Versorgungs-, Telekommunikations- und Mietzahlungsdaten sollten bei der Hypothekenvergabe verwendet werden, insbesondere da die Bundesaufsichtsbehörden sagen, dass sie sich auf die Verbesserung der Rassengerechtigkeit konzentrieren und ihre Kreditbewertungsmodelle aktualisieren könnten.
So argumentierte ein am Dienstag veröffentlichter Bericht von Michael Stegman, einem nicht ansässigen Stipendiaten der Städtisches Institut und ehemaliger leitender politischer Berater für Wohnungswesen im Weißen Haus von Obama, und Kelly Thompson Cochran, stellvertretende Direktorin von FinRegLab. Die Autoren räumen jedoch ein, dass es zahlreiche Hindernisse bei der Änderung eines Underwriting-Prozesses gibt, der teilweise diktiert wird von Fannie Mae und Freddie Mac.
Die Einbeziehung von Mietdaten ist aus Sicht der Rassengerechtigkeit ein entscheidender erster Schritt, erklären Stegman und Cochran, da Mieter überproportional farbige Menschen sind und die Zahlung einer Hypothek am ähnlichsten ist. Allerdings: Das Sammeln von Mietzahlungsdaten ist schwierig, da es 10 Millionen kleinere Vermieter gibt, die 44 % des US-Mietmarktes ausmachen, heißt es in dem Bericht.
„Es ist viel komplizierter, diese Daten zu sammeln als Versorgungsunternehmen oder Telekommunikation [data], weil diese beiden Märkte stärker konsolidiert sind“, sagte Thompson Cochran. „Es ist wirklich wichtig, darüber nachzudenken, wie diese Infrastruktur aufgebaut und subventioniert werden kann, um möglicherweise mehr Verbraucher zu erreichen.“
Die Vereinheitlichung der Mietzahlungsdaten bedeute auch die Zusammenarbeit zahlreicher Akteure, so die Autoren.
Stegman sagte, dass Bundesbehörden wie die Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) könnte den Übergang erleichtern, indem sie finanzielle Mittel bereitstellt oder klare Regelungen bereitstellt. Das ist derzeit nicht ganz der Fall, obwohl Fannie Mae einen ersten Schritt unternommen hat, um die Mietzahlungshistorie einzubeziehen.
„Es gibt keine große Strategie und keinen großen Plan“, sagte Stegman. „Aber sicherlich muss es eine Koordination zwischen einer Reihe von Regulierungs- und Exekutivbehörden geben.“
Die Miethistorie war ein Kernstück des Hypotheken-Underwritings, bevor die Automatisierung in den 1990er Jahren die Oberhand gewann. Damals entwickelten die staatlich geförderten Unternehmen die Architektur für ihre heute allgegenwärtigen automatisierten Underwriting-Systeme – und diese Kreditmodelle beinhalteten keine Mietzahlungen.
Es sind diese automatisierten Underwriting-Systeme, die Kreditentscheidungen im gesamten Hypothekenportfolio der GSEs in Höhe von 7,2 Billionen US-Dollar unterstützen. Sie sind auch in den Hypothekenverbriefungsprozess eingebunden. Der Sekundärmarkt prämiert konsistente Daten über Kreditgeber und Portfolios hinweg.
Selbst wenn die FHFA alternative Kreditbewertungsmodelle genehmigte, erwarten die Autoren des Berichts, dass die Umsetzung lange dauern würde. Die FHFA, die Fannie Mae und Freddie Mac beaufsichtigt, hat 2017 eine Studie gestartet, um die Auswirkungen der Einführung eines alternativen Kreditbewertungsmodells zu untersuchen. Vier Jahre später ist die Studie noch im Gange, obwohl die FHFA erwartet, sie bis Anfang 2022 abzuschließen.
Die FHFA hat mehr Maßnahmen zur alternativen Kreditbewertung ergriffen als die andere Bundesbehörde, die den Hypothekenmarkt unterstützt, die Bundeswohnungsverwaltung.
