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Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das den Wohnungsmarkt antreibt, zeigt keine Anzeichen für ein Abklingen im Jahr 2022, auch wenn die Bauherren versuchen, die Lücke zu schließen. Ein unterversorgter Markt hat starke Auswirkungen auf die Immobilienpreise, insbesondere in einer Zeit, in der die Preise scheinbar jeden Monat neue Rekorde aufstellen. Jeder Markt, der durch steigende Nachfrage bei unzureichendem Angebot gekennzeichnet ist, ist Econ 101 für Preiswachstum. Im November 2021 blieb das landesweite Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen als Prozentsatz des bewohnten Wohnungsbestands mit 1,19 % nahe dem historischen Tiefststand – was bedeutet, dass nur 119 von 10.000 Wohnungen zum Verkauf standen – viel niedriger als der historische Durchschnitt von 2,5 %.
Bauherren reagierten auf den Mangel an zum Verkauf stehenden Wohnungen und beschleunigten den Neubau von Eigenheimen, obwohl sie mit großen Herausforderungen auf der Angebotsseite konfrontiert sind, darunter steigende Baumaterialkosten und Engpässe in der Lieferkette, ein Mangel an erschwinglichen Grundstücken und Schwierigkeiten bei der Suche nach qualifizierten Arbeitskräften. Viele dieser angebotsseitigen Herausforderungen für Bauherren bestanden bereits vor der Pandemie, haben sich jedoch im Verlauf der Pandemie erheblich verschärft. Der Unterbau und die daraus resultierende Anhäufung von Wohnungsbestands-„Defiziten“ im Verhältnis zur steigenden Wohnungsnachfrage gingen der Pandemie jedoch mehrere Jahre voraus.
Wohnungsdefizit messen
Eine Möglichkeit, um zu messen, ob der Wohnungsmarkt unter- oder überversorgt ist, besteht darin, die Bildung neuer Haushalte (Miete und Eigentum), die eine neue Nachfrage nach Wohnraum darstellt, mit der Gesamtzahl der fertiggestellten und dem Wohnungsbestand hinzugefügten Wohneinheiten, die neue Wohneinheiten darstellt, zu vergleichen Wohnraumversorgung. In der unten stehenden Analyse wird der gleitende Zweijahresdurchschnitt der Neugründung von Haushalten mit der Gesamtzahl der fertiggestellten neuen Wohneinheiten verglichen, wobei ein kleiner Teil des Altbestands aufgrund von Obsoleszenz ersetzt wurde.
Unter der Annahme, dass der Wohnungsmarkt im Jahr 2000 ein ausgeglichenes Wohnungsangebot im Verhältnis zur Nachfrage hatte (kein Defizit oder Überschuss), können wir den Überschuss oder Mangel des Wohnungsangebots relativ zur Nachfrage im Zeitverlauf mit den grauen Balken kumuliert verfolgen. Während wir im Wohnungsbauboom relativ zur Nachfrage überbaut haben, da sich die Haushaltsbildung verlangsamte, bauen wir seit 2008 zu wenig auf. Seit 2018 wächst das Wohnungsangebotsdefizit.
Die Pandemie mag die Haushaltsbildung im Jahr 2020 verlangsamt haben, aber der Trend vor der Pandemie war eine steigende Haushaltsbildung. Und wenn wir die Höhe des gesamten Wohnungsbaus für 2021-2023 im Tempo 2020 hochrechnen und nutzen aktuelle Projektionen dass die jährliche Haushaltsbildung etwa 850.000 betragen wird (langsamer als das Tempo vor der Pandemie), dann wird die Wohnungsnot anhalten. Laut dieser Analyse gab es zwar in den letzten zehn Jahren eine geringere Haushaltsbildung, aber noch weniger Wohnungsbau.
Was ist mit bestehenden Häusern?
Der Großteil des Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen stammt aus bestehenden Wohnungen, nicht aus Neubauten. Viele bestehende Hausbesitzer haben jedoch das Angebot zurückgezogen, aus Angst, nichts zu kaufen zu finden. Das Ergebnis war, dass die durchschnittliche Verweildauer einer Person in ihrem Eigenheim auf einen historischen Höchststand von 10,7 Jahren gestiegen ist, was bedeutet, dass weniger Eigenheime auf dem Markt sind, da weniger Eigenheimbesitzer ihre Eigenheime verkaufen. Während das steigende Eigenkapital einige bestehende Hausbesitzer dazu veranlassen könnte, im Jahr 2022 aus- und aufzusteigen, konnten sich viele Eigentümer im Laufe der Pandemie zu niedrigsten Hypothekenzinsen refinanzieren. Wenn die Hypothekenzinsen steigen, kostet es mehr, den gleichen Geldbetrag zu leihen, so dass eine Erhöhung der Hypothekenzinsen dazu führen kann, dass sich bestehende Hausbesitzer „zinsgebunden“ fühlen, was sie davon abhält, ihre Häuser zu verkaufen.
Was nicht zu verkaufen ist, kann man nicht kaufen
Es sind jedoch nicht nur schlechte Nachrichten. Bauherren haben viele Häuser im Rückstand, die sie aufgrund der Unterbrechungen der Lieferkette noch nicht fertiggestellt und auf den Markt gebracht haben. Wenn die Probleme in der Lieferkette nachlassen, werden diese neuen Häuser auf den Markt kommen und eine bescheidene Angebotsentlastung bewirken, aber die akute Lieferknappheit von heute wird schwer rückgängig zu machen sein. Es wird Jahre des beschleunigten Neubaus dauern, um die Lücke aus einem Jahrzehnt des Unterbaus zu schließen. Millennials werden auch im Jahr 2022 in ihre besten Jahre beim Kauf von Eigenheimen altern, aber sie werden mit begrenzten Lagerbeständen konfrontiert, was die Preise weiter nach oben drücken wird. Während sich die Preisbeschleunigung verlangsamen könnte, da sich einige Käufer aufgrund der sinkenden Erschwinglichkeit vom Markt zurückziehen, bedeutet das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden. Kurz gesagt, die Wohnungsknappheit wird bestehen bleiben, sodass wir davon ausgehen können, dass die Hauspreise im Jahr 2022 erhöht bleiben werden.
Der Beitrag Der große Mangel an Wohnungsangeboten wird nicht verschwinden, erschien zuerst auf HousingWire.