Der Nicht-QM-Hypothekenmarkt, der die meisten Wohnungsbaudarlehen umfasst, die nicht durch eine staatliche Garantie besichert sind, wird in diesem Jahr voraussichtlich die 25-Milliarden-Dollar-Marke an Private-Label-Verbriefungsvolumen erreichen.
Unter der Annahme, dass die Zinssätze ohne große Volatilität weiter nach oben ticken, hat der Markt für nicht-QM (oder nicht qualifizierte Hypotheken) in den nächsten Jahren jedoch nach Ansicht einiger Branchenführer das Potenzial, sich zu verzehnfachen.
Um diesem Wachstum sowohl bei der Kreditvergabe als auch bei der damit verbundenen Private-Label-Verbriefung gerecht zu werden, müssen die Kreditgeber in diesem Bereich ihre Underwriting-Kapazität in einer Branche ausbauen, die bereits mit einem Mangel an Kreditversicherern konfrontiert ist. Das hat einige Hersteller von Nicht-QM-Krediten, die spezielles Underwriting-Know-how erfordern, und suchen Technologie, Big Data und die Entwicklung automatisierter Underwriting-Plattformen als Lösung, um den erwarteten Anstieg des Kreditvolumens in den kommenden Jahren zu bewältigen.
„Automatisiertes Underwriting für Agenturen [Fannie Mae and Freddie Mac] Produkte ist definitiv viel einfacher, weil es eine Reihe von Szenarien gibt, die Sie erfüllen müssen“, sagt Keith Lind, Executive Chairman und President vonAcra-Kredite(ein Nicht-QM-Kreditgeber, früher bekannt alsZitadellenwartung). „Bei Non-QM sind die Szenarien einfach überall und es erfordert ein Know-how und eine Fähigkeit, deren Erlernung Jahre dauert.
„Könnte jemand eines Tages die richtigen Technologien entwickeln? [for automating underwriting of] Nicht-QM? Es wird irgendwann passieren oder es zumindest viel einfacher machen.“
Nicht-QM-Hypotheken, erklärte Lind, umfassen alles, was eine Regierung oder „Agentur“ nicht befehlen kann, über Fannie Mae, Freddie Mac oder über ein anderes staatlich unterstütztes Kreditprogramm, wie z Bundeswohnungsverwaltung. Es ist ein breites und wachsendes Segment des Hypothekenfinanzierungsmarktes, von dem erwartet wird, dass es schnell expandiert, da steigende Immobilienpreise, sich ändernde Jobdynamiken und steigende Zinsen mehr Kreditnehmer aus dem Rahmen der Agentur drängen.
Der Pool von Nicht-QM-Kreditnehmern umfasst Immobilieninvestoren, Immobilienflitzer, Ausländer, Geschäftsinhaber und Selbständige sowie eine kleinere Gruppe von Eigenheimkäufern, die sich mit Kreditherausforderungen wie beispielsweise früheren Insolvenzen konfrontiert sehen.
„Wir betrachten den aktuellen Markt von 25 Milliarden US-Dollar pro Jahr [for non-QM] wächst auf 200 oder 300 Milliarden US-Dollar [over the next several years], und es wird eine Automatisierung erforderlich sein“, sagte Tom Hutchens, Executive Vice President of Production bei Angel Oak Mortgage Solutions, ein Teil von Angel Oak Companies, einem langjährigen Player auf dem Nicht-QM-Markt.
„Automatisierung erhöht nur die Effizienz“, fügte Hutchens hinzu.
Angel Oak Companies, sagte Hutchens, konzentriert sich auf die Vergabe und Verbriefung von Nicht-QM-Krediten an Selbständige und Immobilieninvestoren, die etwa 90% der Kreditvergabebasis des Unternehmens ausmachen. Und es wächst schnell, fügte er hinzu.
„Wir erwarten ein Wachstum von nahezu 100 % [in 2022] ab 2021, und dieses Jahr, 2021, ist unser bisher größtes Jahr“, sagte er. „Wir glauben, dass sich Non-QM in einem Wachstumsmodus befindet, und das wird auch in den kommenden Jahren so bleiben.“
Folglich setzt Angel Oak auf Automatisierung, um diesem prognostizierten Wachstum besser gerecht zu werden. Tatsächlich tätigte Angel Oak im vergangenen Frühjahr eine Seed-Round-Investition in Höhe von 3 Millionen US-Dollar in ein in Dublin, Irland, ansässiges Fintech namens Anlageklasse die sich auf genau dieses Projekt konzentriert.
