ichm China dreht sich heute alles darum, wie auch die dortige Regierung mit weit verbreiteten Stromausfällen in eine Energiekrise gestolpert ist. Dieser und andere Angebotsschocks werden jedoch irgendwann vorübergehen, während die Schulden in Höhe von 300 Mrd. USD (218 Mrd. GBP) für Chinas zweitgrößten Immobilienentwickler Evergrande von größerer Bedeutung sind. Es deutet darauf hin, dass Chinas langer Immobilienboom vorbei ist, und verheißt ein schlechtes Zeichen für die zunehmend angeschlagene Wirtschaft, mit Auswirkungen auch auf den Rest der Welt.
Chinas Immobilienmarkt wird als der wichtigste Sektor der Weltwirtschaft bezeichnet. Mit einem Wert von etwa 55 Billionen US-Dollar ist es jetzt doppelt so groß wie sein US-Äquivalent und viermal höher als Chinas BIP. Unter Berücksichtigung des Baugewerbes und anderer immobilienbezogener Güter und Dienstleistungen macht die jährliche Wohnungsbautätigkeit etwa 29% des chinesischen BIP aus, weit über den 10-20%, die für die meisten Industrieländer typisch sind.
Immobilienkrisen können so schmerzhaft sein, wie die vorherigen Booms überschwänglich waren. China hat jedoch nur ein Wachstum erlebt, als sein bisheriges Wohnungswesen ab den 1990er Jahren umgestaltet wurde. Ein langwieriger Abschwung im Immobiliensektor wird nun den anderen zunehmenden Gegenwind der chinesischen Wirtschaft mit erheblichen und unvorhersehbaren Auswirkungen verstärken.
Die Zeichen standen vor 10 Jahren, als Chinas „Geisterstädte“ im Rampenlicht standen. Einer der bekanntesten war der Stadtteil Kangbashi der Stadt Ordos in der Inneren Mongolei, der für seine glänzenden, aber leerstehenden Bürogebäude und Wohntürme, kargen Boulevards, menschenleeren Autobahnen und leerstehenden Geschäfte und Plätze bekannt ist. Geisterstädte erwiesen sich jedoch eher als Fehlinvestition als als Überinvestition. Ordos und ähnliche Städte blieben eine Zeitlang ein Schandfleck, haben sich aber seitdem ein wenig gefüllt.
Abgesehen von Geisterstädten florierte der Immobiliensektor in den 2000er und 2010er Jahren, weil Peking nicht nur einen reifenden Immobilienmarkt zu wollen schien, sondern auch nur schwer das Wachstum und die Bildung einer vermögenden, urbanen Mittelschicht förderte. Die Entwickler hatten keine Bedenken, hohe Kredite aufzunehmen, da Kredite frei verfügbar waren und sie der Meinung waren, dass die Regierung den Markt bei Bedarf immer unterstützen würde.
Als die Pandemie im Jahr 2020 ausbrach, war es sicherlich zu einem Fall von Überinvestitionen geworden. Etwa ein Fünftel der chinesischen Wohneinheiten stehen heute leer, oft weil sie für die Bevölkerung zu teuer sind, von denen 40 % kaum 1.000 Yuan (115 Pfund) im Monat verdienen. Bei Zweit- und Drittwohnungen sind die Leerstandsquoten noch höher.
Unterdessen hat sich Pekings Haltung gegenüber der grassierenden Kreditschöpfung und der Finanzialisierung des Wohnens – die Behandlung als Ware und nicht als Wohnort – seit 2017 grundlegend geändert. Xi Jinping sagte auf dem diesjährigen Parteitag der Kommunistischen Partei, dass „Häuser gebaut werden, um bewohnt zu werden, nicht für Spekulationen“, und dass Maßnahmen ergriffen würden, um die Nachfrage, Überbauung und steigende Immobilienpreise einzudämmen. Es folgten verschärfte Hypothekenkonditionen und Beschränkungen des Mehrfamilienhauses.
