Laut einem ernüchternden Bericht der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) werden Hausbesitzer Schwierigkeiten haben, Hypothekenrückzahlungen zu leisten, und Pfändungen werden im nächsten Jahr steigen, da steigende Zinsen und fallende Preise das Ende des 13-jährigen Immobilienmarktbooms im Vereinigten Königreich markieren.
Die Zahl der Anfragen potenzieller Eigenheimkäufer ging im September den fünften Monat in Folge zurück, während die Verkäufe auf den niedrigsten Stand seit Mai 2020 fielen, als der Wohnungsmarkt in der Anfangsphase der Coronavirus-Pandemie so gut wie zum Erliegen kam, hieß es.
Die Zahl der neuen Verkaufsaufträge ist weiter zurückgegangen – die Lagerbestände sind auf einem historischen Tiefstand, und Immobilienmakler haben im Durchschnitt nur 34 Häuser in ihren Büchern.
„Gewitterwolken sind in der Verschlechterung der kurzfristigen Erwartungen sowohl für Preise als auch für Verkäufe sichtbar“, sagte Simon Rubinsohn, Chefökonom bei RICS. „Die Turbulenzen auf den Hypothekenmärkten in den letzten Wochen haben die zunehmende wirtschaftliche Unsicherheit, die sich aus höheren Energierechnungen und der umfassenderen Krise der Lebenshaltungskosten ergibt, verstärkt und die Skala auf dem Wohnungsmarkt verschoben.“
Die Immobilienpreise sind aufgrund des begrenzten Angebots zum Verkauf stabil geblieben, aber das Wachstumstempo verlangsamt sich rapide mit Prognosen für einen Preisrückgang von mindestens 10 % im nächsten Jahr, da die steigenden Zinssätze den Druck auf die Haushaltsbudgets erhöhen.
Am Mittwoch erreichte der durchschnittliche Zinssatz für zweijährige Festhypotheken 6,46 %, während der durchschnittliche Zinssatz für fünfjährige Verträge 6,32 % betrug, der höchste Stand seit der Finanzkrise im Jahr 2008, so Moneyfacts.co.uk.
Der finanzpolitische Ausschuss der Bank of England sagte am Mittwoch, dass der Anteil der Haushalte, die Schwierigkeiten haben, ihre Hypotheken zu bezahlen, auf ein seit der Finanzkrise 2008 nicht mehr gesehenes Niveau steigen könnte, wenn die Zinssätze und Lebenshaltungskosten weiter steigen. „Für einige Haushalte wird es eine Herausforderung sein, den prognostizierten Anstieg der Kosten für das Nötigste bei gleichzeitig höheren Zinssätzen zu bewältigen“, hieß es.
Die politischen Entscheidungsträger sagten jedoch, dass dies wahrscheinlich nicht zu einer Bankenkrise führen werde, da die Kreditnehmer in einer „stärkeren Position“ seien als vor der Finanzkrise. Die Bank sagte, dies sei teilweise auf Obergrenzen für den Betrag zurückzuführen, den Menschen für Hypotheken aufnehmen könnten, verglichen mit ihrem Einkommen.
Steigende Hypothekenzinsen drängen neue Käufer aus dem Markt, während Hausbesitzer, die eine Hypothek aufnehmen möchten, mit lähmenden Erhöhungen der Zahlungen konfrontiert sind.
„Im Moment bleiben Hypothekenrückstände und Besitztümer auf historischen Tiefstständen, aber sie werden sich im nächsten Jahr unweigerlich nach oben bewegen, da der Druck auf Hausbesitzer wächst“, sagte Rubinsohn. „Es ist schwierig, sich keinen weiteren Druck auf den Wohnungssektor vorzustellen, wenn sich die Wirtschaft an höhere Zinssätze anpasst und der angespannte Arbeitsmarkt beginnt, sich umzukehren.“
Steigende Hypothekenkosten und die umfassendere Krise der Lebenshaltungskosten werden jeden potenziellen Nutzen aus dem Schritt der Regierung, die Stempelsteuer zu senken, um den Wohnungsmarkt zu stützen, aufwiegen, sagte RICS.
Am Mittwoch sagte Barratt, Großbritanniens größter Hausbauer, dass die durchschnittliche Zahl der wöchentlichen Reservierungen von Käufern neuer Häuser zwischen dem 1. Juli und dem 9. Oktober im Jahresvergleich um ein Drittel eingebrochen sei.
Letzten Monat gab RICS bekannt, dass die Zahl der im Vereinigten Königreich verkauften Eigenheime im nächsten Jahr den größten Rückgang seit mindestens einem Jahrzehnt verzeichnen wird.
Etwa 1.000 Hypothekengeschäfte wurden vom Markt genommen, nachdem Kwasi Kwartengs Mini-Budget am 23. September einen Ausverkauf an den Finanzmärkten ausgelöst und Erwartungen auf noch höhere Zinssätze geweckt hatte. Viele Kreditgeber sind seitdem mit viel teureren Angeboten zurückgekehrt.
„Eine Ära des zweistelligen Preiswachstums neigte sich bereits dem Ende zu, aber das Mini-Budget dürfte diesen Prozess beschleunigen“, sagte Tom Bill, Leiter der britischen Wohnungsmarktforschung bei Knight Frank. „Die Stimmung wurde beschädigt, da die Kreditgeber Schwierigkeiten hatten, die Zinsen festzulegen, was das Ende einer 13-jährigen Periode extrem niedriger Kreditkosten markiert. Es ist ziemlich sicher, dass die Immobilienpreise in Großbritannien jetzt ihren Höhepunkt erreicht haben.“
Die Folgewirkung einer Verlangsamung der Hausverkäufe war ein deutlicher Anstieg der Nachfrage auf dem Mietmarkt, zusammen mit einem Rückgang der Vermieteranweisungen für Neuvermietungen.
„Kurzfristige Erwartungen deuten auf ein weiteres starkes Wachstum der Mietpreise in den kommenden drei Monaten hin“, sagte RICS.
Steigende Mietpreise werden Vermietern helfen, wenn sie ihre Immobilien umschulden, aber laut einem Bericht der Kreditratingagentur Moody’s vom Mittwoch werden bis zu 30 % derjenigen mit Buy-to-Let-Darlehen wahrscheinlich ihren Verlängerungstest nicht bestehen.
Um sich zu refinanzieren, müssen Inhaber von Buy-to-Let-Hypotheken Erschwinglichkeitskriterien erfüllen, die auf einem Mindestzinsdeckungsverhältnis (ICR) basieren, das bei steigenden Zinssätzen schwieriger zu erfüllen ist.
„Eine Erhöhung der Zinssätze um 4 % bis Ende 2023 würde 30 % der Buy-to-let-Darlehen unter ihre ICR-Mindestanforderungen drücken“, sagte Carmen Brunetti Llavona, Analystin bei Moody’s Investor Services.