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Der brandheiße Wohnungsmarkt der letzten 2 ½ Jahre war geprägt von Hypothekenzinsen unter drei Prozent, rasanten Bieterkämpfen und rekordtiefen Lagerbeständen. Aber in jüngerer Zeit haben die Marktbedingungen eine Kehrtwende vollzogen. Verbraucher – und Immobilienfachleute – die den pandemiebedingten Wohnungsmarkt beobachtet haben, könnten von den Nachrichten über höhere Hypothekenzinsen, langsamere Verkaufsaktivitäten und dämpfenden Preisdruck verstört sein.
Doch anstatt niedergeschlagen zu sein, ist jetzt die Gelegenheit für alle, sich neu darüber aufzuklären, wie ein „typischer“ Wohnungsmarkt aussieht. Jetzt ist es wichtig, auf die lokalen Marktbedingungen zu achten, da die laufende Wohnungsmarktkorrektur je nach Standort sehr unterschiedlich aussehen wird.
Der landesweite Median der Eigenheimpreise stieg in den letzten drei Jahren um mehr als 40 %, aber auf einigen lokalen Märkten stiegen die Preise sogar noch schneller. Der Anstieg der Eigenheimpreise wurde durch niedrige Hypothekenzinsen und eine pandemiebedingte Nachfrage vorangetrieben.
Als die Pandemie im Frühjahr 2020 Einzug hielt und die Federal Reserve den Federal Funds Rate auf nahezu null senkte, fiel der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek auf unter 3 %, den niedrigsten Zinssatz seit Beginn der Aufzeichnungen. Aber jetzt ist die Fed dazu übergegangen, die Zinsen zu erhöhen, um die Inflation zu bekämpfen, und die Hypothekenzinsen haben einen weiteren Rekord aufgestellt – diesmal für den schnellsten Anstieg seit mehr als 40 Jahren.
Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen sind im November auf über 7 % gestiegen und haben sich Ende 2022 bei etwa 6,5 % eingependelt. Die Zinsen sollten 2023 weiter fallen, aber der Rückgang der Zinsen wird viel langsamer sein als der Anstieg. Wir gehen davon aus, dass die Zinsen leicht fallen und bis Ende des Jahres 6 % erreichen werden. Dies ist viel höher als während der Pandemie, aber im Vergleich zu historischen Standards immer noch niedrig.
Helle MLS-Prognose schlägt vor, dass es im Jahr 2023 landesweit nur 4,87 Millionen Hausverkäufe geben wird, ein Rückgang von etwa 6 % im Vergleich zu 2021 und das niedrigste Niveau an Hausverkäufen seit neun Jahren. Ein Teil der Verlangsamung im Jahr 2023 ist darauf zurückzuführen, dass Hauskäufer ihren Hauskauf vorantreiben, um von den niedrigen Zinsen zu profitieren.
Sechs Prozent Hypothekenzinsen haben auch einige Käufer aus dem Markt gedrängt. Aber relativ niedrige Lagerbestände werden der Hauptgrund für gedämpfte Transaktionen sein. Die Lagerbestände sind in den letzten Monaten gestiegen, aber es gibt landesweit immer noch nur drei Monate Nachschub. Typischerweise bräuchten wir vier bis fünf Monate Versorgung, um einen sogenannten „ausgewogenen“ Markt zu haben, so dass es an den meisten Orten ein Verkäufermarkt bleiben wird.
Es wird erwartet, dass der nationale Median-Eigenheimpreis im Jahr 2023 angesichts der sich erholenden Nachfrage und niedriger Lagerbestände relativ stabil bleiben wird. Aber die nationalen Zahlen erzählen nicht die ganze Geschichte. Lokale Märkte, die erschwinglicher sind und auf denen die lokale Wirtschaft stark ist, werden im kommenden Jahr ein stärkeres Preiswachstum verzeichnen. Metropolregionen im Mittleren Westen wie Minneapolis, St. Louis und Indianapolis bieten Gelegenheiten für Heimkäufer, die mobil sind und nach Schnäppchen suchen. Die Preise könnten in diesen günstigeren Märkten im Jahr 2023 um 5 % oder mehr steigen.
Auf Märkten mit höheren Kosten, denen es an bezahlbarem Wohnraum mangelt, besteht ein größeres Risiko von Preisrückgängen. Die kalifornischen Märkte, einschließlich Los Angeles und Riverside-San Bernardino, wo der durchschnittliche Eigenheimpreis mehr als das Zehnfache des durchschnittlichen Haushaltseinkommens beträgt, könnten 2023 die größten Preisschocks erleben. Las Vegas, Phoenix und Austin sind auch Märkte, in denen das Risiko größer ist Preiskorrekturen ist höher.
Was sollten Verbraucher und Immobilienfachleute also denken, wenn wir ins Jahr 2023 gehen? Stellen Sie sich zunächst vor, dass das rasante Tempo der Hausverkaufsaktivitäten während der Pandemie weder typisch noch nachhaltig war und auch nicht gut für einen gesunden, stabilen Wohnungsmarkt ist. Zweitens sollten Sie wissen, dass es selbst beim Zurücksetzen des Immobilienmarkts im Jahr 2023 sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite Kontraktionen gegeben hat.
Obwohl die Käufer im Jahr 2023 mehr Einfluss haben werden, wird es immer noch ein herausforderndes Umfeld sein. Eigenheimkäufer sollten über eine Finanzierungs- und Angebotsstrategie verfügen, damit sie bereit sind, ein starkes Angebot zu machen, wenn sie das richtige Eigenheim für sich finden. Drittens unterscheiden sich die Möglichkeiten sowohl für Käufer als auch für Verkäufer in den lokalen Märkten erheblich.
Ob beim Kauf oder Verkauf, es ist wichtiger denn je, die lokalen Wohnungsmarktbedingungen zu verstehen. Die Menschen sollten sich nicht von den Schlagzeilen der nationalen Medien sagen lassen, ob es ein guter Zeitpunkt zum Kaufen oder Verkaufen ist. Es ist wichtig, die Erwartungen so zu setzen, dass sie die aktuellen lokalen Marktbedingungen widerspiegeln und nicht das, was der Markt in den sehr ungewöhnlichen letzten zwei bis drei Jahren getan hat.
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