©Reuters. DATEIFOTO: Ein Blick auf im Bau befindliche Wohnungen in Wien, Österreich, 10. Februar 2022. Bild aufgenommen am 10. Februar 2022. REUTERS/Leonhard Foeger/Dateifoto
Von Francesco Canepa
FRANKFURT (Reuters) – Von Luxemburg bis Neuseeland sind die weltweiten Immobilienpreise in die Höhe geschnellt, da ein Pandemie-Stimulus und eine Verlagerung zur Arbeit von zu Hause aus einen mehrjährigen Boom angeheizt haben, der durch historisch niedrige Zinssätze angetrieben wurde.
Doch während Behörden von Auckland bis Stockholm gezeigt haben, dass sie monetäre und regulatorische Hebel zur Zähmung der Immobilienpreise ziehen können, bedeutet die Zersplitterung der Eurozone in 19 nationale Märkte, dass der Europäischen Zentralbank die Hände gebunden sind.
Fünf der zehn Länder weltweit, die im Jahr 2020 den stärksten Anstieg der Immobilienpreise erlebten, befanden sich laut Daten des Internationalen Währungsfonds in der Eurozone.
Dies weckt bei der EZB Bedenken hinsichtlich einer neuen Immobilienblase, die wirtschaftliches und finanzielles Chaos anrichten könnte, während die Erinnerungen an den Crash von 2008 zu verblassen beginnen.
Aber die EZB kann die Zinssätze nicht zu schnell oder zu weit anheben, um einigen Mitgliedern der Eurozone zu helfen, da dies die am stärksten verschuldeten Länder der Eurozone wie Italien und Griechenland treffen würde, und die Zentralbank ist bestrebt, eine weitere Schuldenkrise zu vermeiden.
Stattdessen muss sie sich auf die oft widerstrebenden Regierungen verlassen, um die Immobilienmärkte mit sogenannten makroprudenziellen Instrumenten abzukühlen, die auch den Vorteil haben, dass sie direkt auf Immobilien statt auf die Wirtschaft insgesamt abzielen.
Sie reichen von der Verpflichtung der Banken, zusätzliches Kapital aufzubauen, wenn sie Wohnungsbaudarlehen vergeben, bis hin zur Einführung äußerst unpopulärer Obergrenzen für die Höhe von Hypotheken, die auf dem Kaufpreis oder dem Einkommen des Käufers basieren.
„Insbesondere in der Eurozone, mit einem Zinssatz für verschiedene Länder, sind makroprudenzielle Instrumente viel besser geeignet, Immobilienblasen zu bekämpfen“, sagte Grégory Claeys, Senior Fellow bei der Bruegel-Denkfabrik.
Das Problem ist, dass die EZB diese Bremsen nicht direkt betätigen kann und nur über den Europäischen Ausschuss für Systemrisiken (ESRB), den Finanzstabilitätswächter der Europäischen Union, Warnungen und Empfehlungen aussprechen kann.
Zuletzt forderte das ERSB – das innerhalb der EZB angesiedelt ist und von Christine Lagarde geleitet wird – Deutschland und Österreich auf, Hypothekenbeschränkungen einzuführen und die Kapitalanforderungen für Banken zu erhöhen.
Ihre Vorschriften sind jedoch nicht bindend. So hat der deutsche Finanzminister die Empfehlung zurückgedrängt, eine Beleihungsquote für Eigenheimkäufer einzuführen.
Die Immobilienpreise in der Eurozone boomen – https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/lgpdwambdvo/Pasted%20image%201645601339690.png
ERFOLG?
Die Geschichte zeigt, dass diese Art der Regulierung funktionieren kann.
Die südkoreanischen Behörden konnten das Wachstum der Immobilienpreise verlangsamen, indem sie Anfang der 2000er Jahre ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen einführten.
