immobilien mehrere Angebote erhalten und oft am selben Tag verkauft werden, an dem sie auf den Markt kommen, „reichen wir normalerweise kein erstes Angebot ein, wie wir es in einer ähnlichen Situation mit einem langsameren Markt tun würden.“

Bei der Abgabe eines Angebots für ein Haus, wenn mehrere Angebote erwartet werden, betont Opyd, dass Käufer sofort alles auf den Tisch legen müssen, damit es angenommen wird. Dies bedeutet häufig, dass ein Angebot eine Eskalationsklausel enthält, die besagt, dass der Käufer sein Gebot automatisch um einen festgelegten Betrag bis zu einer Höchstgrenze über das höchste konkurrierende Gebot erhöht.

Agenten sagen, dass dies in einem Bieterkrieg einige der Schlüsselelemente sind, bei denen Käufer eine gewisse Flexibilität zulassen müssen:

• Angebotspreis: Gegebenenfalls muss eine Eskalationsklausel enthalten sein.
• Finanzierung: Wenn Bargeld keine Option ist, gehen Sie konventionell mit einem vorab genehmigten Darlehen.
• Abschlusskosten: Erwarten Sie nicht, dass der Verkäufer Ihre Abschlusskosten übernimmt. Möglicherweise müssen Sie sogar einige von ihnen bezahlen.
• Einsendeschluss: Finden Sie heraus, was der Verkäufer bevorzugt, und versuchen Sie, flexibel zu sein.
• Eventualitäten: Während Sie sich schützen möchten, indem Sie beispielsweise den Verkauf von einer Finanzierung abhängig machen, sind Ihre Möglichkeiten möglicherweise begrenzt.
• Hausgarantie: In einem Bieterkrieg finden mehr „so wie sie sind“-Verkäufe statt, es werden weniger Reparaturen (abgesehen von bei der Inspektion festgestellten größeren Mängeln) angeboten und vom Verkäufer bereitgestellte Hausgarantien sind weniger üblich.

Während eine Eskalationsklausel sehr hilfreich sein kann, ist es für einen Käufer nicht immer ratsam, eine solche anzubieten. Hier sind einige Vor- und Nachteile, die Immobilienfachleute darin sehen, eine Eskalationsklausel anzubieten:

Vorteile von Preisgleitklauseln

• Bietet Käufern Schutz vor konkurrierenden Angeboten —Lauren Reynolds, Immobilienmaklerin, Compass
• Lässt den Verkäufer wissen, dass Sie es ernst meinen und es mit der Immobilie ernst meinen –Laura Adams, Immobilienmaklerin, Aceable
• Da es „automatisch“ ist, vermeidet eine Eskalationsklausel viel Hin und Her —Jenna Richardson, Chief Operating Officer, Real Estate House International
• Kann verwendet werden, um einen Verkäufer dazu zu bringen, nicht “herumzustöbern” und Ihr Angebot anzunehmen – Richard Grossman, Präsident, Avenue 8

Nachteile von Eskalationsklauseln

• Die Gefahr, dass Käufer sich finanziell überfordern —Matthew Arakelian, Immobilienanwalt, Ligris & Partner
• Es kann in einigen Staaten verboten sein – Nancy Almodovar, Chief Executive Officer, Nan and Company Properties
• Einige Verkäufer akzeptieren sie nicht – Michael Nourmand, Präsident, Nourmand & Associates
• Einige Bereiche erfordern die Beteiligung eines Anwalts und die Beseitigung aller Eventualitäten — Phillip Salem, Immobilienmakler, Compass

9 Möglichkeiten, einen Bieterkrieg zu gewinnen

Zusätzlich zu einer Eskalationsklausel empfehlen Agenten eine Vielzahl anderer Taktiken, die Sie an die erste Stelle setzen können. Diese können je nach Verkäufer und seinen Wünschen und Bedürfnissen genauso wichtig sein wie der Preis, den Sie zahlen.

1. Finden Sie heraus, was der Verkäufer will

Beim Festlegen einer Strategie zum Gewinnen eines Bieterkriegs vergisst man manchmal leicht die Rolle des Verkäufers. Denken Sie daran, dass der Verkäufer entscheidet, welches Angebot er annimmt. Will der Verkäufer einen schnellen Abschluss? Möchten sie das Haus länger als normal (30 Tage) bewohnen? Sind sie besorgt, dass die Bewertung den Verkaufspreis nicht stützen wird (Bewertungslücke)? Finden Sie die Antworten auf diese Fragen heraus und planen Sie entsprechend.

2. Holen Sie sich eine Vorabgenehmigung oder Vorabzusage für eine Hypothek

„House-Shopping ohne Vorabgenehmigung ist der schnellste Weg, den Bieterkrieg zu verlieren“, sagt Richardson. „Vorabgenehmigungen sind eine Weiterentwicklung einer Vorqualifikation und besagen, dass der Kreditgeber physisch überprüft hat, was mündlich besprochen wurde. Es zeigt, dass Sie die Arbeit geleistet haben und Ihren Hauskauf ernst meinen.“

Arakelian sagt, dass die Bereitstellung einer Vorabverpflichtung anstelle einer Vorabgenehmigung Ihnen einen größeren Vorteil verschaffen könnte. „Einige Kreditgeber übernehmen ein Darlehen zum Zeitpunkt der Vorabgenehmigung, sodass der Käufer bereits zum Zeitpunkt der Angebotsabgabe (mit Ausnahme einer Bewertung) im Wesentlichen genehmigt ist“, sagt er. “Dies verschafft einem Käufer einen Vorteil gegenüber denen mit regelmäßigen Vorabgenehmigungen.”

