©Reuters. DATEIFOTO: Beschilderung vor dem Hauptsitz der Blackstone Group in Manhattan, New York, USA, 12. November 2021. REUTERS/Andrew Kelly/Dateifoto
Von Yoruk Bahceli und Dhara Ranasinghe
LONDON (Reuters) – Während der Anstieg der Rücknahmeanträge in dieser Woche bei einem nicht börsennotierten Real Estate Income Trust (REIT) von Blackstone (NYSE:) kaum größere Auswirkungen hatte, wird dies von einigen als Warnzeichen gelesen.
Blackstone begrenzte am Donnerstag die Auszahlungen aus seinem nicht börsennotierten REIT in Höhe von 69 Milliarden US-Dollar, nachdem die Rücknahmeanträge die voreingestellten Grenzen erreicht hatten, da die Anleger befürchteten, dass die Bewertungen bei steigenden Zinssätzen nur langsam angepasst würden, sagte eine Quelle in der Nähe des Fonds.
Die Entwicklung ist eine weitere Erinnerung an die Risiken, denen nicht nur Sektoren ausgesetzt sind, die empfindlich auf höhere Zinssätze reagieren, sondern auch breitere Finanzmärkte, die aufgrund der Hoffnung, dass sich die Zinserhöhungen verlangsamen werden, stark angezogen haben.
„Wir müssen vorsichtig sein – die Zinsen sind stark gestiegen und es wird Auswirkungen auf einige Anlageklassen geben“, sagte Seema Shah, Chefstrategin beim 500-Milliarden-Dollar-Vermögensverwalter Principal Global Investors, über die potenziellen Fallstricke, die vor uns liegen.
„REITs hatten ein paar Monate lang eine fantastische Performance, aber wenn Sie diese Outperformance haben, reagieren die Anleger nicht auf traditionelle fundamentale Signale wie steigende Zinsen“, sagte sie.
Die großen entwickelten Volkswirtschaften haben die Zinsen in diesem geldpolitischen Straffungszyklus bisher um insgesamt 2.440 Basispunkte angehoben. Dies schließt Japan aus, das die Zinsen bei -0,1 % belassen hat.
Die US-Notenbank hat ihren Leitzins in diesem Jahr im schnellsten Zinserhöhungszyklus seit den 1980er Jahren in ihrem Inflationskampf um 375 Basispunkte auf eine Spanne von 3,75 % bis 4,00 % angehoben.
In den letzten Wochen sind jedoch die Erwartungen gestiegen, dass die Fed von einer aggressiven Straffung „abschwenken“ wird, was die Anleger dazu veranlasst, niedrigere Spitzenzinssätze einzupreisen.
Dies trug dazu bei, den größten monatlichen Rückgang der 10-jährigen Treasury-Renditen seit dem Höhepunkt der COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 auszulösen. Öffentliche REITs haben sich mit dem US-Aktienmarkt erholt, der seit Mitte Oktober um über 15 % gestiegen ist.
„Solange Sie Selbstzufriedenheit haben, und es gibt eine gewisse Selbstzufriedenheit, dass die Fed eine sanfte Landung herbeiführen kann, kann das einige Schmerzen auslösen, und daher sind Ereignisse wie diese kleine Fahnenmasten für die Auswirkungen progressiver Zinserhöhungen“, sagte Shah.
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Anleger sagten, sie erwarteten weitere Rückgänge bei REITs und im Immobiliensektor.
„Tatsache ist, dass sich die meisten Privatanleger und Anleger mit leistungsorientierten Plänen aufgrund von Risikominderungsstrategien dafür entscheiden, ihre Immobilienbestände auf breiter Front zu reduzieren, wo sie als Werte bei der direkten Neubewertung von Immobilien neben der Normalisierung der Zinssätze dienen können“, sagte Chris Taylor , Chief Executive of Real Estate bei Federated Hermes (NYSE:).
Aber es gibt einen breiteren Vorbehalt für die Märkte, die in diesem Jahr ihren gerechten Anteil an Warnungen vor Wetten sehen, die in einer Ära niedriger Zinsen platziert wurden.
Entscheidend ist, dass das Mini-Budget aus ungedeckten Steuersenkungen im September den britischen Rentenmarkt ins Trudeln brachte, da Pensionsfonds mit riesigen Forderungen nach Sicherheiten für Zinsabsicherungen konfrontiert waren, die nie wirklich durch starke Zinsbewegungen getestet worden waren, was zu einer Intervention der Bank of England führte.
Und als das Minibudget kurzzeitig einen Anstieg der Zinserhöhungswetten der BoE auslöste, fielen die britischen REITs um 17 % auf den niedrigsten Stand seit 2012, bevor sie sich erholten.
Kaspar Hense, Portfoliomanager bei BlueBay Asset Management, das Vermögenswerte im Wert von mehr als 92 Milliarden US-Dollar verwaltet, sagte, die REIT-Nachrichten seien ein Beispiel für die Risiken, denen Privatmärkte in einem Umfeld steigender Zinsen ausgesetzt seien.
„Wenn die Renditen steigen, kann es eine Herausforderung sein, in ziemlich illiquide Vermögenswerte zu investieren, nur um einen eher kleinen (Rendite-)Pick-up in illiquide Märkte zu investieren, die bei steigenden Renditen sehr stark leiden werden“, sagte Hense.
„Das ist sicherlich das, was wir hier sehen, und wir sollten wirklich damit rechnen, dass es in den nächsten sechs bis zwölf Monaten wieder passieren wird, da die Renditen steigen und die Zentralbanken die Zinsen höher halten. Es wird sich auf das Nettovermögen auswirken, es wird einen Einfluss haben Auswirkungen auf die Verluste der Anleger”, fügte Hense hinzu.
Blackstone hat für den REIT seit Jahresbeginn eine Nettorendite von 9,3 % gemeldet, während der öffentlich gehandelte Dow Jones US Select REIT Total Return Index im gleichen Zeitraum um über 22 % eingebrochen ist.
Ein Blackstone-Sprecher lehnte es ab, sich dazu zu äußern, wie das in New York ansässige Unternehmen die Bewertung seines REIT berechnet, sagte jedoch, sein Portfolio konzentriere sich auf Mietwohnungen und Logistik im Süden und Westen der Vereinigten Staaten, die kurze Mietverträge und Mieten haben, die die Inflation übertreffen.
Ein Grund zur Besorgnis sind die potenziell großen Unterschiede zwischen der Bewertung öffentlicher Vermögenswerte und privater Vermögenswerte, deren Preise häufig nicht die Bewegungen auf den öffentlichen Märkten widerspiegeln.
Für Anleger, die in Jahren mit niedrigen Zinsen und leichtem Bargeld in Privatmärkte und riskantere Anlagen investierten, um die Renditen zu steigern, könnte sich dies jetzt als noch riskanter erweisen.
„Die anhaltende Zeit sehr billigen Geldes und reichlich vorhandener Liquidität ermutigte einige Vermögensverwalter dazu, relativ liquide Produkte anzubieten, die in relativ illiquide Vermögenswerte investieren. Diese Produkte verhalten sich in einer Welt lückenhafter Liquidität anders“, sagte Mohamed El-Erian, Berater der Allianz (ETR :), sagte in einem Twitter-Beitrag.