Ein Gesetzentwurf, der in der New Jersey Senat würde eine persönliche Beratung für die umgekehrten Hypothekentransaktionen des Staates erfordern und alle Kredite annullieren, die ohne den Nachweis einer solchen Beratung gewährt wurden. Der Gesetzentwurf wartet derzeit auf die Beratung im Handelsausschuss des Senats.
Die Rechnung, S2520würde außerdem ein siebentägiges Widerrufsrecht für jede umgekehrte Hypothekentransaktion bieten, sodass ein Kreditnehmer das Darlehen innerhalb dieses Zeitfensters ohne Vertragsstrafe kündigen kann.
Gesetzesvorschlag, Bedenken des Gesetzgebers
Die aktuelle Version des Gesetzentwurfs wurde Anfang dieses Monats von Staatssenatorin Shirley Turner (D) vorgestellt, die den 15. Bezirk von New Jersey vertritt, der die Landkreise Hunterdon und Mercer umfasst. Turner habe ursprünglich 2016 einen ähnlichen Gesetzentwurf vorgelegt, sagte sie RMD in einem Interview.
Turner erklärte, dass ihre Hauptsorge bei der ursprünglichen Vorlage des Gesetzentwurfs von einem verzweifelten Wähler ausging, dessen ältere Mutter ihr Haus verlor, nachdem sie eine umgekehrte Hypothek aufgenommen hatte, ohne die Anforderungen des Darlehens vollständig zu verstehen, sagte die Senatorin.
„Seine Mutter hatte ohne sein Wissen eine umgekehrte Hypothek aufgenommen und er war sehr verstört, weil er erst von der umgekehrten Hypothek erfuhr, als es zu spät für ein Eingreifen war“, erklärte Senator Turner gegenüber RMD. „Da hat er mich kontaktiert und auch den Generalstaatsanwalt kontaktiert. Wir haben beide nachgeforscht und herausgefunden, dass wir nichts mehr tun konnten, weil es zu spät im Prozess war.“
Der Wähler hatte seinen eigenen Anwalt beauftragt, aber seine Mutter musste schließlich das Haus verlassen, weil sie mit den damit verbundenen Steuern in Rückstand geraten war.
„Sie ist einfach immer weiter zurückgefallen und hat es nicht gesagt [her son] bis es zu spät war, als sie die Bescheide erhielt, in denen ihr mit der Räumung des Hauses gedroht wurde“, sagte Turner. „Und sie war dann natürlich äußerst verärgert, weil das das Haus war, in dem sie gelebt hatte – und dachte, sie würde darin sterben –, weil sie dort 60 Jahre lang gelebt hatte.“
Das Haus, fügte Turner hinzu, sei Mitte der 1950er Jahre vom verstorbenen Ehemann der Frau gebaut worden. Das machte den Senator besorgt über die Marketingaktivitäten der Reverse Mortgage-Branche gegenüber Kreditnehmern, insbesondere gegenüber solchen, die möglicherweise mit dem kürzlichen Verlust ihres Ehepartners zu kämpfen haben.
Reaktion der Branche
Turners Gesetzesentwurf hätte eine „abschreckende“ Wirkung auf das umgekehrte Hypothekengeschäft im Bundesstaat New Jersey, heißt es in einem Schreiben, das der Gesetzgeber am 13. Februar an das Büro des Gesetzgebers geschickt hat Nationaler Verband der Reverse Mortgage Lenders (NRMLA).
Auf die Frage, ob sie den Brief gesehen habe, sagte Turner, er sei noch nicht am Freitag in ihrem Büro angekommen.
NRMLA behauptet, dass die persönliche Anwesenheitspflicht die Verfügbarkeit von umgekehrten Hypotheken im Bundesstaat beeinträchtigen würde, vor allem weil die meisten umgekehrten Hypotheken ihren Ursprung in New Jersey haben Bundeswohnungsverwaltung (FHA) gesponserte Home Equity Conversion Mortgages (HECMs).
Das HECM-Programm der FHA erfordert bereits vor Abschluss einer umgekehrten Hypothek eine Beratung durch von der FHA zugelassene Agenturen US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) und die HUD-Anforderungen schreiben vor, dass „Kunden telefonische Beratung erhalten dürfen, es sei denn, eine solche Beratung ist in ihrem Bundesstaat verboten.“
„[W]Wir weisen außerdem darauf hin, dass es bis heute nur so aussieht […] „Sechs Beratungsagenturen in New Jersey sind vom HUD für die Bereitstellung von umgekehrter Hypothekenberatung zugelassen“, schrieb NRMLA.
