Tie Ära der ultrabilligen Hypotheken neigt sich offenbar ihrem Ende zu, da die Kreditgeber ihre günstigsten Geschäfte abschließen, um sich auf eine Anhebung des Basiszinses der Bank of England vorzubereiten. Aber für Tausende von Kreditnehmern hat es nie angefangen. Mehr als ein Jahrzehnt nach der Finanzkrise bleiben diese Hausbesitzer in der Falle, dass sie weit über dem Durchschnitt liegende Zinsen zahlen und nicht in der Lage sind, zu einem günstigeren Angebot zu wechseln.
Angesichts der Vorhersagen eines Anstiegs des Basiszinssatzes vor dem Winter und steigender anderer Lebenshaltungskosten werden viele dieser Haushalte – sogenannte Hypothekengefangene – besorgt, wie sie ihre monatlichen Rechnungen begleichen werden.
„Alle sind extrem nervös wegen der Zinserhöhung“, sagt Rachel Neale von der Kampagnengruppe UK Mortgage Prisoners. „Diese Leute haben bereits Probleme. Einige nutzen Tafeln, andere stehen vor der Rücknahme.“
Ein Preiskampf unter den Kreditgebern führte dazu, dass man sich bei ausreichendem Eigenkapital bis vor kurzem fünf Jahre zu einem Zinssatz von unter 1% binden konnte, während die durchschnittliche 10-Jahres-Festzinsbindung auf nur noch 2,36 % gesunken war.
Im Gegensatz dazu zahlen diejenigen, die an variablen Standardzinssätzen (SVRs) festhalten, in der Regel einen Satz von etwa 4,39 %. Anfang dieses Jahres stimmten die Abgeordneten gegen eine Obergrenze für SVRs, die den Betrag, den Kreditgeber verlangen könnten, auf einen Satz von zwei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz begrenzt hätte, was einen aktuellen Lohnsatz von 2,1 % bedeutet hätte.
Ein Anstieg des Basiszinssatzes von 0,1 % auf 0,25 % entweder im Dezember oder Januar wurde weithin prognostiziert, was einer Hypothek von 150.000 Pfund pro Monat etwa 12 Pfund Sterling hinzufügen würde. Wenn der Basiszinssatz auf 1% steigt und die SVRs der Kreditgeber diesem Beispiel folgen, würde die typische monatliche Rechnung für ein Wohnungsbaudarlehen für dieselbe Immobilie um 71 GBP steigen.
Es wurde angenommen, dass etwa 250.000 Kreditnehmer Hypothekengefangene sind, aber Anfang dieses Jahres sagte die Regulierungsbehörde der Stadt, die Financial Conduct Authority (FCA), sie hielt diese Zahl für eine Unterschätzung.
Viele haben ihre Wohnungsbaudarlehen ursprünglich bei Kreditgebern aufgenommen, die während der Finanzkrise gerettet werden mussten, darunter Northern Rock und Bradford & Bingley, und haben ihre Hypotheken seitdem an einen anderen Anbieter weiterverkauft.
Die meisten Anbieter sind „inaktiv“, das heißt, sie bieten keine neuen Hypotheken zum Wechsel an. Probleme wie negatives Eigenkapital, eine verzinsliche Hypothek, verpasste Zahlungen oder veränderte Umstände haben Menschen davon abgehalten, trotz Interventionen der FCA zu einem anderen Kreditgeber zu wechseln.
Die inaktiven Kreditgeber bieten nicht nur keine neuen Angebote an, sondern verlangen auch in der Regel höhere SVRs als die der Mainstream-Kreditgeber.
Einen viel höheren Zinssatz zu zahlen als auf dem freien Markt, ist nicht nur frustrierend, sondern hat auch Auswirkungen auf die übrigen Finanzen der Menschen.
„Nicht nur die Hypothek ist das Problem: Die Leute können kein Geld für die Rente anlegen“, sagt Neale. „Wenn sie zu einer anderen Art von Kreditgeber gehen, erzeugt die Tatsache, dass sie mit einem inaktiven Kreditgeber zusammen sind, eine schwarze Wolke über ihnen – sie sind im Grunde bei einem Inkassounternehmen.“
Neale und einige der anderen Mitglieder der Gruppe haben im vergangenen Jahr mehr als 100 Menschen geholfen, mit ihren Kreditgebern neu zu verhandeln, darunter ein Fall, in dem ein verzweifelter Kreditnehmer von einem Satz von 4,79 % auf 1,55 % erhöht wurde.
