Verwendung des Kassenfensters für die Lieferung von Hypotheken an Fannie Mae undFreddy Macwurde im Laufe des letzten Jahres erheblich gestört, als die Kreditgeber auf die Erwartungen reagierten, dass bis Anfang 2022 eine Obergrenze für Bargeldtransaktionen in Kraft treten soll.
Obwohl die Obergrenze im September 2021 ausgesetzt wurde, wurden die Räder für größere Kreditgeber, insbesondere Nichtbanken, bereits in Gang gesetzt, um ihre Pipelines für den Verkauf von Agenturkrediten auf Swap-Transaktionen mit staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) Fannie und Freddie umzustellen.
Das Volumen der Hypothekenlieferungen, die im vergangenen Jahr vom Kassenfenster auf Wertpapierswaps umgestellt wurden, ist laut Daten des Hypothekendatenanalyseunternehmens enormRekursion. Und es ist nicht wahrscheinlich, dass der Kurs in absehbarer Zeit umgedreht wird, prognostizieren Marktbeobachter, wie zBrian LandyGeschäftsführer derAmherst Pierpont Securities.
In Bezug auf die Auswirkungen auf den breiteren Hypothekenmarkt sagte Landy, dass die Verlagerung vom Kassafenster zu Swaps insgesamt ein Plus sein könnte, da die Preisausführung im Allgemeinen besser für größere Kreditgeber ist, die sich an Swap-Transaktionen beteiligen. Er sagte auch, dass Kreditgeber, die Swaps verwenden, möglicherweise mehr Freiheit haben, kreditbezogene Innovationen zu verfolgen.
Landy erklärte, dass Kreditgeber, die ihre Kredite über das Kassenfenster verkaufen, „auf das angewiesen sein können, was die GSEs als eine Zahlung wert anerkennen“. Im Gegensatz dazu hat ein Kreditgeber, der Kredite über Wertpapierswaps an die GSEs verkauft, mehr Freiheit, „Sicherheiten zu identifizieren, von denen er glaubt, dass sie eine bessere Leistung erbringen“.
„Sie müssen nur einen bestimmten Investor finden, der damit einverstanden ist und bereit ist, ein bisschen mehr zu zahlen“, sagte Landy. „Also denke ich, dass es für Innovationen besser sein sollte, nicht ans Kassenfenster zu gehen.“
Landy fügte hinzu, dass das Cash Window immer noch eine großartige Plattform für die Kreditvergabe für viele kleinere Kreditgeber ist, die nicht über das Volumen verfügen, um die Einrichtung der Infrastruktur zur Abwicklung von Wertpapierswaps zu rechtfertigen. Es werde auch weiterhin als „Backstop“-Liquiditätskanal für alle Kreditgeber dienen, sagte er, im Falle einer zukünftigen Marktkrise „wie wir sie vor zwei Jahren hatten“ während des Ausbruchs der Pandemie.
Fannie und Freddie stellen Kreditgebern zwei Fahrzeuge zur Verfügung, um Kredite an die Agenturen zu liefern. Sie können die Kredite über das sogenannte Kassenfenster gegen Bargeld verkaufen oder sie können die Kredite gegen durch die Kredite besicherte Wertpapiere von Agenturen tauschen. Das Bargeldfenster funktioniert gut für Kreditgeber, die keine Hinterzimmeroperationen eingerichtet haben, um Swap-Transaktionen und den Verkauf dieser Wertpapiere an Investoren abzuwickeln.
Der Federal Housing Finance Agency(FHFA) im vergangenen Januarkündigte Pläne an, das Volumen der Kredite zu begrenzen, die über das Bargeldfenster an die GSEs verkauft wurden. Diese Obergrenze wurde festgelegt 1,5 Milliarden Dollar pro Kreditgeber über einen Zeitraum von vier Quartalen – oder 3 Milliarden US-Dollar auf einer kombinierten Basis für beide Agenturen.