Letztes Jahr verschärften die Aufsichtsbehörden die Vorschriften für Bauträger, die darauf abzielen, Schulden einzudämmen, Bargeld zu erhalten und Überbauung zu begrenzen. Die Regierung reagiert sensibel auf hohe Wohnkosten, die als überhöht gelten und eine größere Familiengröße abschrecken. Das Durchgreifen harmoniert mit seiner jüngsten Initiative zum „gemeinsamen Wohlstand“, die angeblich darauf abzielt, die grassierende Ungleichheit zu bekämpfen, bei der auch regulatorische Maßnahmen gegen große Technologieunternehmen wie Alibaba, Didi und Tencent ergriffen wurden.
Diese Veränderungen haben die finanzielle Fragilität der Bauträger aufgedeckt und die prekäre Immobilienblase in den Mittelpunkt gerückt. Auch wenn die chinesischen Behörden, wie es wahrscheinlich erscheint, verhindern können, dass die Folgen von Evergrande zu einem Lehman-ähnlichen Schock werden, könnte ein Abschwung im Immobilien- und Bausektor die drohende Konjunkturabschwächung in China noch verstärken. Einige erwarten, dass Chinas Wachstumsrate zumindest für eine Weile auf 1-2% sinken wird.
Banken und Immobilienunternehmen werden wahrscheinlich die Bautätigkeit und Finanzierung einschränken, da sie kaputte Bilanzen restrukturieren und chinesische Haushalte werden vorsichtig sein, neue Hypotheken aufzunehmen. Die Verschuldung der privaten Haushalte ist von etwa 2 Billionen US-Dollar im Jahr 2010 auf über 10 Billionen US-Dollar im vergangenen Jahr gestiegen, wobei das Verhältnis von Schulden zum verfügbaren Einkommen auf etwa 130% gestiegen ist, deutlich höher als in den USA. Bei nur langsam steigenden Einkommen, insbesondere in der Gig- oder informellen Wirtschaft, die mittlerweile etwa drei Fünftel der Beschäftigung ausmacht, dürften die Haushalte auf dem Rückstand bleiben.
Die demografische Entwicklung, insbesondere die niedrige Geburtenrate von 1,3, wirkt sich ebenfalls gegen die Wirtschaft aus. Chinas Erwerbsalter und die wichtigsten Altersgruppen beim Hauskauf nehmen ab. Die Zahl der Erstkäufer von Eigenheimen im Prime-Age – also der 25- bis 39-Jährigen – wird in den nächsten 20 Jahren um 25 % von 327 Millionen auf 247 Millionen sinken. Auch die Urbanisierungsrate, die sich zwischen 1996 und 2020 auf 64 % verdoppelt hat, wird sich zwangsläufig verlangsamen. Es wird weniger Ehen, weniger Kinder und eine geringere Haushaltsbildung geben.
In den letzten 10 bis 15 Jahren konnte man sich immer darauf verlassen, dass die Kommunal- und Provinzregierungen die Immobilien- und Infrastrukturausgaben ankurbelten, um die Wirtschaft bei Bedarf aus dem Loch zu holen. Sie sind jedoch bereits hoch verschuldet und stehen unter Druck, Ressourcen zu finden, um Xis Programm für „gemeinsamen Wohlstand“ zu unterstützen.
Es ist schwieriger vorherzusagen, was mit den Eigenheimpreisen in China passieren wird. Wenn sie zum ersten Mal weit oder über einen längeren Zeitraum zurückgehen, erwarten Sie für Banken und Verbraucher viel größere Probleme, da sich negative Vermögenseffekte auf die städtische Bevölkerung ausbreiten.
Wir wissen nicht, wie gut es China gelingen wird, sich vom Immobilienbau und den Dienstleistungen zu entwöhnen, aber es wird nicht einfach oder schmerzlos sein. Dies wird wichtige Konsequenzen für Chinas Wirtschaft haben, möglicherweise für seine Führung und für die Art und Weise, wie China seinen Einfluss im Ausland projiziert. Bleiben Sie dran.