Das US Census Bureau veröffentlicht ihren neuen Wohnungsbaubericht für April, der einen Fehlschuss bei der Schätzung und eine negative Revisionsdatenlinie zeigt, die meines Erachtens hinter der aktuellen Marktrealität zurückbleibt. Baubeginne kamen bei 1,724 Millionenund Wohngenehmigungen kamen bei herein 1,819 Millionen – beide sind immer noch sehr gesunde Zahlen.
Der Stachel der höheren Hypothekenzinsen trifft jedoch die Daten zum Bau von Einfamilienhäusern, und die wahre Geschichte ist, dass die Daten zur Wohnungsfertigstellung, die seit langem schlecht sind, immer noch schrecklich sind. Wir können Häuser in Amerika einfach nicht sofort fertigstellen, und jetzt, da die Hypothekenzinsen über 5 % liegen, werden einige Käufer kein Haus mehr kaufen können.
Die Bauherren sind sich dessen bewusst und werden bei Einfamilienhäusern vorsichtig sein.
Im Sommer 2020 schrieb ich, dass der Wohnungsbau abkühlen würde, wenn die 10-Jahres-Rendite über 1,94 % steigen würde, was Hypothekenzinsen von über 4 % bedeutet. Obwohl die Hypothekenzinsen von 4 % bis 5 % und höher historisch niedrig sind, haben sie den Wohnungsbau ständig abgekühlt, insbesondere wenn man von einem soliden Aufwärtstrend ausgeht. Dies geschah 2013-2014 und 2018, als sich die Hypothekenzinsen in Richtung 5 % bewegten.
Wohnen in den Jahren 2020 und 2021 profitierte von Zinssätzen zwischen 2,5 % – 3,75 %, was den Käufern mehr Kaufkraft verlieh. Nach dem starken Anstieg der Immobilienpreise im letzten Jahr sind Hypothekenzinsen von über 5 % ein Zahlungsschock. Wir sehen also eine traditionelle Verlangsamung, keinen Immobiliencrash. Wie Sie unten sehen können, haben die Bauunternehmen ihre Preissetzungsmacht gesteigert und ihre Margen gut aussehen lassen, selbst bei höheren Holz- und Arbeitskosten.
Aus der Volkszählung: Die Baubeginne in privatem Eigentum lagen im April bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 1.724.000. Dies liegt 0,2 Prozent (±8,7 Prozent)* unter der revidierten März-Schätzung von 1.728.000, aber 14,6 Prozent (±14,2 Prozent) über der April-2021-Rate von 1.505.000. Die Baubeginne für Einfamilienhäuser lagen im April bei 1.100.000; das sind 7,3 Prozent (±7,7 Prozent)* weniger als die revidierte März-Zahl von 1.187.000. Die April-Rate für Einheiten in Gebäuden mit fünf Einheiten oder mehr betrug 612.000.
Wie Sie unten sehen können, waren die Wohnungsnachfragedaten von 2002 bis 2005 in keiner der Wohnungsdatenzeilen von 2018 bis 2022 ersichtlich. Wenn Sie keinen Kreditboom mit exotischen Darlehensprodukten haben, hat die Wohnungsnachfrage Grenzen. Dies ist ein großer Vorteil für die US-Immobilienwirtschaft, da die Nachfragekurve, die wir in Amerika hatten, genauer ist. Diese Nachfragekurve verhindert einen Boom-Bust-Zyklus, wie wir ihn von 2002 bis 2008 gesehen haben.
Aus der Volkszählung: Die baugenehmigungspflichtigen Wohneinheiten in Privatbesitz betrugen im April saisonbereinigt jährlich 1.819.000. Dies liegt 3,2 Prozent unter der revidierten März-Rate von 1.879.000, aber 3,1 Prozent über der April 2021-Rate von 1.765.000. Einfamiliengenehmigungen lagen im April bei 1.110.000; das sind 4,6 Prozent weniger als die revidierte März-Zahl von 1.163.000. Genehmigungen von Einheiten in Gebäuden mit fünf Einheiten oder mehr lagen im April bei 656.000.
Die Geschichte der Baubeginne im Jahr 2022 ist, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern zwar nachgelassen hat, der Bau von Mehrfamilienhäusern in diesem Jahr jedoch eine gute Sache war. Angesichts der hohen Mietinflation und des niedrigen Angebots hat der Bau von Unterkünften für die Mietseite des Wohnungsmarkts mehr Beine, während höhere Hypothekenzinsen die Baupläne für Einfamilienhäuser beeinträchtigen.
Aus der Volkszählung: Wohnungsfertigstellungen Die Fertigstellung von Wohnungen in Privatbesitz lag im April bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 1.295.000. Das sind 5,1 Prozent (±11,5 Prozent)* weniger als die revidierte März-Schätzung von 1.365.000 und 8,6 Prozent (±7,5 Prozent) weniger als die April-2021-Rate von 1.417.000. Im April wurden 1.001.000 Einfamilienhäuser fertig gestellt; das sind 4,9 Prozent (±14,1 Prozent)* weniger als die revidierte März-Rate von 1.053.000. Die April-Rate für Einheiten in Gebäuden mit fünf Einheiten oder mehr betrug 281.000.
Es ist das denkbar schlechteste Timing in der Geschichte. Es dauert ewig, ein Haus fertigzustellen, und jetzt beschäftigen sich die Bauherren mit der Realität von Kreditnehmern, die mit Zinsen unter 4 % einen Vertrag abgeschlossen haben und jetzt mit Zinsen von über 5 % zu tun haben. Seit 2020 war im Wohnungsbau nichts mehr einfach. Jetzt, da die Hypothekenzinsen real um 3 % gestiegen sind, ausgehend von dem flachen Boden, den wir während der COVID-19-Erholung gesehen haben, sind einige Vertragsverkäufe gefährdet.
Heute war kein schrecklicher Bericht über Baubeginne, aber die Daten hinken derzeit der Realität der großen Bewegung der Hypothekenzinsen und der Ungewissheit, wie viele dieser Wohneinheiten verkauft werden, hinterher. Die Bauherren wissen dies, da ihre Vertrauensdaten bereits verblassen und sich daran erinnern, dass bei dieser Datenlinie die Änderungsrate wichtiger ist als dort, wo sich die Datenlinie heute auf historischer Ebene befindet.
Von dem Landesverband der Bauherren:
Entscheidend für die Zukunft ist, wie viele Einfamilienhäuser aufgrund steigender Hypothekenzinsen in Vertrag genommen werden und wie stark höhere Hypothekenzinsen die künftige Wohnungsnachfrage schädigen. Viele der Wohnungsdaten hinken der großen Zinsbewegung hinterher, aber wir nähern uns dem Ende dieser Realität, sodass die kommenden Monate den aktuellen Stand besser widerspiegeln werden.
Die einzige positive Datenlinie, die wir gesehen haben, ist der Bau von Mehrfamilienhäusern, der dringend benötigt wird, da die Mietinflation viele Amerikaner überrascht hat. Mieter haben nicht den Schutz eines Festschulddarlehens wie Hausbesitzer. Wie wir alle sehen können, trifft die Immobilieninflation die Amerikaner sowohl auf der Hauskauf- als auch auf der Mietseite der Gleichung, daher mein Thema eines äußerst ungesunden Immobilienmarktes.
Die Daten nach dem Beginn des Wohnungsbaus hinken der Realität höherer Hypothekenzinsen hinterher und erschienen zuerst auf HousingWire.