Der institutionelle SFR-Markt steht vor einer Erholung

An einer anderen Front,Zelman & Associates,pro Nachrichtenberichtschätzt, dass institutionelle Anleger bis zum Jahresende 2022 etwa 110 Milliarden US-Dollar für den Erwerb oder den Bau von SFR-Häusern bereitgestellt haben, ein Zeichen dafür, dass noch viel Geld für zukünftige Geschäfte zur Verfügung steht.

Brandon Lwowski, Forschungsdirektor eines Proptech-UnternehmensHouseCanarysagte, die Verlangsamung der SFR-Hauskäufe durch Großinvestoren habe sich im dritten Quartal des letzten Jahres bemerkbar gemacht und sei von da an – bis ins erste Quartal 2023 – eskaliert.

„Aber wenn man sich die öffentlichen Daten ansieht, die landesweit veröffentlicht werden, sehen wir, dass die Aktivitäten der Großinvestoren wieder anziehen“, sagte Lwowski. Er fügte hinzu, dass der Anstieg der institutionellen SFR-Käufe Ende des ersten Quartals dieses Jahres begann und sich im zweiten Quartal fortsetzte.

Dieser Anstieg ist ein Zeichen dafür, dass mehr Wohnimmobilien zum Verkauf stehen, da aufgrund hoher Zinssätze und steigender Immobilienpreise mehr potenzielle Eigenheimkäufer vom Markt ausgeschlossen werden.

„Der Kauf eines Eigenheims war für viele Familien extrem teuer und unerschwinglich, daher müssen sie über die Mietseite alternative Wohnungen finden“, sagte Lwowski. „Hauskäufer haben am Rande gesessen.“

Kurt Carlton, Mitbegründer und Präsident vonNeuer Westernein privater Immobilien-Investmentmarktplatz, der rund 165.000 Anleger bedient, sagten institutionelle SFR-Investoren, die Tausende von Immobilien besitzen – wie Progress Residential,FirstKey Homes,Tricon Residential,Einladungshäuserund mehr – haben sich seit letztem Jahr insgesamt vom Hauskauf zurückgezogen, wobei die Akquisitionen „im vierten Quartal 2022 um 80 % gegenüber dem vierten Quartal 2021 zurückgegangen sind“.

Dieser Trend setzte sich im ersten Quartal dieses Jahres fort, fügte er hinzu, „wobei 82 % der Transaktionen im ersten Quartal auf Kleinanleger – unabhängige Immobilieninvestoren oder Einzelpersonen, die weniger als 50 Immobilien besitzen – entfielen.“ [2023] für den gesamten Markt.“

LD SalmansonVorstandsvorsitzender vonCherreeine Datenintegrations- und Insights-Plattform, die wichtige Akteure auf dem Immobilienmarkt, darunter SFR-Betreiber, bedient, sagte, dass die Verlangsamung der SFR-Kaufaktivität durch institutionelle Akteure nicht auf die nach wie vor hohen Mietpreise zurückzuführen sei, „sondern vielmehr auf die Tatsache, dass sie vorhanden sind.“ Es verkaufen viel weniger Leute [homes].“

Vorübergehende SFR-Verlangsamung

Auf institutionelle Anleger entfielen bundesweit 5,4 %, also einer von 19 Einfamilienhaus- und Eigentumswohnungskäufen im ersten Quartal 2023, aAktueller Berichtvon einem ImmobiliendatenunternehmenATTOMzeigt an. Das war ein Rückgang gegenüber 6,6 % im vierten Quartal 2022 und 6,1 % im ersten Quartal 2022.

Zu den Bundesstaaten mit dem höchsten Anteil an Einfamilienhausverkäufen an institutionelle Anleger im ersten Quartal 2023 gehörten Georgia (8,4 % aller Verkäufe), Tennessee (7,7 %), Alabama (7,5 %), Texas (7,5 %) und Arizona (7,3 %).

„Das ist nur vorübergehend“, sagte Salmonson über die Verlangsamung der institutionellen SFR-Käufe. „Das wird nicht von Dauer sein.“

Er fügte hinzu, dass die großen SFR-Anbieter in der Regel auf Häuser mit Preisen von bis zu 500.000 US-Dollar abzielen, wobei der Bereich von 300.000 US-Dollar die beste Wahl sei.

Laut Lwowski scheint sich tatsächlich bereits eine Ausweitung des Volumens der zum Verkauf stehenden Häuser abzuzeichnen, wobei in einigen Teilen des Landes derzeit „Überbestände“ zu verzeichnen sind, auch in Regionen, die traditionell starke Märkte für institutionelle SFR-Investitionen waren – Südosten und Südwesten.

„Es mag verrückt klingen, aber es gibt viele Gebiete in Texas, Florida und den Carolinas, in denen wir diesen Anstieg beobachten [homes for-sale] Inventar“, sagte er. „Ein Markt, der mich überraschte, als ich mir diese Daten ansah, war Austin/Round Rock [Texas] Bereich, der den größten Bestandszuwachs im Jahresvergleich aufweist.“

Selbst in San Antonio, das südlich von Austin liegt und wo die Preise für Häuser moderater sind, ist der Hausbestand laut Lwowski im Jahresvergleich um 53 % gestiegen.

Unternehmen für WohnungsmarktdatenAltos-Forschungzeigt auch, dass der Wohnungsbestand in den letzten Monaten landesweit gestiegen ist – von etwas mehr als 405.000 Einheiten Mitte April auf 443.000 Einheiten am 9. Juni. Der mittlere Mietpreis für Einfamilienhäuser ist laut Angaben im gleichen Zeitraum von 2.275 US-Dollar auf 2.445 US-Dollar gestiegen Altos.

