© Reuters. DATEIFOTO: Menschen blicken vom Greenwich Park aus, mit Canary Wharf in der Ferne, in London, Großbritannien, 22. Juni 2023. REUTERS/Hannah McKay/Archivfoto
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Von Sinead Cruise, Lucy Raitano und Lewis Jackson
LONDON/SYDNEY (Reuters) – Gewerbliche Immobilieninvestoren und Kreditgeber stehen langsam vor einer hässlichen Frage: Wenn die Menschen nie wieder wie vor der Pandemie in Einkaufszentren einkaufen oder in Büros arbeiten wie vor der Pandemie, wie sicher sind dann die Vermögen, die sie in Ziegeln und Mörtel angehäuft haben? ?
Steigende Zinsen, hartnäckige Inflation und schwache wirtschaftliche Bedingungen sind vertraute Feinde für erfahrene Käufer von Gewerbeimmobilien, die normalerweise Stürme überstehen und darauf warten, dass die Mietnachfrage steigt und die Kreditkosten sinken.
Konjunkturabschwünge führen selten zu Notverkäufen, solange die Kreditgeber zuversichtlich sind, dass der Investor seinen Kredit zurückzahlen kann und der Wert des Vermögenswerts über den dafür geliehenen Schulden bleibt.
Diesmal warnen die von Reuters befragten Analysten, Wissenschaftler und Investoren jedoch davor, dass die Dinge anders kommen könnten.
Da Telearbeit für viele Bürounternehmen mittlerweile zur Routine geworden ist und Verbraucher gewohnheitsmäßig online einkaufen, sind Städte wie London, Los Angeles und New York mit Gebäuden überfüllt, die die lokale Bevölkerung nicht mehr will oder braucht.
Das bedeutet, dass es viel länger dauern kann, bis sich der Wert von Wolkenkratzern im Stadtzentrum und weitläufigen Einkaufszentren erholt. Und wenn keine Mieter gefunden werden, riskieren Vermieter und Kreditgeber schmerzhaftere Verluste als in früheren Zyklen.
„Arbeitgeber beginnen zu erkennen, dass der Bau riesiger Lagerhallen für ihre Mitarbeiter nicht länger notwendig ist“, sagte Richard Murphy, politischer Ökonom und Professor für Buchhaltungspraxis an der britischen Sheffield University, gegenüber Reuters.
„Gewerbliche Vermieter sollten sich Sorgen machen. Anleger, die in sie investieren, sollten jetzt aufhören“, fügte er hinzu.
MAUER DER SCHULDEN
Globale Banken halten etwa die Hälfte der ausstehenden gewerblichen Immobilienschulden in Höhe von 6 Billionen US-Dollar, teilte Moody’s (NYSE:) Investors Service im Juni mit, wobei der größte Anteil zwischen 2023 und 2026 fällig wird.
US-Banken meldeten in ihren Zahlen für das erste Halbjahr steigende Verluste aus Immobilien und warnten vor weiteren Folgen.
Globale Kreditgeber für US-Industrie- und Büroimmobilien-Investmentfonds (REITs), die dem Datenanbieter Credit Benchmark im Juli Kreditrisikobewertungen übermittelten, gaben an, dass die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls für Unternehmen in diesem Sektor nun um 17,9 % höher sei als noch vor sechs Monaten geschätzt. Bei Kreditnehmern in der Kategorie Immobilienholding und -entwicklung im Vereinigten Königreich war die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls um 4 % höher.
Jeffrey Sherman, stellvertretender Chief Investment Officer des 92 Milliarden US-Dollar schweren US-Investmenthauses DoubleLine, sagte, einige US-Banken seien vorsichtig, wertvolle Liquidität für die in den nächsten zwei Jahren fälligen Refinanzierungen von Gewerbeimmobilien zu binden.
„Eine Einlagenflucht kann jeden Tag passieren“, sagte er und verwies auf die Abwanderung von Kundeneinlagen von Banken zu höher verzinslichen „risikofreien“ Geldmarktfonds und Staatsanleihen.
„Solange die Fed die Zinsen hoch hält, ist das eine tickende Zeitbombe“, sagte er.
