Was für einen Unterschied ein Jahr macht. Mitte 2021 verzeichneten die meisten Hypothekenbanken ein starkes Kreditvergabevolumen und stellten als Reaktion darauf zusätzliches Personal ein. Aber zu Beginn des dritten Quartals 2022 hat sich die Landschaft drastisch verändert und die Branche steht vor zahlreichen Herausforderungen. Die Zinsen erreichen jetzt fast 6 % für eine 30-jährige Festhypothek, während die Federal Reserve in Kraft getreten ist erhebliche Zinserhöhungen und weitere Steigerungen sind wahrscheinlich am Horizont.
Diese Entwicklungen haben Refinanzierungsanbahnungen im Wesentlichen zum Erliegen gebracht. In nur einem Quartal, von Marsch zu Junidas Bundesstaatlicher Hypothekenverband Refinanzierungsprognose sank um 23 %. Unterdessen werden Produkte wie variabel verzinsliche Hypotheken und Eigenheimkreditlinien wieder eingeführt.
Aufgrund der gestiegenen Zinssätze gibt es jetzt weniger mögliche Kreditnehmer, die eine Refinanzierung in Betracht ziehen, während die meisten potenziellen Käufer auf niedrige Bestände stoßen, was zu mehreren Geboten für Immobilien, Barangeboten und laufenden Suchen geführt hat.
Darüber hinaus sehen Originatoren weiterhin Herausforderungen, um beim Verkauf Gewinne zu erzielen, und die Vorauszahlungsgeschwindigkeiten für Hypothekenbedienungsrechte haben eine Untergrenze erreicht oder nähern sich einer Untergrenze, was zu einem geringeren MSR-Pickup führt.
Da die Ertragsprobleme aufgrund niedriger Margen bei traditionellen Agenturprodukten bestehen bleiben, haben wir auch eine Phase starker Refinanzierungen hinter uns, in der viele Hypothekenbanken ihrem Geschäft erhebliche Mitarbeiterzahlen und Kosten hinzufügten.
Ein neuer Ansatz ist erforderlich, um diese Kombination von Problemen zu bekämpfen. Welche Schritte sollten Sie angesichts relativ hoher Ausgaben und geringerer Einnahmen unternehmen, um die aktuellen Umstände zu meistern und Ihr Unternehmen für die Zukunft aufzustellen?
Denken Sie an „Kaizen“
Die Antwort ist, sich auf die Steigerung von Effizienz und Effektivität zu konzentrieren. Dieses Konzept wird durch eine japanische Managementpraxis namens „Kaizen“ veranschaulicht, die die kontinuierliche Beseitigung von Verschwendung und die Reduzierung von Ineffizienz betont.
In guten Zeiten ist es natürlich, diesen Aspekten weniger Aufmerksamkeit zu schenken. Wie das alte Sprichwort sagt: „Umsatz vergibt alle Sünden.“ Aber die Realität ist, dass Unternehmen immer Wert auf Effizienz legen sollten und dass diese Überlegungen nur in Zeiten wie diesen verstärkt werden. Ein Mangel an verfügbaren Einnahmen wird dazu beitragen, Unternehmen, die sich in der Ausführung auszeichnen, von denen zu trennen, deren Erfolg hauptsächlich auf einem günstigen Markt beruht.
Hypothekenbanken können von der Übernahme von Kaizen-Prinzipien profitieren. Während es viele Bereiche Ihres Unternehmens gibt, auf die Kaizen angewendet werden könnte, ist ein besonders wichtiger Aspekt das Verständnis der Kostenstruktur – nicht nur allgemein, sondern mit ausreichender Granularität, um Ihnen zu helfen, angemessene Entscheidungen zu treffen.
Inspiration aus der Fertigung
Nachdem ich etwa 10 Jahre meiner frühen Karriere in der Fertigung verbracht habe, habe ich festgestellt, dass die Anwendung dieser Perspektive auf Hypothekendarlehen mir hilft, die Vergabe eines Darlehens als die Herstellung eines Produkts zu betrachten. Wenn Sie bei der Bewertung Ihrer Kostenstruktureffizienz einfach eine GuV-Zahl nehmen und sie durch Ihr Volumen dividieren, können Sie die wahren Auswirkungen der Kosten nicht wirklich verstehen.
