Nach unzähligen abgeschlossenen Veteranenverwaltung (VA) Hypothekendarlehenstransaktionen im Laufe der Jahre, Chris Pascoe, ein Marine-Veteran, wurde RE/MAX Agent, hat so etwas wie ein System entwickelt.
Zuerst lässt er seine Kunden, die Kreditgeber anrufen, den Börsenmakler. „Dies ist ein absolutes Muss, insbesondere auf dem aktuellen Markt, da es dem Kreditgeber die Möglichkeit gibt, den Makler über den Hintergrund des Käufers und die Funktionsweise des VA-Kreditprozesses zu informieren“, erklärte Pascoe.
Als nächstes lässt er seine Käufer einen Brief an den Verkäufer schreiben, eine Praxis, die in letzter Zeit unter die Lupe genommen wurde potenzielle Vorurteile erzeugen. „Ich würde sagen, dass ein Brief mit einer 50/50-Chance auf Verkäufer wirkt, aber wenn es hart auf hart kommt, ist es einen Versuch wert“, sagte Pascoe. Er wird den Makler auch darüber informieren, dass er selbst ein Veteran ist, und bittet ihn, Fragen oder Bedenken zu VA-Darlehen zu stellen.
Am Ende des Tages, sagt Pascoe, ist der Prozess nicht viel anders als der Kauf eines Hauses mit einer herkömmlichen Hypothek.
Da die Lagerbestände jedoch weiterhin auf Rekordtiefs liegen, die Immobilienpreise auf erstaunliche Höhen gestiegen sind und auf dem Immobilienmarkt im ganzen Land immer noch Bieterkriege stattfinden, mussten Pascoe und andere Immobilienmakler auf der Käuferseite die Extrameile gehen, um für ihre VA-Kunden.
Selbst unter „normalen“ Marktbedingungen haben VA-Käufer Schwierigkeiten, ein Haus mit ihrem Vorteil erfolgreich zu erwerben. Nach wie vor glauben Listing-Agenten und ihre Kunden, dass der VA-Bewertungs- und Abschlussprozess mühsam sein wird.
Diese Überzeugungen seien größtenteils ein Relikt einer anderen Ära, sagte die Coldwell Banker-Agentin Alison Winsom.
„Ich denke, wir haben einige veraltete Geschichten und einige urbane Legenden über VA-Darlehen“, sagte Wisnom, der in Annapolis, Maryland, der Heimat der US-Marine, ansässig ist. „Irgendjemand hat einmal ein Problem und dann verbreitete sich diese Geschichte einfach. Viele Regeln haben sich in den letzten Jahren gelockert, aber die Leute neigen immer dazu, sich an die negativen Dinge zu erinnern, so dass sich das in der gesamten Branche verbreitet hat.“
Viele der Missverständnisse über die Arbeit mit VA-Krediten konzentrieren sich auf die VA-Bewertung Prozess – der sich von herkömmlichen Hypothekenbewertungen unterscheidet – sowie die Zeit bis zum Abschluss einer Transaktion. VA-Darlehen werden von der VA besichert und müssen gesetzlich von der VA bewertet werden und nicht von irgendeinem Gutachter.
„Ich habe gerade zwei oder drei Transaktionen mit VA-Darlehen in 21 Tagen abgeschlossen, also können Sie mir nicht sagen, dass wir nicht in weniger als 30 Tagen abschließen können“, sagte der in San Diego ansässige Kompass Agent Todd Armstrong. „Aber es ist kein Irrglaube, dass der VA-Bewertungsprozess strenger ist, aber wenn Sie bei Ihrer Immobilienauswahl und der Art und Weise, wie Sie Ihr Angebot machen, klug sind, ist das wirklich keine große Sache“, sagte Armstrong.
Im Gegensatz zu einem Wertgutachten für eine herkömmliche Hypothek können VA-Gutachter eine Vielzahl von Problemen aufzeigen, von abblätternder Farbe bis hin zu wackeligen Handläufen und zerbrochenen Fenstern.