Die Obergrenze sollte nicht voll wirksam werdenbis Januar dieses JahresOhrund eswurde suspendiertMonate vor diesem Datum des Inkrafttretens. Dennoch mussten viele größere Kreditgeber, die befürchteten, die anstehende Obergrenze zu überschreiten, lange vor Ablauf der angekündigten Frist reagieren, um sich angemessen auf die erforderlichen Änderungen vorzubereiten, so Landy undRon Haynieälterer Vizepräsident der Hypothekenfinanzpolizei fürUnabhängige Gemeinschaftsbanken von Amerika(ICBA).
„Die GSEs waren ziemlich aggressiv, als sie es ihren Verkäufern sagten [the lenders] dass sie die Obergrenze durchsetzen würden, also mussten sie die Dinge in Bewegung setzen, weil es nicht so ist, als würde man einen Schalter umlegen“, sagte Haynie. „Man muss Handelslinien einrichten. Wenn Sie keine Bank sind, müssen Sie Genehmigungen von Ihrem Lagerhaus-Kreditgeber einholen.
„Sie müssen Genehmigungen von den GSEs selbst einholen. Sie müssen einen anderen Vertrag abschließen. Es gibt viele Dinge, die ins Spiel kommen, wenn Sie sich für die Verwendung eines MBS entscheiden [mortgage-backed securities swap] Ausführung gegen Bargeld.“
Haynie fügte hinzu, dass die Abkehr vom Kassenfenster als primäres Instrument zur Kreditvergabe für größere Kreditgeber von Vorteil sein kann, „die über eine Milliarde Dollar pro Jahr in der Produktion tätigen“. Bei kleineren Kreditgebern funktioniert die Preisausführung jedoch möglicherweise besser über das Cash Window.
„Größere Produzenten werden dazu tendieren, die Swap-Ausführung zu nutzen“, sagte er. „Das ist für sie am effizientesten, und sie erzielen dadurch die beste Preisausführung“, erklärte Haynie. Die Ankündigung der FHFA über die geplante Obergrenze für das Kassenfenster hat diese Verschiebung einfach beschleunigt.
“Wenn ein [lender] eine Investition tätigt, die sie tätigen mussten, um in der Lage zu sein, für den Großteil ihrer Pipeline Wertpapiere statt Kredite gegen Bargeld zu verkaufen, werden sie nicht hin und her wechseln“, fügte Haynie hinzu.
Obwohl Fannies Kassenvolumen von Freddies Volumen in den Schatten gestellt wird, haben beide GSEs ähnliche Rückgänge bei der Nutzung von Kassenfenstern erlebt, seit die Obergrenze für Kassenfenster im Januar letzten Jahres von der FHFA angekündigt und später ausgesetzt wurde, so die Analyse von Landy und Recursion.
„Leider veröffentlicht nur Freddie diese Informationen [in full]“, sagte Richard Koss, Chief Research Officer bei Recursion. „Fannie nicht. … Wir haben einige Daten von Fannie über Bargelddarlehen, aber sie sind unvollständig.“
Was die Freddie-Daten zeigen, ist jedoch klar. Hypothekengeber, insbesondere größere Nichtbanken, deren Kreditvergabe wahrscheinlich die vorgeschlagenen Obergrenzen für Kassenfenster übersteigen würde, haben ihre Geschäftstätigkeit und Infrastruktur auf Swap-Transaktionen umgerüstet.
„Wir haben das gesehen [overall] Baranteil [compared with swap transactions] einen dramatischen Rückgang der Lieferungen von 60 % Ende 2020 auf 30 % im 4. Quartal 2021 erleben“, sagt a JanuaryBlogbeitrag auf der Website von Recursion.
Die Daten von Recursion zeigen, dass von etwa Juni bis Juli 2021 der Anteil der Kreditlieferungen über Freddies Kassenfenster drastisch zurückging, was sich in einem starken Anstieg der über Swap-Transaktionen gelieferten Kredite widerspiegelt. Am ausgeprägtesten war dieser Trend bei den Nichtbanken.