Einige globale politische Entscheidungsträger sind jedoch weiterhin zuversichtlich, dass der nach der Pandemie erfolgte Wandel in der Vorstellung davon, was es bedeutet, „zur Arbeit zu gehen“, keine Kreditkrise wie in den Jahren 2008/2009 ankündigen wird.
Die Nachfrage nach Krediten von Unternehmen aus der Eurozone sank im letzten Quartal auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen, während jährliche „Stresstests“ der US-Notenbank ergaben, dass Banken im Jahr 2023 im Durchschnitt eine niedrigere prognostizierte Kreditverlustquote erleiden würden als 2022, wenn ein „extremes“ Szenario von 40 anfällt Prozentualer Rückgang der Gewerbeimmobilienwerte.
Der durchschnittliche Wert von Gewerbeimmobilien im Vereinigten Königreich ist von seinem Höchststand bereits um rund 20 % gesunken, ohne dass es zu größeren Kreditbeeinträchtigungen kam. Eine hochrangige Aufsichtsbehörde stellte fest, dass britische Banken im Verhältnis zum Gesamtkreditvolumen weitaus weniger Immobilien ausgesetzt sind als noch vor 15 Jahren.
Aber Charles-Henry Monchau, Chief Investment Officer der Bank Syz, verglich die Auswirkungen der aggressiven Zinserhöhung mit der Dynamitfischerei.
„Normalerweise kommen die kleinen Fische zuerst an die Oberfläche, dann kommen die großen – die Wale – zuletzt“, sagte er.
„War die Credit Suisse der Wal? War die SVB der Wal? Das werden wir erst später erfahren. Aber der Wal könnten Gewerbeimmobilien in den USA sein.“
SCHNEIDERAUM
Das globale Immobiliendienstleistungsunternehmen Jones Lang LaSalle, das im Mai auf einen jährlichen Rückgang des weltweiten Vermietungsvolumens im ersten Quartal um 18 % hinwies, veröffentlichte diesen Monat Daten, aus denen hervorgeht, dass das Wachstum der erstklassigen Büromieten in New York, Peking, San Francisco, Tokio und Washington D.C. ins Negative gedreht hat der gleiche Zeitraum.
In Shanghai, Chinas führendem Finanzzentrum, stiegen die Büroleerstandsquoten im zweiten Quartal im Jahresvergleich um 1,2 Prozentpunkte auf 16 %, sagte Rivale Savills und deutete an, dass eine Erholung vom Erfolg landesweiter Konjunkturmaßnahmen abhängen würde.
Auch Unternehmen stehen unter dem Druck, ihren CO2-Fußabdruck zu verringern. Zu den Unternehmen gehört auch HSBC, die ihre Mietflächen kürzt und Mietverträge für Büros kündigt, die nicht mehr als „umweltfreundlich“ genug gelten.
Bis 2050 müssen weltweit mehr als 1 Milliarde Quadratmeter Bürofläche nachgerüstet werden, wobei die derzeitigen Sätze auf mindestens 3 bis 3,5 % des Bestands pro Jahr verdreifacht werden müssten, um die Netto-Null-Ziele zu erreichen, sagte JLL.
Australiens größter Pensionsfonds, der 300 Milliarden australische Dollar teure AustralianSuper, steht ebenfalls am Rande und kündigte im Mai an, dass er neue Investitionen in nicht börsennotierte Büro- und Einzelhandelsimmobilien wegen schlechter Renditen aussetzen werde.
Unterdessen kreisen Leerverkäufer weiterhin um börsennotierte Immobilienvermieter auf der ganzen Welt und wetten darauf, dass deren Aktienkurse sinken werden.
Laut dem Datenanbieter Hazeltree ist das Volumen der von institutionellen Anlegern zur Unterstützung von Leerverkäufen verliehenen Immobilienaktien in den 15 Monaten bis Juli in EMEA um 30 % und in Nordamerika um 93 % gestiegen.
Laut Capital Economics werden in diesem Jahrzehnt globale Immobilienrenditen von etwa 4 % pro Jahr prognostiziert, verglichen mit einem Durchschnitt von 8 % vor der Pandemie, wobei in den 2030er Jahren nur eine leichte Verbesserung erwartet wird.
„Investoren müssen bereit sein, eine geringere Risikoprämie für Immobilien zu akzeptieren“, sagte Capital Economics. „Immobilien werden nach den Maßstäben der Vergangenheit überbewertet aussehen.“