„Das Buch der Dinge, die sie markieren können, ist ungefähr 180 Seiten lang, aber solange das Haus relativ neu ist, ist der Zustand des Hauses nicht so besorgniserregend, aber bei älteren Häusern kann es wirklich schwierig sein, weil es sie gibt so viele Unbekannte mit Dingen, die markiert werden könnten “, Becca Summers, a Keller Williams Agent, sagte.
Agenten, die ältere oder heruntergekommene Häuser auflisten, hinterlassen häufig Notizen im MLS, die besagen, dass das Haus die VA-Bewertung nicht besteht und daher keine VA-Angebote annehmen. Dies hindert VA-Käufer jedoch nicht daran, ein Angebot für das Eigenheim abzugeben.
„Wir können immer noch ein Angebot machen, aber wir wissen, dass die Wahrscheinlichkeit höher ist, dass der Verkäufer nicht mit uns zusammenarbeiten wird, bevor wir überhaupt einen Fuß in das Haus setzen“, sagte Summers.
Einige Agenten sagten HousingWire, dass einige Listing-Agenten VA-Angebote nicht einmal ansehen würden, was einer Diskriminierung gleichkommt, selbst wenn sie glauben, dass sie einfach nur Treuhänder der Verkäufer sind.
„Gelegentlich sehe ich mir eine Immobilie an und sie sagen, dass sie nicht FHA oder VA wird, und ich werde die Bilder durchsehen und fragen: ‚Warum?’“, sagte Pascoe. „Bei genauerem Hinsehen finde ich vielleicht etwas, das eine super einfache Lösung ist, wie ein bisschen abblätternde Farbe, aber wenn man es nicht repariert und sagt, dass sie VA-Angebote nicht annehmen, ist es so, als würden sie automatisch Veteranen diskriminieren. ”
Alex Naumowych, Kreditsachbearbeiter bei Draper & KramerÄhnliche Trends hat er bei seiner Arbeit bei einem Kreditgeber festgestellt.
„Oft komme ich an einem Montag vorbei und bekomme E-Mails, in denen es heißt, dass Kunden Angebote für Häuser eingereicht und angenommen haben, obwohl wir keine Vorabgenehmigungsstufe geschrieben haben“, sagte Naumowytsch. „Das passiert nie, wenn es sich um ein VA-Darlehen handelt. Sie nehmen einfach ein Angebot mit einem herkömmlichen Kredit an, aber VA-Darlehen machen sie verrückt und sie wollen mehr Informationen, obwohl dies das stärkste Angebot ist, das sie erhalten.“
Obwohl viele Makler nicht mit VA-Darlehen arbeiten möchten, lieben sie Kreditgeber auf der anderen Seite.
„Aus Sicht der Kreditvergabe sind sie am einfachsten zu handhaben“, erklärte Naumowytsch. „Sie haben eine 100-prozentige Finanzierung, keine Hypothekenversicherung und es gibt keine Kreditlimite mehr und ich kann Kunden oft bessere Zinssätze anbieten, auch wenn sie keine gute Kreditwürdigkeit haben oder ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis hoch ist. Andere Anforderungen für die Transaktion, wie die Titelversicherung, sind die gleichen wie für alle anderen Transaktionen, also ist es wirklich keine große Sache.“
Obwohl es manchmal schwierig sein kann, eine Transaktion mit einem VA-Angebot abzuschließen, haben viele der Agenten, die mit gesprochen haben GehäuseWire, wissen, dass es sicherlich machbar ist. Agenten wie Summer mit Sitz in Provo, Utah, haben es geschafft, dass die VA-Angebote ihrer Kunden akzeptiert wurden, selbst auf dem heißen Wohnungsmarkt des letzten Sommers, und haben eine Reihe von Strategien entwickelt, um die Angebote ihrer Kunden für Verkäufer attraktiver zu machen.