Und Schweden gelang es 2018 kurzzeitig, die Kosten für eine Wohnung zu senken, indem es von Hausbesitzern verlangte, dass sie jedes Jahr mindestens 1 % ihres Kreditsaldos zurückzahlen, wenn sie Hypotheken aufnehmen, die das 4,5-fache ihres Haushaltseinkommens übersteigen.
“Das hätte eine sehr starke Wirkung und sehr schnell”, sagte Matthias Holzhey, der den jährlichen Global Real Estate Bubble Index von UBS mitverfasst.
Es würde jedoch auch einige unpopuläre Entscheidungen erfordern, wie etwa Hypotheken für ärmere Haushalte so gut wie unerschwinglich zu machen.
Aus diesem Grund zögerten die nationalen Regulierungsbehörden in der Eurozone, zu denen häufig Regierungsbeamte gehören, die den Wahlpreis für öffentliche Gegenreaktionen zahlen würden.
Deutschland zum Beispiel hat gerade erst angekündigt, ein Jahrzehnt nach dem Beginn seines Immobilienbooms und mit Immobilienpreisen, die laut Bundesbank bereits um 20 % bis 35 % überbewertet sind, Pläne zu bremsen.
“Wenn Sie harte makroprudenzielle Maßnahmen ergreifen, stören Sie die Party”, sagte der Chefvolkswirt der Commerzbank (DE:) Jörg Krämer. “Es erfordert eine sehr unabhängige Position.”
Der ESRB sagte diesen Monat, dass Finnland und die Niederlande trotz seiner Empfehlungen nicht genug tun, um die Hypothekenvergabe einzudämmen.
„Für einen Politiker entstehen keine Kosten, wenn er nicht handelt“, sagte Claeys von Bruegel. “Wir brauchen einen unabhängigen Finanzstabilitätsrat, der zubeißen kann.”
Die Hypothekenvergabe boomt – https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/myvmnxmlkpr/Mortgage%20lending%20is%20booming.png
ZWEIFEL
Die Forschung zeigt jedoch, dass die Geldpolitik immer noch wichtig ist und entweder die makroprudenzielle Regulierung effektiver machen kann, wenn sie sie unterstützt, oder sie kann übertrumpfen, wenn sie in die entgegengesetzte Richtung wirkt.
Das könnte in der Eurozone der Fall sein, sagen einige Ökonomen, und Zweifel an der Regulierung werden einen großen Unterschied machen, solange die Hypothekenzinsen unter der Inflation bleiben, was Immobilieninvestitionen für Haushalte und professionelle Anleger gleichermaßen attraktiv macht.
Laut den neuesten Daten der EZB haben sich die Kreditnehmer im Dezember einen jährlichen Hypothekenzins von nur 1,3 % für 10 Jahre gesichert, verglichen mit einer erwarteten Inflationsrate von knapp 2 % in diesem Zeitraum.
Kraemer von der Commerzbank ist einer von vielen Ökonomen, die davon ausgehen, dass diese negativen Realrenditen anhalten und die Wirkung regulatorischer Beschränkungen abschwächen werden.
„Wenn die Zinsen zu niedrig sind, ist es ein harter Kampf“, sagte er.
Irland ist ein typisches Beispiel.
Die Eigenheimpreise stiegen dort im vergangenen Jahr um 14,4 %, trotz strenger Grenzwerte, die 2015 eingeführt wurden und die Hypotheken auf das 3,5-fache des jährlichen Bruttoeinkommens eines Kreditnehmers begrenzen.
Vor diesem Hintergrund schlagen einige Entscheidungsträger der EZB vor, dass die Zentralbank den Immobilienpreisen bei der Schätzung der Inflation und der Festsetzung der Zinssätze mehr Gewicht beimessen sollte, wie es in Neuseeland der Fall ist.
Hypothekenzinsen waren noch nie so niedrig – https://fingfx.thomsonreuters.com/gfx/mkt/xmvjoegdlpr/Mortgage%20rates%20have%20never%20been%20so%20low.png