Stellen Sie sich vor, wenn die Amt für finanziellen VerbraucherschutzDas Kuratorium von wurde von Sponsoren aus der Industrie ernannt, die eine Gebühr von 7.500 US-Dollar entrichteten.
In diesem Szenario müssten Gläubiger aus der Industrie mehrheitlich im Vorstand vertreten sein. Der Vorstand würde auch das Regelschreiberteam der Agentur ernennen – und sie wären auch Gläubiger.
Die Mitarbeiter müssten ihre Industriepositionen nicht aufgeben, während sie Regeln schrieben, und die Regeln, die sie schrieben, würden nicht nur die Standards für Industriepraktiken festlegen, sondern auch die Kriterien für den Eintritt in sie. Die Regeln würden in allen 50 Bundesstaaten übernommen.
Das war die verblüffende und völlig hypothetische Analogie, die auf der Grundlage der gegenwärtigen Struktur der Bewertungsstiftung, in einer Vernichtung Prüfbericht diese Woche veröffentlicht.
Der Bericht im Auftrag der Bewertungsunterausschuss und geführt von der National Fair Housing Alliance, stellte fest, dass sich die Bewertungsbranche im Gegensatz zu anderen Sektoren der Wohnungsbaufinanzierung selbst regulieren durfte.
„Bis vor kurzem … scheint die Bewertungsbranche der Art von Regulierung und Prüfung entgangen zu sein, der andere Teilnehmer am Hypothekenmarkt ausgesetzt sind“, schrieben die Autoren. „Unsere Analyse zeigt, dass die Bewertungsbranche in einem relativ geschlossenen, selbstregulierten Rahmen gearbeitet hat.“
Die „byzantinische Regulierungsstruktur“ der Bewertungsbranche hat laut den Autoren des Berichts – Experten für faires Wohnen, faire Kreditvergabe und Bewertung – das Verständnis der Bewertungsbranche für das Risiko von fairem Wohnen beeinträchtigt. Das Regime hat seine Rechenschafts- und Durchsetzungssysteme eingeschränkt.
Der Bericht richtet sich in erster Linie gegen die Appraisal Foundation.
Die Appraisal Foundation, eine von der Industrie betriebene private gemeinnützige Organisation, legt sowohl die Standards als auch die Kriterien für Gutachter fest, die dann von den Staaten übernommen werden. Gutachter, Kreditgeber, Bankinstitute und Branchenverbände dominieren die Stiftungsräte, die nicht von Verbrauchern oder Befürwortern fairen Wohnens vertreten werden. Der Kongress beauftragt den Beurteilungsunterausschuss mit der Überwachung und Überprüfung der Beurteilungsstiftung, hat jedoch keine Vollstreckungsbefugnis.
Abgesehen von Governance-Fragen stellte der Bericht erhebliche Lücken in den Anforderungen und der Ausbildung der Appraisal Foundation für faire Unterbringung fest. Der Bericht stellte auch die Nützlichkeit von Zugangsbarrieren zum Beruf in Frage, wie z. B. die Forderung nach Hochschulabschlüssen und bis zu 3.000 betreuten Erfahrungsstunden.
Der Bericht forderte auch die staatlich geförderten Unternehmen auf, Teile ihres riesigen Fundus an Bewertungsdaten freizugeben, und forderte die Kreditgeber, die Regierung, die GSEs und die Appraisal Foundation auf, den Prozess der Neubewertung des Werts zu standardisieren, dem derzeit „jede rechtliche Struktur“ fehlt. ”
Der Bericht kommt nur als Task Force zum Ausrotten von Vorurteilen bei Beurteilungen, angeführt von der Abteilung für Wohnen und Stadtentwicklung, stellt seine politischen Empfehlungen fertig.
„Wir applaudieren Partnern wie der NFHA dafür, dass sie den Mantel übernommen haben, um Voreingenommenheit und Ungerechtigkeiten aufzudecken und anzugehen, und freuen uns darauf, den Inhalt der NFHA-Studie zu überprüfen, während HUD seinen Bericht an den Präsidenten abschließt“, sagte ein Sprecher von HUD in einer Erklärung.
