In der Welt der Hypothekenfinanzierung gibt es eine Produktlinie, die durch das definiert wird, was sie nicht ist – nicht qualifizierte Hypothek (Non-QM), Non-Prime-, Non-Agency- oder alternative Dokumentationsdarlehen.
Auf dem Sekundärmarkt sind diese Nicht-QM-Kredite in diesem Jahr gefragt und werden laut Dane Smith, Präsident von versus Hypothekenkapital.
„Wir erwarten total [private-label] Die Emission für 2021 wird ungefähr 25 Milliarden US-Dollar betragen“, sagte Smith und bezog sich auf den Nicht-QM-Verbriefungsmarkt für Eigenmarken. „Im Jahr 2022 prognostizieren wir ein Wachstum der Emissionen auf über 40 Milliarden US-Dollar.“
Bis November dieses Jahres hat Versus 10 Nicht-QM-Private-Label-Verbriefungen im Wert von mehr als 5 Milliarden US-Dollar gesponsert.
Selbst wenn der Markt für Nicht-QM-Eigenmarken im nächsten Jahr auf 40 Milliarden US-Dollar anwächst, ist dies immer noch nur ein Bruchteil des Kreditvergabepotenzials des Marktes. Manish Valecha, Head of Client Solutions bei Angel Oak Capital, das zu Angel Oak Companies gehört, sagt, dass der Nicht-QM-Markt „in einer normalisierten Umgebung als Prozentsatz des Gesamtmarktes etwa 10 bis 12 % beträgt“ – und fügte hinzu, dass dies die Größe sei des Nicht-QM-Marktes Anfang der 2000er Jahre vor der globalen Finanzkrise.
„Das impliziert eine Marktgröße [today] irgendwo zwischen 175 Milliarden US-Dollar und vielleicht 200 Milliarden US-Dollar“, sagte er. “Wir sehen einfach enorme Chancen.”
Angel Oak begibt und verbrieft über seine verbundenen Unternehmen Nicht-QM-Kredite. In diesem Jahr hat das Unternehmen laut Anleihe-Rating-Berichten sieben Nicht-QM-Private-Label-Deals im Wert von fast 2,5 Milliarden US-Dollar auf den Markt gebracht.
Ein Datenblatt erstellt von Kroll Bond Rating Agentur dies umfasst die meisten, aber nicht alle Private-Label-Deal-Aktivitäten bis Mitte November dieses Jahres, zeigt insgesamt 68 Nicht-QM-Verbriefungstransaktionen mit Kreditpools im Gesamtwert von mehr als 21 Milliarden US-Dollar. Das ist eine Zunahme von 54 Deals im Wert von fast 18 Milliarden US-Dollar für das gesamte Jahr 2020 – ein Jahr, das durch das Auftreten der Pandemie unterbrochen wurde.
Das Universum der Nicht-QM-Einfamilien-Hypothekenprodukte ist breit gefächert und mit wenigen Worten schwer zu definieren, aber die Definition ist wichtig, da ein großer Teil der Kreditnehmer in dieser Nicht-QM-Kategorie den Herzschlag der US-Wirtschaft darstellt. In seinen Anwendungsbereich fallen sowohl Selbständige als auch Unternehmer, die Einfamilienhaus-Investitionsimmobilien kaufen – und die sich nicht für eine Hypothek mit herkömmlichen Unterlagen, wie zum Beispiel Gehaltsabrechnungen, qualifizieren können. Daher sind sie auf alternative Unterlagen angewiesen, darunter Kontoauszüge, Vermögenswerte oder bei Mietobjekten Schuldendienstdeckungsquoten.
„Wenn man sich in den letzten 15 bis 20 Jahren ansieht, ist der Anteil der Selbständigen im Land jedes Jahr gestiegen“, sagte Keith Lind, Executive Chairman und President von Acra-Kredite (früher bekannt als Zitadellenwartung). „Die Pandemie hat das nur noch beschleunigt, da mehr Menschen sich selbstständig machen oder Unternehmer werden wollen. Das ist ein riesiger Rückenwind [for the non-QM market.]
Dieser Sweet Spot umfasst die Gig Economy, die je nach Situation zwischen 11 % und einem Drittel der US-Belegschaft ausmacht Quelle der Analyse.