„Eine der größten Sorgen ist immer, dass die Bewertung niedrig ausfällt. Wenn also meine Käufer in einem hart umkämpften Markt in der Lage sind, werde ich sie verpflichten, 5.000 $ über der Bewertung zu zahlen, wenn die Bewertung niedrig ausfällt“, Summer genannt. „Auch die Bedingungen sind sehr wichtig. Einige Makler wissen, dass der Preis ihrer Immobilie zu hoch ist und sie auf keinen Fall so viel schätzen werden, also werde ich mit ihnen sprechen und versuchen, sie zu erfühlen. Sobald Sie wissen, wo sich der Listing Agent befindet, können Sie das Angebot so strukturieren, dass seine Anliegen abgedeckt werden. Sie müssen nur aggressiv mit Ihrem Angebot sein.“
Wisnom versucht auch, Agenten aufzulisten, wenn es mit einem VA-Käufer zusammenarbeitet und Angebotsbedingungen verwendet, um auf die Bedürfnisse eines einzelnen Verkäufers einzugehen. „Ich werde den Makler anrufen und versuchen, seine Vertrautheit mit VA-Darlehen zu überprüfen, damit ich eventuelle Wissenslücken schließen kann“, sagte sie. „Ich werde dann versuchen, dass der VA-Käufer einige der Prioritäten des Verkäufers anspricht, nicht nur in Bezug auf den Preis, sondern zum Beispiel hatte ich Kunden, die für eine lange Zeit Zugang zu vorübergehenden Unterkünften hatten, und sie waren in der Lage um dem Verkäufer Flexibilität beim Auszug zu geben. Es hatte also nicht mit dem Preis der Immobilie zu tun, sondern damit, dem Verkäufer etwas anderes anzubieten, das für ihn von Vorteil war.“
Viele Immobilienfachleute, die mit HousingWire gesprochen haben, glauben, dass eine verbesserte Ausbildung der Schlüssel dazu ist, Veteranen dabei zu helfen, ihren hart erarbeiteten Nutzen erfolgreicher zu nutzen.
„Lizenzprüfungen und Vorbereitungskurse befassen sich nicht wirklich intensiv mit der Finanzierung, daher habe ich den größten Teil meiner Ausbildung durch die Arbeit mit Kreditgebern und VA-Käufern erworben“, sagte Summers. „Eines der wichtigsten Dinge, die ich lernen musste, war, welche Fragen ich dem Kreditgeber stellen sollte, wenn er ein Vorabgenehmigungsschreiben erhält, denn die Informationen, die Sie für ein VA-Darlehen benötigen, sind andere als für eine konventionelle Hypothek.“
Wisnom, Wer arbeitet mit Agenten? die neu im VA-Kreditbereich sind, um sie über das Produkt und die Zusammenarbeit mit Veteranen im Allgemeinen aufzuklären, empfiehlt die NAR’s Military Relocation Professional-Zertifizierung Programm als guter Einstieg. Armstrong stimmte zu, dass die MRP-Zertifizierung ein guter Ort ist, um ein grundlegendes Verständnis zu erlangen, aber er und einige seiner Kollegen haben ihr eigenes Programm entwickelt. Kraft, um Agenten und Veteranen zu helfen, ihr Wissen und ihr Verständnis von VA-Darlehen zu verbessern.
„Wir machen viele Seminare“, erklärte Armstrong. „Ich mache den Immobilienteil und lasse meinen Kreditgeber kommen und den VA-Darlehensteil übernehmen. Wir arbeiten hart daran, dass unsere Käufer zum niedrigsten Preis zugelassen werden, und wenn sie Kreditprobleme haben, werden wir sie mit den richtigen Leuten in Verbindung setzen, um ihre Kredite wiederherzustellen. Wir gehen wirklich ins Detail, wie Sie Ihr VA-Darlehen nicht nur für den Kauf eines Eigenheims, sondern auch für den Vermögensaufbau verwenden können.“
Was die Kreditvergabe angeht, musste Naumowych viel über VA-Darlehen lernen, was ihm ein besseres Verständnis des Produkts und seines Vergleichs mit anderen Arten von Krediten verschaffte.
„Der durchschnittliche Makler weiß nicht viel über VA-Darlehen, weil er nicht sehr oft damit arbeitet“, sagte Naumowytsch. “Mehr Bildung ist wirklich der einzige Weg, diese Situation zu verbessern.”
Die Postagenten, die Missverständnisse bekämpfen, um Geschäfte für Militärveteranen zu gewinnen, erschienen zuerst auf HousingWire.