3. Seien Sie zeitlich flexibel

Arakelian hat auch einige Ratschläge für Käufer, wenn es um Daten geht: „Der Verkauf einer Immobilie ist viel einfacher als der Kauf auf diesem Markt, sodass ein Käufer mit flexiblen Daten und Bedingungen bei einem Verkäufer, der noch ein neues Zuhause finden muss, beträchtliche Gunst erlangen wird. “

4. Bieten Sie eine große Anzahlung an.

„Wenn Sie finanzieren müssen, zahlen Sie mehr Geld für die Kaution – anstatt 10 %, legen Sie 20 % zurück“, sagt Talia McKinney von der Immobilienfirma SERHANT. „Es kann dem Verkäufer zeigen, dass Sie bereit sind, eine höhere Anzahlung zu riskieren, sollte etwas mit Ihrer Finanzierung passieren, und mehr Vertrauen in Ihr Angebot zeigen.“

5. Seien Sie ein Barkäufer.

Denken Sie daran, dass Barangebote laut Realtor.com 25 % der im Februar 2022 verkauften Häuser ausmachten. Das Immobilienvermittlungsunternehmen Homelight meldete im Jahr 2021 31 % Barangebote.

“Wenn Sie Bargeld haben, verwenden Sie es”, sagt McKinney. “Für den Verkäufer besteht kein Risiko, dass Sie mit einem Barkauf nicht weiterkommen.”

Ein echtes Barangebot ist ein Angebot, bei dem der Käufer keine Hypothek erhält, sondern das Haus mit Ersparnissen, Erlösen aus dem Verkauf seines bestehenden Hauses oder einem Geschenk bezahlt.

6. Bieten Sie dem Verkäufer Zugeständnisse an.

Richardson listet mehrere Zugeständnisse auf, die neben einer Ausschlussklausel bei Verkäufern beliebt sind:

„Bieten Sie an, einen Teil der Abschlusskosten des Verkäufers zu zahlen. Lassen Sie den Verkäufer den Vergleichsanwalt wählen und/oder eine gemeinsame Entscheidung über Inspektoren oder Auftragnehmer treffen, die die Reparaturen durchführen. Nehmen Sie das Haus „wie es ist“ an und verzichten Sie auf das Recht, Reparaturen zu verlangen . Dem Verkäufer zu gestatten, nach Schließung für einen bestimmten Zeitraum mietfrei in der Wohnung zu bleiben.“

7. Bieten Sie eine Bewertungslückengarantie an

Bei einer Bewertungslückengarantie müssen Sie die Differenz ausgleichen, wenn der ausgehandelte Preis den geschätzten Wert des Hauses übersteigt.

„Verkäufer wollen sicher sein, dass Sie das Haus tatsächlich bekommen, wenn sie es an Sie verkaufen“, sagt Ken Pozek, Chief Executive Officer der Pozek Group.

8. Schreiben Sie einen „Liebesbrief“ an den Verkäufer

Einige potenzielle Käufer schreiben dem Verkäufer eine persönliche Nachricht, in der sie argumentieren, warum ihr Angebot angenommen werden sollte.

Polly Watts, Vizepräsidentin bei Sundae, erinnert sich an eine solche Notiz: „Ein Käufer schrieb eine Notiz, in der er erklärte, dass er einige Kinder mit besonderen Bedürfnissen im Haushalt hatte, und der Brief erläuterte, wie dieses Haus alle ihre spezifischen Bedürfnisse erfüllte. Es half, zusätzliche zu bekommen Augen auf ihr Angebot und sie konnten sich das Haus sichern.”

9. Machen Sie das Angebot so „sauber“ wie möglich

Wagner sagt, dass Verkäufer letzten Endes eine reibungslose Transaktion wünschen. „Bargeld ist König“, erinnert er, vor allem, weil es relativ unkompliziert ist. Er und andere weisen mit Eskalationsklauseln auf eine Achillesferse hin, ihre Komplexität. Aus diesem Grund, sagt er, könnte ein niedrigeres Barangebot ohne Preisgleitklausel ein Angebot mit Preisgleitklausel schlagen.

Was tun, wenn Sie einen Bieterkrieg verlieren?

Bieterkriege sind eine Tatsache des Lebens auf einem Verkäufermarkt, und jeder hat nur einen Gewinner. Was machst du also, wenn du verlierst?

Richardson schlägt ein Ersatzangebot vor. „Wenn irgendetwas mit dem ersten Käufer schief geht, ist der zweite Käufer – der Ersatzkäufer – nun dran, das Haus zu kaufen. Käufer sollten Ersatzangebote in Betracht ziehen, denn wenn die Immobilie wieder auf den Markt kommt, könnte ein weiterer Bieterkrieg entstehen, ein Ersatz Angebot vermeidet dies, da das Backup-Angebot sofort zum primären Angebot wird.”

Grossman von Avenue 8 glaubt, dass der beste Weg, einen Bieterkrieg zu gewinnen, darin besteht, ihn von vornherein zu vermeiden.

„Wir haben mit einem Käufer zusammengearbeitet, der sich in ein Haus im East Village verliebt hat, außer dass der Verkäufer erst nach dem ersten Tag der offenen Tür auf Gebote reagieren würde“, sagt Grossman. „In diesem Fall haben wir den Makler des Verkäufers gebeten, die Wohnung zu ‚neupreisen‘, den sie einhalten würden, selbst wenn spätere Angebote höher ausfallen würden. Sie kamen auf eine Zahl zurück, die 10 % über der Nachfrage lag, unser Käufer stimmte zu, wir gingen schnell zum Vertrag , und andere Käufer fragten sich, warum sie nicht einmal die Gelegenheit hatten, ein Gebot abzugeben.”

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