Lind sagt, dass Acra und andere Nicht-QM-Kreditgeber gut positioniert sind, um diese Nachfrage und den daraus resultierenden Sekundärmarkt zu erschließen. Er sagte, Acra habe in diesem Jahr eine kleine Nicht-QM-Kreditverbriefung im Wert von etwa durchgeführt 51 Millionen US-Dollar, aber nächstes Jahr sagte er, das Unternehmen sei bereit, weitere Geschäfte abzuschließen und „erforsche“ [its] Optionen auf dem Verbriefungsmarkt.“
Nicht-QM-Hypotheken gehen auch an eine Reihe von Kreditnehmern, die mit Kreditproblemen konfrontiert sind – wie zum Beispiel eine kürzliche Insolvenz oder leicht außerhalb der Grenzen liegende Kreditwürdigkeit. Die Darlehen können nur verzinste 40-jährige Laufzeiten oder andere kreative Finanzierungsmerkmale enthalten, die häufig darauf ausgerichtet sind, die monatlichen Zahlungen am Anfang der Hypothek zu senken – oft mit dem Ziel, die Immobilie in der kurzfristigen Zukunft zu refinanzieren oder zu verkaufen.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Nicht-QM-Hypotheken (oder Nicht-Prime-Hypotheken) nicht dasselbe sind wie Subprime-Kredite, bei denen es sich um risikoreiche, schlecht gezeichnete Hypotheken handelt, die oft mit minimaler oder keiner Dokumentation versehen sind – Börsencrash vor 15 Jahren. Die heutigen Non-QM-/Non-Prime-Kredite werden nach viel höheren Kredit-, Einkommens- und Vermögensstandards gezeichnet und beziehen eine Reihe von Käufern ein, die über Einzelpersonen mit Kreditwürdigkeit hinausgehen – und selbst diese Kredite müssen die Vorschriften zur Rückzahlungsfähigkeit des Bundes erfüllen. Der Pool der Nonprime-Kreditnehmer umfasst auch Immobilieninvestoren, Immobilienflitzer, Ausländer und Geschäftsinhaber.
Nicht-QM-Hypotheken, sagte Lind, umfassen alles, was einer Regierung oder „Agentur“ nicht befehlen kann, durch Garantien Fannie Mae, Freddie Mac oder über ein anderes staatlich unterstütztes Kreditprogramm, das von Agenturen wie der Bundeswohnungsverwaltung oder Abteilung für Veteranenangelegenheiten. Es ist ein breites und wachsendes Segment des Hypothekenfinanzierungsmarktes, von dem erwartet wird, dass es wächst, da steigende Immobilienpreise, sich ändernde Jobdynamiken und steigende Zinsen mehr Kreditnehmer aus dem Rahmen der Agentur drängen.
Es gibt jedoch einige Hypotheken, die außerhalb des Agenturbereichs in eine Grauzone fallen, aber auch nicht genau in die Nicht-QM-Kategorie passen, wie beispielsweise erstklassige Jumbo-Kredite, die ansonsten bis auf ihre Größe den Richtlinien für die Kreditvergabe von Agenturen entsprechen. In dieser Grauzone befinden sich auch bestimmte Hypotheken für Investitionsimmobilien und Zweitwohnungen an Einzelpersonen (im Gegensatz zu Personengesellschaften oder Körperschaften), die für Agenturgarantien in Frage kommen – aber wegen eines Großteils dieses Jahres von einer Fannie Mae- und Freddie Mac-Marke ausgeschlossen waren Volumenobergrenzen seit ausgesetzt.
Tatsächlich stellten Verbriefungen von Jumbo-Krediten im Jahr 2021 die Speerspitze auf dem Private-Label-Markt dar, mit einem Private-Label-Dealvolumen von 44 Milliarden US-Dollar bis Oktober dieses Jahres, so ein Bericht des Kreditaggregators MAXEX. Das Tempo der Verbriefungen von Jumbo-Krediten im Jahr 2021 wurde jedoch zu einem großen Teil durch die Refinanzierung von Krediten angetrieben, und es wird erwartet, dass steigende Zinsen den Markt im Jahr 2022 abkühlen werden.
„Wenn die Preise zu steigen beginnen, wird das Angebot an [jumbo] Kredite werden zurückgehen und wir werden wahrscheinlich weniger Verbriefungsvolumen sehen“, heißt es im MAXEX-Bericht.
Das Gegenteil ist für den Nicht-QM-Markt der Fall, doch angesichts eines Umfelds mit steigenden Zinsen, das Fehlen scharfer Spitzen und Volatilität bietet sich diesem Markt sowohl bei Kreditvergaben als auch bei Verbriefungen Chancen.
„Denken Sie an all die Hypothekenmakler [this year] die sich nicht um Non-QM kümmerten und sich auf Agentur- und Jumbo-Produkte konzentrieren, weil es die niedrig hängende Frucht ist“, sagte Lind. “Rate mal? Wenn die Preise etwas steigen, müssen sie neue Produkte finden, auf die sie sich konzentrieren können.“
Lind fügte hinzu, dass eine „Bewegung um 50 oder 75 Basispunkte“ der Zinssätze den Markt weg von der Refinanzierung von Jumbo- und Agenturkrediten hin zu einer größeren Palette von Kaufkreditprodukten wie Nicht-QM verlagern wird.
„Ich denke, das ist einer der größten Rückenwinde, die Tatsache, dass Sie mehr Broker haben werden, die sich auf die [non-QM] Produkt“, sagte Lind.
Allerdings ist nicht alles Rückenwind im Markt. Smith von Verus Mortgage sagte, obwohl er der Ansicht ist, dass die Aussichten für den Nicht-QM-Markt im kommenden Jahr recht gut sind, „sehen wir jedoch das Potenzial für Volatilität angesichts der Federal Reservees verjüngt sich [reduction of bond purchases] und Änderungen in der Zinspolitik.“
„Trotz des Potenzials für eine erhöhte Volatilität am Horizont“, fügte er hinzu, „glauben wir, dass der Markt reif genug ist, um höhere Emissionen effektiv zu verdauen und sein Wachstum fortzusetzen.“
Der Beitrag Move over Fannie, der Nicht-QM-Kredit ist auf der Überholspur, erschien zuerst auf HousingWire.