Im Gegensatz zur FHFA hat die FHA, die Erstkäufer von Eigenheimen und Kreditnehmern von Farbe entscheidende Unterstützung bietet, ihre Absicht, ein anderes Kreditbewertungsmodell zu verwenden, noch nicht angekündigt, obwohl der Kongress versucht hat, die FHA seit mehr als einem Jahr in diese Richtung zu drängen ein Jahrzehnt.
Im Jahr 2009 beauftragte der Kongress die FHA mit der Erstellung eines Pilotprogramms zum Testen mit alternativen Daten wie der Miethistorie. Die Zulassung lief jedoch 2013 aus, ohne dass die FHA tätig wurde. Ein im Jahr 2019 vorgeschlagenes Gesetz zur Wiederaufnahme des Prozesses wurde vom Repräsentantenhaus nicht vorangetrieben.
Früher in diesem Jahr, Anwälte fragten die Biden-Administration die Regie führen Abteilung Wohnen und Stadtentwicklung bestehende Programme zu nutzen – von denen viele einkommensschwachen Kreditnehmern und farbigen Kreditnehmern dienen – und ihre Beziehungen zu subventionierten Mietwohnungsanbietern, um Mietdaten zu melden. Der Weg für diese Initiativen ist jedoch unklar.
„Es gibt 2 Millionen Familien, die Mietunterstützung durch Gutscheine erhalten, bei denen sie einen Teil der Miete zahlen und HUD den Rest liefert, und das geschieht nahtlos“, sagte Stegman. „Die Ausweitung der Mietberichterstattung auf pünktliche Zahlungen an Vermieter, die Teil des Gutscheinprogramms sind, sollte sicherlich zur Diskussion gestellt werden, zusammen mit einer Reihe anderer Mietunterstützungs- und Selbstversorgungsprogramme, die HUD durchführt.“
Es gibt Schritte der Bundesaufsichtsbehörden, die keine Zustimmung des Kongresses benötigen, und einige sind im Gange. Fannie Mae sagte Anfang des Jahres, dass es eine positive Mietzahlungshistorie in seinen Zeichnungsprozess einbeziehen werde.
Aber Fannie Maes Plan hängt von der zusätzlichen Zusammenarbeit sowohl des Kreditgebers als auch des Kreditnehmers ab. Bei Krediten, die das automatisierte Underwriting-System von Fannie Mae ablehnt, prüft die GSE nun, ob 12 Monate positiver Mietzahlungsverlauf den Kredit förderfähig machen. Wenn ja, benachrichtigt Fannie Mae den Kreditgeber. Anschließend kann der Kreditgeber den potenziellen Kreditnehmer auf Wunsch um Erlaubnis bitten, seine Bankkontodaten an die GSE weiterzugeben.
Freddie Mac hat einen anderen Ansatz gewählt. Es hofft, Vermieter zu ermutigen, Zugang zu Mietzahlungsdaten zu gewähren, indem es einen Teil der Schließungskosten für von ihm finanzierte Immobilien zurückerhält. Im Gegenzug würde der Vermieter eine Plattform nutzen, die pünktliche Mietzahlungen an die Kreditauskunfteien meldet. Die Weitergabe der Daten hängt jedoch auch von der Zustimmung des potenziellen Kreditnehmers ab.
Die Autoren des Berichts hoffen, die neue Dringlichkeit nutzen zu können, um die rassische Wohnungseigentumslücke zu schließen.
“Es wird nicht über Nacht passieren”, sagte Stegman. „Aber wir hoffen, genügend Informationen aus diesen verschiedenen Quellen an einem Ort zusammenzuführen, um ein breiteres Gespräch über die Bedeutung der Verwendung alternativer Daten bei der Kreditversicherung zu beginnen.“
Der Post-Bericht drängt darauf, dass die Mietzahlungshistorie beim Underwriting zuerst auf HousingWire erschienen ist.