Aber sie sagen, dass mehr getan werden muss, um der Gruppe zu helfen, und dass das Finanzministerium sie im Stich gelassen hat, indem es Kreditgebern erlaubt hat, ihre Hypotheken zu kaufen, ohne Garantien dafür zu geben, wie viel ihnen in Rechnung gestellt wird.
Marc Jelfs und sein Partner gehören zu denjenigen, die die Rekordtiefzinsen nicht nutzen konnten und sich Sorgen machen, was mit ihren Zahlungen passiert, wenn die Bank sich zum Handeln entschließt.
Sie nahmen 2004 eine Hypothek bei Northern Rock auf. Damals war es möglich, eine „Selbstauskunft“ zu machen – bei der man statt eines Einkommensnachweises nur das Gehalt auf dem Antragsformular angeben musste – und wie Marc war selbstständig, sie haben diese Option gewählt.
Im November 2007 standen sie kurz davor, einen neuen Deal mit der Bank abzuschließen, als dieser gezogen wurde – und dann kam die Kreditklemme. „Wir wurden auf eine Rate von 6,5% bis 7% verschoben. Meine monatliche Zahlung betrug 1.100 £, nur Zinsen“, sagt Marc. “Das hat drei Jahre gedauert, und ich habe mich mit meinem Visum verschuldet.”
Die Hypothek der Familie landete bei der geretteten Bank und wurde dann an eine Firma namens Cerberus verkauft, die Hypotheken von den gescheiterten Kreditgebern aufkaufte. Trotz der Garantien, dass sie nach dem Verkauf bessere Geschäfte abschließen könnten, stellten Kreditnehmer wie Marc fest, dass sie nicht in der Lage waren, umzuziehen, und blieben beim SVR des Kreditgebers.
„Ich zahle jetzt 4,18 %, inklusive 0,25 % Rabatt, weil ich ein guter Kunde bin“, sagt er. „Die Zinsen betragen 682 Pfund pro Monat und wir haben noch acht Jahre Zeit für unsere Hypothek. Danach wird mir mein Zuhause genommen.“
Der Zinssatz ist variabel und kann nach Ermessen des Kreditgebers geändert werden, und Marc befürchtet eine Erhöhung der monatlichen Kosten.
Das Haus kostete ursprünglich 110.000 Pfund und die Familie gab 50.000 Pfund für die Renovierung aus. Es ist jetzt ungefähr 220.000 bis 230.000 Pfund wert, also haben sie viel Eigenkapital, aber ihre beschädigte Kreditaufnahme hat ihnen bisher gesagt, dass sie sich nicht einmal die Mühe machen sollen, einen Kredit zu beantragen.
„Wir werden bis zum Ende der Hypothek 280.000 Pfund für Zinsen ausgegeben haben und wir werden immer noch 110.000 Pfund schulden“, sagt er. „Mein Partner wird nicht einmal darüber sprechen. Sie kann nicht glauben, dass sie mit 58 obdachlos sein könnte.“
Seema Malhotra MP, eine Co-Vorsitzende der parlamentarischen Fraktion für Hypothekengefangene, sagt, dass die FCA und die Regierung sicherstellen müssen, dass die Kreditnehmer Zugang zu günstigen festen Zinssätzen haben, um ihnen Sicherheit bei der Rückzahlung zu geben.
„Zusätzlich zu den steigenden Lebenshaltungskosten müssen Hypothekenhäftlinge ihre ohnehin schon hohen variablen Zinssätze erhöhen“, sagt sie.
Anfang dieses Jahres kündigte die städtische Aufsichtsbehörde an, die Wirksamkeit der Maßnahmen zu überprüfen, die sie ergriffen hat, um es Kreditgebern zu erleichtern, Hypothekenhäftlingen Kredite anzubieten. Diese gaben Banken und Bausparkassen eine gewisse Flexibilität bei der Bewertung der Tragbarkeit.
Es überprüft auch die Daten, die es über die Anzahl der Hypothekenhäftlinge und deren Zahlung verfügt. Es wird erwartet, dass es später im November zurückmeldet.