„Asset Class beseitigt Ineffizienzen und Verschwendung, die durch weitgehend papierbasierte Interaktionen in unseren Zielmärkten entstehen“, sagte Ferdinand Roberts, CEO und Gründer von Asset Class, in einer Erklärung zur Ankündigung der Investition von Angel Oak. „Wir freuen uns, Angel Oak als strategischen Investor begrüßen zu dürfen, der uns hilft, die Entwicklung von Lösungen der nächsten Generation für den Finanzdienstleistungsmarkt zu beschleunigen.“
Hutchens sagte, dass Technologie und Underwriting-Automatisierung menschliche Underwriter nicht ersetzen werden, sondern sie nur effizienter machen, indem sie dem Computer ermöglichen, die Funktionen zu übernehmen, die automatisiert werden können. „Anstatt drei Kredite pro Tag zu zeichnen, könnten sie also vielleicht fünf, sechs oder sieben zeichnen“, weil die Technologie den Prozess effizienter macht.
In einem kürzlich veröffentlichten Fitch Ratings-Bericht über Angel Oaks jüngste Private-Label-Verbriefung heißt es in diesem Jahr: „Angel Oak arbeitet auch an der Einführung eines Nicht-QM-Desktop-Underwriter-Tools, um das manuelle Underwriting von zu beschleunigen und zu standardisieren Nicht-QM-Kredite.“
Der Fitch-Bericht zeigt auch, dass sich Angel Oak im Nicht-QM-Bereich in einem Wachstumsmodus befindet.
„Bis Juli 2021, AOMS [Angel Oak Mortgage Solutions] hat 1,52 Milliarden US-Dollar an Nicht-QM-Krediten vergeben und AOHL [Angel Oak Home Loans] hat 260,88 Millionen US-Dollar ausgegeben“, heißt es in dem Bericht. „Angel Oak prognostiziert sein Vergabevolumen für Nicht-QM-Kredite für beide Plattformen zusammen auf 400 Millionen US-Dollar pro Monat.“
Hutchens ist überzeugt, dass eine stärkere Automatisierung des Underwriting-Prozesses für Nicht-QM-Kredite heute möglich ist, trotz der zusätzlichen Herausforderungen bei der Kreditprüfung, die diese alles andere als Cookie-Cutter-Hypotheken mit sich bringen. Zu den Hürden gehören das Underwriting für reine Zinsen oder 40-jährige Laufzeiten und die Verwendung alternativer Unterlagen – wie Kontoauszüge, Vermögenswerte oder Schuldendienstdeckungsgrad – zur Überprüfung der Rückzahlungsfähigkeit.
Hutchens sagte, dass ein potenzieller, wenn auch unwahrscheinlicher Gegenwind, der ihn beunruhigt, darin besteht, dass sich der derzeitige Anstieg der Zinsen im kommenden Jahr aus irgendeinem Grund umkehrt und die Zinsen beginnen, nach unten zu tendieren. Er sagte, das Emissionsvolumen der Wohnungswirtschaft sei von etwas mehr als 2 Billionen US-Dollar im Jahr 2019 auf 4,5 Billionen US-Dollar im Jahr 2020 gestiegen, was hauptsächlich auf die Auswirkungen der Pandemie und die niedrigen Zinsen zurückzuführen sei.
„Das war also ein Gegenwind für Nicht-QM, allein schon aus Kapazitätsgesichtspunkten“, erklärte er. „Die Urheber hatten keine Zeit, etwas anderes zu tun, als ihre früheren Kunden zu refinanzieren. Ihre Telefone klingelten das ganze Jahr über, um ihr früheres Geschäft zu refinanzieren.“
Viele Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Federal Reserve in den nächsten Jahren den Leitzins langsam anheben wird, um die Inflation in einer schnell wachsenden Wirtschaft einzudämmen, aber auch, um ihren geldpolitischen Werkzeugkasten aufzuladen. In diesem Kontext sagte Hutchens, er sei zuversichtlich, dass sich das Blatt in Richtung einer Ausweitung der Nicht-QM-Kredite gewendet habe – eine, die durch technologische Innovation unterstützt werden kann.
„Ich bin kein Prognostiker der Makroökonomie“, sagte Hutchens, „aber ich bin ziemlich optimistisch, dass Nicht-QM für die nächsten Jahre gut aufgestellt ist.“
Die Post Automation kommt zu Nicht-QM-Kreditvergabe erschien zuerst auf HousingWire.