Immobilienprovisionen stehen auf dem Prüfstand. Angesichts der genauen Prüfung durch das Justizministerium und die Federal Trade Commission und zahlreicher Klagen darüber, wie Käufermakler bezahlt werden, sagen viele Makler, dass es sich wie ein totaler Krieg gegen die Immobilienbranche anfühlt. Es gibt jedoch Maßnahmen, die sowohl Makler als auch Makler ergreifen können, um den Schaden eines Worst-Case-Szenarios zu minimieren.
Derzeit sollte die erste Klage, die vor Gericht kommt, die Sitzer-Klage (benannt nach ihrem Hauptkläger) sein, die am 21. Februar 2023 beginnen sollte, jedoch auf Antrag vonÜberall(bezeichnet alsRealogiein allen Gerichtsakten) wurde es auf unbestimmte Zeit verschoben, da gemeldet von Immobilienreporterin Brooklee Han.
Richter Stephen R. Bough vom US-Bezirksgericht in West-Missouri gab dem Recht stattÜberallDer Antrag soll am 13. Dezember fortgesetzt werden und es heißt, das Gericht werde einen neuen Verhandlungstermin „Ende 2023“ festlegen, ein genauer Zeitplan wurde jedoch nicht genannt, wie Han zuvor berichtete.
nicht wieÜberall, NAR ist gegen die Verschiebung des Prozesses. In der Klage, die ursprünglich im Jahr 2019 eingereicht wurde und im April den Status einer Sammelklage erhielt, wird behauptet, dass einige NAR-Regeln gelten, darunter eine solcheverlangt von gelisteten Maklern, dass sie Käufermaklern eine Provision anbieten Eine Immobilie in einem mit einem Makler verbundenen MLS aufzulisten, verstößt gegen das Sherman Antitrust Act, indem die Verkäuferkosten in die Höhe getrieben werden.
Durch die Klassenzertifizierung können Hunderttausende Hausverkäufer in vier MLS-Märkten in Missouri die Beklagten befragen, darunter:Keller Williams,RE/MAX,HomeServices of Americaund deren TochtergesellschaftenBHH-PartnerUndHSF-Partnersowie Realogy/Anywhere und NAR eine Rückerstattung der Provisionen in Höhe von 1,3 Milliarden US-Dollar erhalten, die sie in den letzten acht Jahren an Käuferagenten gezahlt haben. Ein möglicher dreifacher Schadensersatz könnte den Gesamtschaden in diesem Fall jedoch auf rund 4 Milliarden US-Dollar belaufen.
Andere Bedrohungen
Eine weitere Klage wurde eingereicht von REX im März 2021 gegen die Handelsgruppe undZillowbehauptet Kartellverstöße im Zusammenhang mit einer NAR-Regel, bekannt als No-Commingling-Regel, die Zillow dazu veranlasste, Nicht-MLS-Einträge von MLS-Einträgen auf seiner Website zu trennen, einschließlich Einträgen von REX.
Die kartellrechtliche Sammelklage von Moehrl wurde 2019 beim US-Bezirksgericht im nördlichen Bezirk von Illinois im Namen von Hausverkäufern eingereicht, die in den letzten vier Jahren eine Maklerprovision im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohnimmobilien gezahlt hatten, die in einem von 20 Multiple Listings gelistet waren Services („MLSs“), die nach Angaben der Anwälte des Klägers mehrere große Ballungsräume in den Regionen Mittelatlantik, Mittlerer Westen, Südwesten, Berg-West und Südosten abdecken, Cohen Milstein.
Beide Möhrl und in den Sitzer-Fällen geht es um das, was REX als „Käufer-Makler-Provisionsregel“ der Maklervereinigung bezeichnet. REX argumentiert, dass diese Regel, die von Listungsmaklern verlangt, Käufermaklern eine Provision für die Listung einer Immobilie in einem mit einem Makler verbundenen MLS anzubieten, und die No-Commingling-Regel von NAR beide darauf abzielen, künstlich hohe Immobilienprovisionen aufrechtzuerhalten.
„Die Sache ist“, sagt er Rob Hahngeschäftsführender Gesellschafter von 7DS-Mitarbeiter„Wenn der Fall Sitzer so verläuft, wie ich es mir vorstelle, müssen die Makler nicht einmal warten.“ Möhrl [to be tried]. Es wird eine Katastrophe sein.“ Es ist jedoch wahrscheinlich, dass keine sofortigen Maßnahmen erforderlich sind. „Gegen den Fall wird Berufung eingelegt, und sofern keine einstweilige Verfügung vorliegt, die sofortiges Handeln erfordert, wird es eine Weile dauern, bis das Urteil rechtskräftig ist“, sagt Steve Murray, leitender Berater von RealTrends.
Sollten Sie besorgt sein?
„Wenn man das nicht gründlich plant, ist man unverantwortlich. Im schlimmsten Fall entfallen Kooperation und Entschädigung.“ Wenn ja, sagt er: „Es kommt darauf an, wer den besten Markt hat.“ Und die MLS wird es in vielerlei Hinsicht immer noch haben, weil sie die einzigen sind, die vernünftige Arbeit bei der Überwachung der Daten leisten. Da die größeren Maklerfirmen in der Vergangenheit tendenziell eher die Käufer- als die Verkäuferseite vertreten, „rechnen sie möglicherweise mit großen Umsatzeinbußen“, sagt Murray.