Die Analyse von Recursion zu den Kreditverkaufsaktivitäten sowohl über das Cash Window als auch über Swaps zeigt, dass im Januar 2021, dem Monat, in dem die FHFA ankündigte, dass sie eine Obergrenze für das Cash Window einführen würde, der Anteil der Lieferungen an Freddie Mac durch Nichtbanken über das Cash Window im Vergleich dazu Swaps, lag bei fast 70 %, verglichen mit Banken bei 39 %. Bis Dezember 2021 war der Anteil der Bargeldfenster von Nichtbanken auf 29 % gesunken, während der Anteil der Bargeldfensterlieferungen durch Banken bei 27 % lag. — wiederum verglichen mit dem durch Swaps gelieferten Anteil.
Nichtbanken sind bei weitem die größten Nutzer des Bargeldfensters, obwohl ihre relative Dominanz zwischen 2020 und 2021 geschrumpft ist, wie die Daten von Recursion zeigen. Im Jahr 2020 lieferten die Top 10 Nicht-Bank-Nutzer von Freddies Kassenfenster 241,1 $. Milliarden an Kreditvolumen, verglichen mit einem Volumen von 44,8 Milliarden US-Dollar für die Top-10-Banknutzer. Im Jahr 2021 ging das Cash-Window-Volumen der Top-10-Nichtbanken-Kreditgeber auf 199,7 Milliarden Dollar zurück, während die Top-10-Banken bei 30,5 Milliarden Dollar lagen. Milliarde.
Die Nichtbanken-Kreditgeber, die die Verschiebung weg vom Bargeldfenster anführten, waren eingeschlossen Vereinigte Großhandelshypothekoder UWM (früher United Shore Financial Services); AmeriHome Mortgage Co. und Garantierter Preis.
Laut den Daten von Recursion hat UWM im Jahr 2020 Hypotheken in Höhe von 58,8 Milliarden US-Dollar über das Kassenfenster an Freddie Mac geliefert. Diese Zahl fiel im vergangenen Jahr auf 23,9 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg um 34,9 Milliarden US-Dollar. AmeriHome stellte Freddie 2020 Hypotheken in Höhe von 31,8 Milliarden US-Dollar über die Cash Witwe zur Verfügung, die 2021 auf 19,2 Milliarden US-Dollar zurückgingen, was einem Rückgang von 12,6 Milliarden US-Dollar entspricht.
Die Geldfensterlieferungen von Guaranteed Rate an Freddie im Jahr 2020 beliefen sich auf insgesamt 27,8 Milliarden US-Dollar. Die Lieferungen am Kassenfenster im Jahr 2021 gingen auf 21,6 Milliarden US-Dollar zurück, was einem Rückgang von 6,2 Milliarden US-Dollar entspricht. Vertreter von UWM, AmeriHome und Guaranteed Rate antworteten entweder nicht auf Anfragen nach Kommentaren zu dieser Geschichte oder lehnten eine Stellungnahme ab.
„Ich denke, viele der kleineren Kreditgeber könnten immer noch ziemlich starke Kassennutzer sein, etwa 90 % ihrer Produktion könnten dorthin gehen“, sagte Landy von Amherst Pierpont. „Die größeren Kreditgeber, die die Infrastruktur aufgebaut haben, begannen, ihre eigene zu verkaufen [MBS] Pools … und können jetzt eine bessere Ausführung erhalten [via swaps]sobald sie irgendwie in diese Richtung gedrängt wurden, war es wirklich nicht nötig, zum Kassenfenster zurückzukehren.
„Im Nachhinein hätten sie das Kassenfenster wahrscheinlich gar nicht so stark nutzen sollen.“
Das Kassenfenster der Post-GSEs verliert an Glanz und erschien zuerst auf HousingWire.