„Viele Menschen sehen diese Darstellung zum ersten Mal“, sagte Lisa Rice, CEO der National Fair Housing Alliance. „Sie haben es noch nie zuvor erklärt gesehen. Gutachter, Kreditgeber und Aufsichtsbehörden haben uns gesagt: „Moment mal, das kann nicht wahr sein.“ Aber das ist wahr. Das ist es.“
Als Antwort sagte die Appraisal Foundation, dass sie bereits einige der Empfehlungen des Berichts umsetze. Es sagte, es habe eine Task Force zur Förderung der Vielfalt der Vorstände, habe eine demografische Umfrage unter Gutachtern gestartet und die Reichweite auf historisch schwarze Colleges und Universitäten ausgeweitet.
Die Appraisal Foundation behauptete auch, die Autoren hätten die zuständigen Vorstandsmitglieder nicht befragt, bestritt jedoch nicht ein Protokoll von mehr als einem Dutzend verschiedener Mitglieder der Appraisal Foundation, die die Autoren des Berichts interviewt hatten.
„Obwohl es Teile des Berichts gibt, mit denen wir einige Meinungsverschiedenheiten und mehrere Ungenauigkeiten darin haben, teilen wir gerne von ganzem Herzen das Ziel der NFHA, Maßnahmen zu ergreifen, die darauf abzielen, faires Wohnen frei von Diskriminierung und auch eine größere Vielfalt bei der Bewertung zu gewährleisten und zu fördern Beruf“, sagte die Appraisal Foundation.
Die Stiftung lehnte es ab, auf Ungenauigkeiten hinzuweisen oder anzugeben, wo sie mit den Autoren nicht einverstanden waren, und lehnte es ab, jemanden für ein Interview zur Verfügung zu stellen.
Regulierungs-Tango
Der Appraisal Subcommittee, eine Bundesbehörde, soll die Appraisal Foundation überwachen und überprüfen.
Aber die Appraisal Foundation muss nicht einmal auf ihre Briefe antworten, sagte James Park, der Exekutivdirektor des Appraisal Subcommittee, der 247.000 Dollar für die Erstellung der Bewertung bezahlte.
Bis 2020, sagte Park, habe der Unterausschuss für die Bewertung der Appraisal Foundation Zuschüsse in Höhe von 1,4 Millionen US-Dollar pro Jahr bereitgestellt, obwohl der Betrag in den letzten Jahren auf 250.000 US-Dollar geschrumpft sei, sagte er.
Während die Appraisal Foundation das Zuschussgeld erhielt, hat sie „eine andere Dynamik in Bezug auf die Reaktionsfähigkeit geschaffen“, sagte Park, aber die Appraisal Foundation begann 2020, die Mittel abzulehnen.
Park lehnte es in einem Interview ab, sich zu den spezifischen Ergebnissen des Berichts zu äußern, obwohl er sagte, er habe ihn gelesen.
Auf die Frage nach der Idee der Selbstregulierung – die in anderen Finanzsektoren unerhört ist – erkannte er die Bedeutung „angemessener Kontrollen und Gegengewichte“ an.
„Die Stiftung hat einen erheblichen Einfluss auf die überwiegende Mehrheit der Finanzdienstleistungsbranche“, sagte Park. „Jede Organisation mit der Art der Befugnis, Verbraucher sowie die Finanzdienstleistungsbranche zu beeinflussen, sollte über angemessene Kontrollmechanismen verfügen.“
Park sagte, dass der Bewertungsunterausschuss, der die Überprüfung durchführen soll, beschlossen habe, stattdessen ein externes Team mit der Überprüfung zu beauftragen, um sicherzustellen, dass die Bemühungen „völlig unvoreingenommen, unabhängig und objektiv“ seien.
Der Bewertungsunterausschuss wollte auch Fachexperten hinzuziehen, nicht nur für die Bewertung, sondern auch für Themenbereiche, in denen es den Gutachtern laut Park an Fachwissen mangelt: faires Wohnen und faire Kreditvergabe.
„Die meisten Gutachter kennen sich nicht gut aus mit fairem Wohnen und fairen Kreditvergabeanforderungen oder -risiken und einigen der Auswirkungen ihrer Arbeit auf faires Wohnen“, sagte Park, der von Beruf Gutachter ist.
Es ist systemisch
Der Bericht schlägt auch Bereiche für Veränderungen vor, die über die Handlungen einzelner Gutachter oder die Funktionsstörung ihrer Aufsichtsbehörden hinausgehen.
Die Autoren lehnen die Verwendung von Verkaufsvergleichen ab, die Standardmethode bei der Bewertung von Wohnimmobilien, da sie historische Verzerrungen fortsetzt. Akademische Forscher haben auch argumentiert, dass die Methode des Verkaufsvergleichs zu einer historischen Abwertung führt.
