© Reuters. DATEIFOTO: Ein leerstehendes Bürogebäude, 5 Hanover Square, ist im Finanzviertel von New York City, USA, am 6. Juli 2023 zu sehen. REUTERS/Brendan McDermid/Archivfoto
Von Shankar Ramakrishnan
(Reuters) – Eine restriktivere Federal Reserve verengt das Fenster für Geschäfte, die einige US-Regionalbanken nutzen wollten, um ihr Engagement im Gewerbeimmobilienbereich zu reduzieren, sagten Investoren, Analysten und Anwälte.
Banken, insbesondere kleine regionale und kommunale Banken, haben versucht, ihr übergroßes Engagement in Wirtschaftsimmobilien zu reduzieren, da steigende Ausfallrisiken drohen, nachdem eine Änderung des Sozialverhaltens nach der Pandemie zu einem Anstieg der Büroleerstände und einem starken Rückgang der Immobilienbewertungen geführt hatte.
Der Anstieg der US-Zinssätze in den letzten Jahren habe dazu geführt, dass ihre festverzinslichen „Backbook“-Kredite im Vergleich zu den aktuellen Marktzinsen falsch bewertet seien, sagte Sam Graziano, Geschäftsführer von Chatham Financial. Wenn es ihnen nicht gelingt, das Risiko abzubauen, könnten sie Verluste erleiden und ihre Bilanzen schwächen.
Seit dem Zusammenbruch der Bank im vergangenen März haben einige regionale Kreditgeber Kredite in Milliardenhöhe an Privatinvestoren verkauft, um das Risiko zu verringern und die Liquidität zu stärken. Einige haben auch eine Versicherung gegen das Verlustrisiko von Kreditpools von Investoren abgeschlossen, um wertvolles Kapital freizusetzen.
Neun Investoren, Analysten und Anwälte, die an solchen Geschäften beteiligt sind, sagten, dass die Banken zwar immer noch versuchen, ihr Engagement in Wirtschaftsimmobilien durch solche Geschäfte zu reduzieren, die Anleger jedoch weniger daran interessiert seien, ihnen solche Vermögenswerte abzukaufen.
Das nachlassende Interesse ist eine Folge einer kürzlichen Umkehr der Anlegererwartungen, dass die Fed die Zinsen in diesem Jahr aggressiv senken würde.
Fed-Fonds-Futures-Händler wetteten größtenteils darauf, dass die erste Zinssenkung im Juni erfolgen würde, also später als im März erwartet. Sie haben für dieses Jahr etwa 80 Basispunkte an Kürzungen eingepreist, im Vergleich zu fast dem Doppelten zu Beginn des Jahres.
Dadurch ist das Risiko von Ausfällen in Teilen des CRE-Marktes wie Büros und Mehrfamilienhäusern gestiegen.
Laut Matt Reidy, Direktor für CRE Economic Analysis bei Moody’s Analytics, sind die Immobilienbewertungen, insbesondere die von Bürogebäuden, gegenüber ihren Höchstständen im Jahr 2019, als viele der in diesem Jahr fälligen Kredite aufgenommen wurden, um fast 25–30 % gesunken.
Investoren sagten, sie würden sich entweder von einigen CRE-Assets fernhalten oder eine Menge Geld verlangen, um sie zu übernehmen.
„Wir beabsichtigen nicht, höhere Risiken einzugehen, die mit CRE-Portfolios verbunden sind, deren Verlustwahrscheinlichkeit nicht einfach als Konsumenten- oder Unternehmenskredite modelliert werden kann“, sagte Jason Walker, Chief Investment Officer für Asset Backed Securities beim alternativen Kreditunternehmen CQS.
CQS hat 1,7 Milliarden US-Dollar in Risikotransfertransaktionen investiert, ein Geschäft, das im Wesentlichen den Verkauf einer Versicherung an die Bank gegen Verluste aus einem Kreditportfolio umfasst.
Ein anderer Investor, der am Verkauf von Versicherungen für Kreditportfolios von Banken beteiligt war, aber anonym bleiben wollte, um über Geschäfte sprechen zu können, sagte, regionale Banken müssten den Anlegern möglicherweise hohe zweistellige Renditen für Versicherungen von CRE-Krediten zahlen, während es bei den Versicherungen für Gewerbeimmobilienkredite hohe einstellige Renditen gebe Verbraucher- und Unternehmenskredite.
CRE WOES
Das mangelnde Investoreninteresse kann es für Banken schwieriger machen, die Probleme des CRE-Sektors zu bewältigen. Laut Moody’s (NYSE:) Analytics ist der Bankensektor als Ganzes mit einer Fälligkeit von CRE-Krediten in Höhe von 441 Milliarden US-Dollar in diesem Jahr konfrontiert, wobei ein Anstieg des Anteils notleidender Kredite erwartet wird.
Eine Vorschau auf die Gefahren, die in den Büchern der Banken lauern, gab es Anfang des Jahres, als man sich Sorgen machte New York Community Bancorp Das Engagement von (NYSE:) im New Yorker Markt für Mehrfamilienimmobilien traf Aktien in der gesamten Branche und führte zu Überprüfungen durch Aufsichtsbehörden und Ratingagenturen.
In den Bankbüchern könnten sich Verluste anhäufen, da Kreditnehmer Schwierigkeiten haben, alte Kredite zu neuen, höheren Zinssätzen zu refinanzieren, wodurch einige Immobilien unrentabel werden.
Auch bei in Wertpapieren verpackten Krediten dürften sich Verluste summieren. Moody’s Reidy sagte, dass etwa 75 bis 80 Prozent der fälligen Bürokredite, die in diesem Jahr in verbrieften Pools enthalten sind, Probleme mit der rechtzeitigen Rückzahlung haben könnten, was zu mehr Abschreibungen und Zahlungsausfällen führen könnte.
„Wir gehen davon aus, dass weitere Sanierungsmaßnahmen und Verlängerungen der Banken die Verluste in diesem Jahr verzögern werden“, sagte Reidy.
STRUKTURELLE PROBLEME
Dennoch versuchen die Banken, einige Geschäfte abzuwickeln.
Matt Bisanz, Partner der Finanzdienstleistungsregulierungsabteilung von Mayer Brown, sagte, sein Unternehmen arbeite „derzeit an mehreren Deals für regionale Banken“, um das Verlustrisiko für mehrere Anlageklassen, einschließlich leistungsstarker CRE-Kreditportfolios, zu verkaufen.
„Wir könnten im zweiten Quartal Risikotransfergeschäfte bei CRE-Krediten sehen“, sagte er.
Ob ihnen das gelingt, bleibt abzuwarten. Jeder Fortschritt könnte dazu beitragen, die Marktnerven zu beruhigen, aber wenn er mit starken Preisnachlässen einhergeht, könnte er auch die Anleger verschrecken.
David Meneret, Gründer und CIO des Kredit-Hedgefonds Mill Hill Capital, der die Anleihen einiger regionaler Banken aufgrund ihres CRE-Engagements leerverkauft, sagte, das Problem sei eher struktureller Natur.
„Verluste müssen (von den Banken) hingenommen werden, und das wird Jahre dauern“, sagte er.