Fannie Mae sorgte letzte Woche für Aufsehen, als es ankündigte, dass es schriftliche Gutachten von Anwälten akzeptieren würde anstelle einer Eigentumsversicherung “unter begrenzten Umständen.”
HousingWire fragte sich: Was genau waren diese begrenzten Umstände?
Nach Angaben der staatlich geförderten Einrichtung die einzige Transaktionen nicht förderfähig für ein Anwaltstitel-Gutachtenschreiben sind Darlehen, die durch eine Einheit in einem Eigentumswohnungsprojekt besichert sind, Genossenschaftsdarlehen, Darlehen, die durch eine Wohnung auf einem Pachtgrundstück besichert sind, einschließlich Pachtgrundstücken auf Grundstücken, die einem Community Land Trust gehören, Darlehen, die durch ein Fertighaus, HomeStyle, besichert sind Energie- und HomeStyle-Renovierungsdarlehen, Texas Section 50(a)(6)-Darlehen, durch Eigentum besicherte Darlehen, die restriktiven Vereinbarungen oder restriktiven Covenants unterliegen, und Darlehen, die unter Verwendung einer Vollmacht ausgeführt werden.
„Diese Aktualisierung steht im Einklang mit der Branchenpolitik und gibt Kreditgebern eine Option, die normalerweise für Refinanzierungstransaktionen verwendet wird“, schrieb Fannie Mae als Antwort auf die Anfrage von HousingWire.
Im Mai 2020, Freddy Mac angekündigt es würde unter ähnlichen Umständen und mit ähnlichen Anforderungen an das Schreiben und den Anwalt, der es verfasst, Anwaltsgutachten anstelle von Rechtstitelversicherungspolicen akzeptieren.
In einer E-Mail bestätigte Fannie Mae, dass der Anstoß für diese Änderung darin bestand, dass die Verwendung von AOLs möglicherweise die Titelkosten für Kreditnehmer senken könnte. Die GSE plant, die Ergebnisse von AOLs zu verfolgen, um die realisierten Einsparungen besser zu verstehen.
„Je nach Bundesstaat können potenzielle Kreditnehmereinsparungen durch die Verwendung einer AOL anstelle einer Eigentumsversicherung des Kreditgebers erheblich variieren, und die Nutzung von AOL wird weitgehend von bundesstaatsspezifischen Gesetzen und Praktiken bestimmt“, schrieb eine Sprecherin von Fannie Mae in einer E-Mail. „Wir suchen weiterhin nach Wegen, um Kreditnehmern und Kreditgebern niedrigere Originationskosten zu ermöglichen.“
Trotz des Optimismus von Fannie Mae und der scheinbar großen Anzahl von Umständen, in denen AOLs verwendet werden können, hat Bud Moscony, der Präsident von Inspirierte Titeldienste, LLCglaubt nicht, dass diese Ankündigung zu wesentlichen Änderungen in der Titelbranche führen wird.
„Interessant für mich ist, dass Fannie Mae anscheinend zu dem zurückgekehrt ist, was vor der Titelversicherung vorherrschend war; nämlich ein Anwaltsgutachten zum Titel“, schrieb Moscony in einer E-Mail.
„Die Titelversicherung entstand, weil Anwaltstitelgutachten für den Markt nicht ausreichten. Anwaltsgutachten versichern nicht gegen nicht offengelegte Titelansprüche und decken auch keine Situation ab, in der der Anwalt nicht fahrlässig war, der Bezirk das Dokument jedoch nicht ordnungsgemäß indiziert hat und es daher unter anderem übersehen und nicht von der Deckung ausgenommen wurde. Man kann also das Anwaltsgutachten-Produkt ausstellen, aber es wird KEIN Ersatz für die Rechtstitelversicherung sein“, schrieb Moscony.
Das American Land Title Association, die wichtigste Handelsorganisation für die Titelindustrie, äußerte sich ähnlich. „Wir sind der festen Überzeugung, dass eine Eigentumsversicherung unerlässlich ist und immer sein wird“, sagte die Organisation in einer Erklärung gegenüber HousingWire. „Seit über einem Jahrhundert bietet die Eigentumsversicherung die Gewissheit, dass ein Titel frei von Mängeln ist, und bietet Kreditgebern und Kreditnehmern das höchste Maß an Vertrauen in das Eigentum. In der Vergangenheit haben Kreditgeber mit überwältigender Mehrheit den Schutz einer Eigentumsversicherungspolice bevorzugt, und Fannie Mae selbst hat anerkannt, dass die Annahme von Anwaltsgutachten ein zusätzliches Risiko darstellen kann.“
Wie Moscony riet ALTA Käufern und Kreditgebern von Eigenheimen, die potenziellen Risiken zu berücksichtigen, die mit der Verwendung einer AOL anstelle einer Eigentumsversicherungspolice verbunden sind.
„Wir haben ein zuverlässiges und vertrauenswürdiges Immobiliensystem in den Vereinigten Staaten, und alle Abkürzungen zu diesen etablierten Prozessen sollten gründlich untersucht werden“, schrieb ALTA in einer E-Mail.
Theodore Sprink, der Geschäftsführer von iTitleTransferein in Scottsdale ansässiges Proptech-Unternehmen, ist der Ansicht, dass eine Rechtstitelversicherung nicht erforderlich ist.
„Eigentumsversicherung ist ein Monopol von 25 Milliarden US-Dollar Umsatz pro Jahr, das von vier Unternehmenskonglomeraten für Eigentumsversicherungen kontrolliert wird, die nur 3-5 % der Ansprüche zahlen“, schrieb Sprink in einer E-Mail. „ALTA hat auch Erklärungen veröffentlicht, dass traditionelle SFR-Such- und Prüfungsfunktionen zeigen, dass 75 % der Wohnimmobilien als ‚sauberer Titel‘ gelten, was eine Eigentumsversicherung unnötig macht.“
Angesichts der Tatsache, dass die AOL-Ankündigung von Freddie Mac vor fast zwei Jahren die Titelbranche nicht stark beeinflusst hat, ist es zweifelhaft, dass der jüngste Schritt von Fannie Mae große Auswirkungen auf die Titellieferanten haben wird, zumindest bis die Kreditgeber die AOL-Option konsequent nutzen.
Der Beitrag ALTA über die neue Fannie-Police: Titelversicherung „wird immer unerlässlich sein“ erschien zuerst auf HousingWire.