NRMLA weist außerdem darauf hin, dass weder die FHA noch das HUD für HECM-Darlehen eine persönliche Beratungspflicht vorschreiben und dass eine solche Anforderung in New Jersey „die unbeabsichtigte Folge hätte, dass die Verfügbarkeit von Reverse Mortgage-Beratung verringert und gleichzeitig unnötige Härten auferlegt würden.“ „Senioren aus New Jersey suchen ein umgekehrtes Hypothekendarlehen“, heißt es in dem Brief.
Turner erklärte, dass sie sich gerne mit der NRMLA oder einer anderen Organisation treffen würde, die die von ihr eingeführten Gesetze entweder unterstützt oder ablehnt.
„Ich treffe mich immer mit allen“, sagte sie. „Nicht nur diejenigen, die meinen Gesetzentwurf unterstützen, sondern auch diejenigen, die ihn ablehnen. Und hoffentlich finden wir eine gemeinsame Basis und alle gewinnen.“
Persönliche Hürden
In Massachusetts ist eine persönliche Beratung nach wie vor gesetzlich vorgeschrieben, was dazu beitrug, dass das Geschäft mit umgekehrten Hypotheken im gesamten Bundesstaat zu Beginn der COVID-19-Pandemie aufgrund der vom damaligen Gouverneur erlassenen Anordnung, zu Hause zu bleiben, eingestellt wurde. Charlie Baker (r.), um die Ausbreitung des Virus einzudämmen.
Bald darauf lockerte ein vom Gesetzgeber von Massachusetts verabschiedetes Notfallgesetz die Verpflichtung zur persönlichen Beratung, insbesondere aufgrund der Anfälligkeit älterer Menschen für die Auswirkungen einer durch COVID-19 verursachten Krankheit. Seitdem hat der Gesetzgeber erwogen, die Verpflichtung zur persönlichen Beratung dauerhaft aufzuheben, und verwies dabei auf die Herausforderungen nach der Pandemie und auf ein begrenztes Angebot an HUD-zugelassenen Beratern, die den gesamten Staat betreuen.
Eine dauerhafte Lösung ist jedoch noch nicht zustande gekommen, der Gesetzgeber hat sich stattdessen für vorübergehende Verlängerungen der Lockerungsregelung entschieden. Die aktuelle Verlängerung soll Ende März 2024 auslaufen.
Vergleiche mit Massachusetts
George Downey, Veteran der umgekehrten Hypothekenbranche Die Bundessparkasse in Braintree, Massachusetts, war eine Schlüsselfigur bei den Bemühungen der Branche, die Gesetze in diesem Bundesstaat zu ändern. Er äußerte seine persönliche Meinung zur New Jersey-Frage.
„Dies ist eindeutig eine weitere gut gemeinte, aber fehlgeleitete Initiative“, sagte Downey in einem Interview und verglich den Gesetzesentwurf von New Jersey mit der persönlichen Regelung in seinem Bundesstaat. „Aber zusätzlich zu den logistischen Gründen stimmen die Anwälte, mit denen ich gesprochen habe, meiner Meinung zu, dass die Frage der unterschiedlichen Auswirkungen unter dem American Disabilities Act und dem Fair Credit Reporting Act (FCRA) eine Überlegung sein könnte.“
Bestimmungen zu unterschiedlichen Auswirkungen im US-Recht beziehen sich auf Praktiken, die eine Gruppe von Menschen innerhalb einer geschützten Klasse stärker beeinträchtigen können als eine andere, auch wenn die angewandten Regeln vordergründig oder formal neutral sind.
„Wenn man dieses Thema der persönlichen Beratung beharrt, stellt es eine deutliche Benachteiligung einer geschützten Klasse dar, da von ihr verlangt wird, zusätzliche Kosten zu übernehmen“, sagte Downey und bezog sich dabei vor allem auf den Transport. Downey hat persönliche Erfahrungen mit behinderten Klienten gemacht, die hohe Kosten auf sich nehmen mussten, um einen persönlichen Beratungstermin zu vereinbaren.
„Die Beratung hätte ebenso einfach per Telefonanruf erfolgen können“, sagte er.