Trotz des Anstiegs des Hausbestands zeigen die Daten von Altos, dass der mittlere Listenpreis für ein Haus von 405.000 US-Dollar am Jahresende 2022 auf knapp 455.000 US-Dollar am 9. Juni dieses Jahres gestiegen ist. Darüber hinaus scheint sich das volatile Zinsumfeld, das durch die Kampagne der Federal Reserve zur Unterdrückung der Inflation ausgelöst wurde, in den letzten Monaten etwas beruhigt zu haben, wobei die Zinssätze für 30-jährige Festhypotheken seit Februar dieses Jahres im Bereich von 6 % bis 7 % schwanken Jahr, gemOptimales Blau.

Ein aktueller Bericht von Fix-and-Flip-KreditgeberKiaviweist darauf hin, dass die meisten SFRs im Besitz von Anlegern mit 10 oder weniger Mietwohnungen sind, wobei institutionelle Anleger nur etwa 3 % des Marktes kontrollieren – laut einigen Marktbeobachtern sogar bis zu 5 %. “Diese [institutional] Unternehmen machen in diesem Sektor schnell Fortschritte“, fügt der Kiavi-Bericht hinzu. „Sie verfügen außerdem über eine enorme Kriegskasse an Finanzmitteln, die sie einsetzen werden, wenn die Zinsen sinken und die Immobilienpreise zu fallen beginnen.“

Der volatile Immobilienmarkt hat sich auch auf den Fix-and-Flip-Markt ausgewirkt, bei dem Investoren Häuser kaufen, sie modernisieren und dann versuchen, sie mit Gewinn weiterzuverkaufen. Arvind Mohan, CEO von Kiavi, das in den letzten neun Jahren Kredite in Höhe von rund 12,3 Milliarden US-Dollar aufgenommen hat, sagte, dass immer mehr seiner Kunden bereit seien, gekaufte und renovierte Einfamilienhäuser zum Verkauf zu halten und sie stattdessen auf den Mietmarkt zu stellen.“ weil die Mietpreise gestiegen sind.“

„Sie sind in der Lage, zumindest anhaltend positive Cashflows zu erzielen und müssen diese Immobilien nicht liquidieren“, erklärte Mohan. „Angesichts der Tatsache, dass sie heute nicht so viele Umzüge machen, wird es für sie kein Problem sein, länger auf den Grundstücken zu bleiben und die Miete zu kassieren.“

Ein großer Schluck

Landesweit gibt es schätzungsweise 17 bis 18 Millionen SFR-Häuser, gegenüber etwa 15 Millionen vor ein paar Jahren, „das ist also ein Wachstum von 20 % in etwa drei bis vier Jahren“, sagte Salmanson von Cherre.

„Und wir erwarten weitere etwa 13 Millionen [SFR homes to be added to that total] bis zum Ende des Jahrzehnts“, fügte er hinzu. „[The SFR market is] etwa ein adressierbarer Markt von 4,5 bis 5 Billionen US-Dollar … und 18 % des Marktes sind zur Miete gebaute Gebäude.“

Fred Matera, Chief Investment Officer beiRedwood Trustein auf den Wohnimmobilienmarkt spezialisierter Immobilien-Investmentfonds, sagte, als die institutionellen SFR-Aktivitäten in den letzten Quartalen nachließen, seien es Einzelinvestoren – die kleinen SFR-Eigentümer – gewesen, die „die Flaute aufgeholt“ hätten.

Tatsächlich geht aus einer Liste von Nicht-QM-Verbriefungsgeschäften hervor, die von verfolgt wurdenKroll Bond RatingagenturSeit April wurden rund ein Dutzend Private-Label-Angebote zum Teil durch als Finanzinvestition gehaltene Immobilien abgesichert, die mithilfe von Schuldendienstdeckungsquoten gezeichnet wurden – einer Finanzierungsmethode, die häufig von kleinen SFR-Besitzern genutzt wird. Der Anteil der DSCR-Darlehen in den Hypothekenpools, die diese Angebote absichern, lag zwischen 18 % und 57 %.

Matera fügt hinzu, dass das Land insgesamt an der Wohnungsfront „strukturell unterversorgt“ ist, und zwar um 3,5 bis 7 Millionen Wohneinheiten – sowohl Einfamilien- als auch Mehrfamilienwohnungen, „abhängig von Ihrer Sicht auf die Baubeginne und die Haushaltsbildung“. Zusammen mit der wachsenden Bevölkerung, die Wohnraum benötigt, gepaart mit hohen Zinssätzen und Immobilienpreisen führt dies zu einer Krise bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum im Land.

„Wir glauben wirklich, dass es sehr wichtig ist, den Einfamilienmietmarkt anzugehen [housing] „Es ist ein Problem mit der Erschwinglichkeit, weil die Miete immer noch günstiger ist als der Kauf“, sagte Matera. „Wenn wir über den Einfamilien-Mietmarkt sprechen, sprechen wir sowohl über die Tante-Emma-Familie – die kleinen Betreiber – als auch über die Institutionen.“

Er fügte hinzu, dass der Aufstieg des SFR-Marktes „ein Erbe der großen Finanzkrise ist, gefolgt von dieser schwierigen Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum“, mit der wir jetzt konfrontiert sind.

„Ich denke, es hat die Sichtweise junger Menschen und junger Haushalte auf den Besitz eines Eigenheims im Vergleich zur Miete verändert.“ sagte Matera. „Ich denke, Mieten ist jetzt eine ebenso akzeptable Art zu leben.“