Vielmehr schlage ich den Ansatz vor, der von vielen Fertigungsunternehmen angewandt wird, die dazu neigen, ihre Gesamtproduktionskosten gut zu verstehen, indem sie sie in Bestandteile aufschlüsseln, einschließlich Inputs (Rohstoffe), direkte Arbeit und Fixkosten.
Beispielsweise möchte ein Möbelhersteller die Kosten für Holz, Lack, Nägel, Leim und andere Verbrauchsmaterialien sowie die Arbeitskosten und alle zusätzlichen Kosten im Zusammenhang mit der Fabrikproduktion wissen. Das gleiche Konzept kann auch für Hypothekendarlehen gelten:
- Eingänge: Dazu gehören Gebühren pro Einheit für Kreditvergabe- und Stromregistrierungssoftware, Kreditauskünfte, 4506-T-Formulare und verschiedene andere Dienste oder Daten, die zur Vergabe eines Kredits verwendet werden.
- Direkte Arbeit: Die Betriebskosten sollten in granulare Komponenten wie Kosten nach Abteilung, einschließlich separater Kategorien für Abschluss, Krediteinrichtung, Bearbeitung, Risikoübernahme usw., sowie Verwaltungsgemeinkosten und variable Vertriebskosten aufgeschlüsselt werden.
- Fixkosten: Dazu gehören Arbeitskosten, die nicht mit direkter Arbeit verbunden sind (Management, Unterstützungsfunktionen usw.), sowie Miete, Abschreibung, allgemeine und Verwaltungskosten, Marketing und andere Fixkosten.
Die Addition der Inputs und direkten Arbeitskategorien ergibt genaue Gesamtkosten für die Entstehung. Unter Verwendung der Fixkosten wäre es einfach, Break-Even-Volumen zu bestimmen. Diese Trenddaten über bestimmte Zeiträume sollten einen klaren Hinweis auf Ineffizienzen geben und darauf hinweisen, wohin Bemühungen zur Effizienzsteigerung am besten gelenkt werden.
Gibt es eine Möglichkeit sicherzustellen, dass Sie preislich wettbewerbsfähig sind, dass Ihre Kreditsachbearbeiter ausreichende Provisionen verdienen, um ihren Lebensunterhalt zu verdienen, und dass Sie genügend Marge erzielen, um das Geschäft am Leben zu erhalten? Das Verständnis der Fixkosten wird zu einem klareren Verständnis der Gewinnschwelle und der relativen Auswirkungen der Anpassung der Fixkosten führen.
Bessere Positionierung für zukünftigen Erfolg
Da das Volumen im aktuellen Markt zurückgegangen ist, haben Sie wahrscheinlich kein Wachstumsproblem zu lösen. Der Vorteil davon ist, dass Sie über ausreichend Zeit und Kapazität verfügen sollten, um ein umfassendes Verständnis Ihrer Kostenstruktur und potenzieller Ineffizienzen zu entwickeln.
Wenn sich die Vorhersagen bewahrheiten, dass wir bis 2023 eine Art Rezession haben werden, müssen Sie von hier aus eine Brücke zur anderen Seite dieser rezessiven Auswirkungen bauen, wenn Ihr Unternehmen wahrscheinlich bessere Ergebnisse erzielen wird, wenn die Zinsen sinken wieder.
Unternehmen, die sich preislich und kostenseitig besser aufstellen, sollten sich bis dahin zumindest behaupten können. Ich glaube, dass die Einbeziehung des Kaizen-Konzepts der kontinuierlichen Verbesserung dazu beitragen kann, dass ein Unternehmen sowohl unter schwierigen Marktbedingungen als auch langfristig fokussiert, effizient und erfolgreich bleibt.
Ravi Correa ist Chief Financial Officer bei Angel Oak Lending.
Der Beitrag Betonung der Effizienz inmitten eines herausfordernden Marktes für Hypothekengeber erschien zuerst auf HousingWire.