Ein Sprecher des Finanzministeriums sagt: „Wir wissen, dass es unglaublich schwierig sein kann, Ihre Hypothek nicht umzutauschen. Vielen Kreditnehmern könnte es dank der jüngsten Regeländerungen der FCA nun leichter fallen, zu einem aktiven Kreditgeber zu wechseln.
„Wir werden mit der FCA zusammenarbeiten, um die Wirksamkeit dieser Änderungen zu überprüfen und festzustellen, ob weitere mögliche Lösungen für diese Kreditnehmer gefunden werden können, die praktikabel und verhältnismäßig sind.“
Wie ein Kreditgeber hilft
Viele Kreditnehmer hatten Schwierigkeiten mit dem Wechsel, aber ein Kreditgeber hat Hypothekengefangene aufgenommen und ihnen geholfen, zu einem besseren Zinssatz zu gelangen. Jonathan Westhoff, der Geschäftsführer der Bausparkasse West Brom mit Sitz in den Midlands, sagt, als die FCA neue Regeln einführte, um Schalter zu ermöglichen, „wussten wir ganz einfach, dass es das Richtige war“. – es ist völlig auf unseren Zweck ausgerichtet.“
Die Gesellschaft war die erste, die die modifizierten Erschwinglichkeitstests einsetzte und ihre Systeme anpassen musste, damit Kreditnehmer nicht automatisch blockiert werden. „Obwohl es auf dem Höhepunkt der Pandemie war, haben meine Kollegen dieses Problem gelöst, und wir haben dann ein engagiertes Team gebildet, das an den Fällen von Hypothekengefangenen arbeitet, da jeder anders ist und einzeln überprüft werden muss“, sagt er. Die Gesellschaft habe „einen stetigen Strom von Bewerbungen“ von den Betroffenen erhalten, aber Westhoff sagt, sie möchte mehr von ihnen hören. „Einige Kreditnehmer haben bei ihren Hypothekenzahlungen bis zu 1.000 Pfund pro Monat gespart, was eine unglaublich beträchtliche Summe ist. und wir sind uns daher sicher, dass wir noch viel mehr helfen können“, sagt er. Anfangs dachte man, dass Kreditnehmer zu größeren Kreditgebern gehen würden, aber Westhoff sagt anekdotisch, dass dies nicht der Fall zu sein scheint und mehr getan werden muss, um das Bewusstsein für die Maßnahmen zu schärfen, die Hypothekengefangene ergreifen können.
„Wir sind sehr daran interessiert, nah an der Überprüfung der Erschwinglichkeit von Hypotheken durch die Aufsichtsbehörde zu bleiben und weiterhin einen Beitrag zu leisten, wo immer wir können“, sagt er. „Wir haben verständlicherweise die Besorgnis angesichts drohender steigender Energiekosten gesehen, aber in einigen Fällen können die Auswirkungen eines Hypothekengefangenen in nur einem Monat finanziell nachteiliger sein als die eines dramatischen Anstiegs der Energierechnungen. und diese Kreditnehmer müssen mit beidem fertig werden.“
Ab dem 23. November bietet die Gesellschaft Hypothekengefangenen einen zweijährigen Festzinsvertrag ab 2,19 % für eine Kreditaufnahme von bis zu 75 % Beleihungswert an, bis zu 2,59 % bei 85 % Darlehen – beide Zinssätze deutlich unter dem SVR, den sie zahlen wahrscheinlich. Die Angebote haben eine Gebühr von 499 £, beinhalten jedoch eine kostenlose Bewertung und Hilfe bei den Anwaltskosten.
Westhoff fügt hinzu: „Wir sind auch nur ein mittelständischer Kreditgeber, und als wir diese Produkte zum ersten Mal auf den Markt brachten, war uns klar, dass wir aufgrund unserer Größe nur so viel tun können und es einer ganzen Branche bedarf, um helfen zu können mehr Kreditnehmer. Trotzdem haben wir die monatlichen Zahlungen vieler Kreditnehmer, die Hypothekengefangene waren, erheblich reduziert und ermutigen jeden, der sich in der gleichen Situation befindet, sich mit uns in Verbindung zu setzen.“