Allerdings in einer aktuellen RealTrends BrokerPulse Laut einer Umfrage im ersten Quartal 2023 empfanden lediglich 3,45 % der befragten Makler den „Ausgang von Provisionsklagen“ als Herausforderung oder Sorge. Auf die Frage, was sie tun, um sich auf den schlimmsten Fall vorzubereiten, antworteten etwa 60 %: „Nichts.“ Weitere beliebte Antworten waren „Umsetzung von Käufervertretungsvereinbarungen“, „vollständige Offenlegung der Kundenoptionen“ und „mehr Schulung zu unserem Wertversprechen“.
Und letztendlich kann es zu vielen unterschiedlichen Ergebnissen kommen. „Vielleicht haben wir irgendwann die Möglichkeit, Käuferprovisionen in die Hypothek einzubeziehen. Ich meine, das sind sie heute irgendwie“, sagt Hahn. „Die Frage ist also: ‚Was wollen die Mächtigen?‘ Und das können Immobilienprovisionen sein, die eher bei 2 % als bei 6 % liegen. Das könnte die Richtung bestimmen, in die viele Broker gehen.“
Die größte Frage bleibt: Was werden Käufer tun? Wie Sie sich vorbereiten, hängt davon ab, wie sie sich verhalten, wenn die Zusammenarbeit und die Entschädigung wegfallen. Werden sie weiterhin einen Immobilienmakler beauftragen, ein Haus zu finden? „Alle unsere Verbraucherforschungen deuten auf Ja hin“, sagt Murray.
Hier sind ein paar Dinge, die Makler möglicherweise in Betracht ziehen sollten:
Käufervertretungsverträge
Murray und Hahn empfehlen Brokern, Präsentationen auf der Käuferseite zu unterstützen und Käufervertretungsverträge. „Sie müssen alle Ihre Agenten darin schulen, wie Sie entschädigt werden“, sagte Murray. Und er weist darauf hin, dass Makler herausfinden sollten, wie Käufermakler den Immobilienkäufern einen echten Mehrwert bieten. „Ansonsten rechnet die Branche mit Verlusten zwischen 20 und 25 % des gesamten Bruttoumsatzes der Branche.“
Dieses Konzept von Käufervertretungsverträgen ist nicht neu. Merle Whitehead, die 2016 ihr Maklergeschäft verkaufte ImmobilienUSA Zu Howard Hanna Immobiliendienstleistungen„Vor Jahren hat er fleißig daran gearbeitet, den Anteil der Käufer zu erhöhen, die unter Vertrag standen, um mit seinen Agenten zusammenzuarbeiten“, sagt Murray. „Soweit ich mich erinnere, kam er auf 20 bis 30 %.“
Verwalten Sie sich außerhalb der Verkaufsbüros
Es liegt auf der Hand, die Kerndienste zu stärken. Allerdings sagt Murray: „Man kann im Maklergeschäft nicht viel Geld verlieren, wenn man hofft, dass Kerndienste es subventionieren.“ Daher empfiehlt er Maklern, „ihre Unternehmen weg von einer Verkaufsbüro-basierten Kultur zu führen“. Das bedeutet eine Reduzierung der Belegungs- und Betriebskosten. „Ich schlage vor, dass sie die Fragen stellen: ‚Was verwenden Top-Produzenten tatsächlich bei einem Maklerunternehmen?‘ Das wird Ihnen bei der Entscheidung helfen, was gehen kann“, sagt er.
In unserer Forschung, RealTrends hat Top-Produzenten interviewt aus RealTrends 500 Unternehmen und viele nannten Marketing, Technologie oder Büroräume nicht als Hauptgründe, warum sie in ihrem Unternehmen sind. Sie erwähnten gutes Branding und die Leute.
Wenn es den Anschein hat, als gäbe es nicht viel, was Sie zur Vorbereitung tun können, liegt das daran, dass es keine gibt. „Es gibt so viele Unbekannte, dass es schwierig ist, für jedes Szenario zu planen, aber Makler können heute Änderungen vornehmen, die ihnen einen Vorteil verschaffen können“, sagt Murray. „Und ihre Führungsteams sollten ein Brainstorming durchführen.“
Alternative Geschäftsmodelle
Ein Makler, der sagt, er sei vorbereitet Scott BradyBesitzer von Progressive Property Management Inc. in Kalifornien. „Ich habe a Coldwell-Banker Das Franchise und das Leben waren großartig. Dann kam die große Rezession, und ich habe nicht damit gerechnet, dass sie kommen würde. Ich war einfach zu sehr damit beschäftigt, das Unternehmen aufzubauen, Immobilien zu verkaufen und Immobilien zu entwickeln.“
Brady hatte bereits drei Rezessionen durchgemacht. „Meine Familie war jedes Mal im Baukreditgeschäft tätig, verlor Häuser und meldete Insolvenz an. Ich hatte also etwas Narbengewebe davon“, sagte er. Deshalb beschloss er 2012, eine Immobilienverwaltungsgesellschaft zu gründen und nicht eine weitere traditionelle Immobilienvermittlung. „Schneller Vorlauf bis 2022, und wir verwalten 1.200 Immobilien in Südkalifornien. „Unsere Hausverwalter sind Immobilienmakler und wir übernehmen auch die Vereinsverwaltung“, sagte er. Er sagte, dass sie 80 Vereine mit 4.000 Eigentümern betreiben.
Der Aufbau einer Immobilien- und Vereinsverwaltungsgesellschaft ist nicht jedermanns Sache. Aber Sie können sicher sein, dass mit Veränderungen auch Innovationen einhergehen. Der heutige langsame Immobilienmarkt und mögliche Rechtsstreitigkeiten werden neue Geschäftsmodelle für Immobilien mit sich bringen.
Was diese neuen Modelle sind, bleibt abzuwarten. Sicher ist, dass sich die Branche weiterentwickeln wird, und es ist wichtig, dass Sie sich mit ihr weiterentwickeln.