„Nach der aktuellen Struktur des Verkaufsvergleichsansatzes werden Gutachter angewiesen, die vergleichbaren Verkäufe auf Häuser in derselben unterbewerteten Nachbarschaft der Farbe zu beschränken, selbst wenn es ähnliche Häuser mit höheren Werten in vergleichbaren weißen Nachbarschaften gibt“, heißt es in dem Bericht. „Daher müssen sich Gutachter auf voreingenommene Daten verlassen, was die Voreingenommenheit weiter verstärkt.“
Aber die Verkaufsvergleichsmethode ist nicht nur der Industriestandard, die Autoren stellen fest, dass die GSEs dies im Allgemeinen fordern.
Die Autoren stellten die GSEs auch für andere Praktiken in Frage.
Konkret wollen sie Fannie Mae und Freddy Mac, sowie deren Regulierungsbehörde die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung, zumindest einige Elemente ihrer Daten zu Beurteilungen freizugeben.
Der Wohnungspolitischer Rat, die große Kreditgeber und auch einige Bewertungsmanagementunternehmen vertritt, hat diesen Punkt ebenfalls angesprochen, zuletzt in a Novemberbrief zu HUD Sek. Marcia Fudge.
Die GSE-Bewertungsdaten, die bis ins Jahr 2010 zurückreichen, sind in ihrer Größenordnung beispiellos. Es ist auch die einzige Quelle für kombinierte Zeichnungs- und Bewertungsdaten und ermöglicht den Zugriff auf demografische Informationen. Die wissenschaftliche Forschung zu Beurteilungen beschränkt sich bisher auf selbstberichtete Werte.
„Eine Sache, die die Leute anerkennen müssen, ist, dass Fannie und Freddie über die vollständigen Underwriting-Daten verfügen“, sagte Meg Burns, Executive Vice President des Housing Policy Council. „Sonst hat man gar nicht das volle Bild.“
Die Autoren weisen auch darauf hin, dass es kein einziges Repository für Daten zu Beurteilungsbeschwerden gibt. Bewertungsbeschwerden werden meistens direkt an den Kreditgeber gerichtet, wenn ein Kreditnehmer um eine Neubewertung des Wertes bittet. Dieser Prozess variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber.
Einige Kreditgeber überwachen und sammeln Daten zu Bewertungsbeschwerden, aber kein Kreditgeber, der wegen dieser Geschichte kontaktiert wurde, hat zugestimmt, sie zu teilen.
Das CFPB erhält auch einige Bewertungsbeschwerden von Verbrauchern, und eine Überprüfung zeigt, dass sie in den letzten Jahren eine Handvoll erhalten haben. Auch HUD erhält einige Beschwerden, und im Mai 2021 sagte ein HUD-Beamter, das Volumen habe sich verzehnfacht. HUD hat sich wiederholt geweigert, anzugeben, wie viele Beschwerden es erhalten hat.
Ein Teil des Problems bei der genauen Zusammenstellung von Beschwerdedaten, sagte Rice von der NFHA, besteht darin, dass „niemand weiß, dass er eine Beschwerde beim HUD einreichen kann“.
Abgesehen von potenziellen Risiken bei der Offenlegung des Datenschutzes sind Kreditgeber verständlicherweise vorsichtig, wenn es darum geht, Gutachter durch die Veröffentlichung interner Bewertungsbeschwerdendaten ins Wanken zu bringen.
„Wenn Sie ein Kreditgeber sind, ist es Ihre Aufgabe, den Kredit abzuschließen. Die Bewertung durchzuführen, ist ein Teil dieses Prozesses“, sagte Rice. „Wenn Sie Gutachter wütend machen, wirkt sich das auf Ihre Fähigkeit aus, Geschäfte zu machen.“
Insgesamt beunruhigen die Nachrichtenberichte über Bewertungsverzerrungen, bevorstehende Maßnahmen der politischen Entscheidungsträger und bevorstehende Veränderungen wahrscheinlich einige Gutachter.
Aber Park sagte, seine Hoffnung für den Bericht sei, dass er ein „Katalysator für Veränderungen“ sein würde.
„Ich hoffe, dass Gutachter und andere Interessengruppen in den Bewertungs- und Regulierungssystemen sich die Zeit nehmen, es zu lesen und zu verdauen und daraus zu lernen, was sie können.“
Der Beitrag Das Governance-Problem der Bewertungsbranche erschien zuerst auf HousingWire.