Von 2010 bis 2024 versuchte die Reverse-Hypotheken-Branche, die Remote-Reverse-Hypotheken-Beratung im Bundesstaat Massachusetts zu ermöglichen, und verwies dabei auf eine unzureichende Anzahl tatsächlicher Berater und logistische Herausforderungen für ältere Kunden.
Doch als sich die Zeit hinzog und die Gesetzgeber der Bundesstaaten nicht bereit zu sein schienen, den Vorschlag ernsthaft zu prüfen, trugen die verheerenden Auswirkungen der COVID-19-Coronavirus-Pandemie dazu bei, die Dynamik der Situation zu verändern.
RMD hat die Situation während eines Großteils dieses Zeitraums behandelt, einschließlich der Verschärfung der Pandemie und der Dringlichkeit, die sie für das Unternehmen im Staat geschaffen hat, bis hin zu den verschiedenen Bemühungen, ein Gesetz zu verabschieden, das eine dauerhafte Ausnahme vorsieht, die Fernberatung ermöglichen würde .
Anfangszeit
Ende April 2010 wurde die Senat des Bundesstaates Massachusetts führte ein Gesetz ein, das eine persönliche Beratung bei umgekehrten Hypotheken vorschreibt.
Das vom Gemischten Ausschuss für Wohnungsbau und Stadtentwicklung des Senats geförderte Gesetz verbietet die Aufnahme einer umgekehrten Hypothek, es sei denn, der Kreditnehmer entscheidet sich schriftlich und persönlich für die umgekehrte Hypothek und hat eine Zertifizierung von einem Berater einer Drittorganisation erhalten , über die Eignung des Darlehens.
Der Gesetzentwurf wurde schließlich am 4. Mai desselben Jahres mit einstimmiger Zustimmung verabschiedet. In erster Linie vom damaligen Senator gesponsert. Susan Tucker (D), sagte sie gegenüber Outlet ItemLive dass die Situation für umgekehrte Hypotheken im Staat einem „Wilden Westen“ für Senioren gleichkommt.
Sie erzählte, dass „sie eine Geschichte nach der anderen von traurigen Menschen gehört hatte, die Rentenversicherungen verkauften und Menschen dazu überredeten, gegen eine riesige Provision umgekehrte Hypotheken aufzunehmen“, so die Berichterstattung von RMD Gesetzesdurchgang vom Publikationsgründer John Yedinak.
In anschließenden Interviews erklärte George Downey – ein führender Reverse-Hypotheken-Experte im Bundesstaat und langjähriger Befürworter der Lockerung der strengen Verpflichtung zur persönlichen Beratung – gegenüber RMD, dass die Gesetzgebung aus guten Absichten zustande kam: Ein Gemeindeaktivist wollte sicherstellen, dass mehr Senioren dies tun würden Sie werden davor geschützt, möglicherweise „übertölpelt“ zu werden und einen Kredit aufzunehmen, den sie möglicherweise nicht benötigen.
„Logistisch schwierig“
Die Reaktionen der Branche waren damals schnell. Die Urheber waren besorgt darüber, wie das Gesetz das Geschäft einschränken würde, und ein Kommunikationsbeauftragter für die Massachusetts Bankers Association hob Themen hervor, von denen die Menschen im Staat später sagen würden, dass sie verwirklicht wurden. „Die vorgeschlagene Änderung wäre logistisch schwierig“, berichtete Yedinak im Mai 2010.
„Gerade für Menschen in ländlichen Gebieten und für Menschen mit eingeschränkter Mobilität, [the rep] sagte, eine persönliche Beratung könne eine Herausforderung sein. Und er sagte, dass die Organisationen, die die Beratung durchführen, ihr Personal aufstocken müssten, um mehr persönliche Kontakte abwickeln zu können.“
Im August 2010 wurde die Beschränkung weiter verschärft und gilt nun für alle, die der Bezeichnung „Senioren mit niedrigem Einkommen“ entsprechen. Damals war die Nationaler Verband der Reverse Mortgage Lenders (NRMLA) teilte RMD mit, dass von den 3.600 Beratungsgesprächen in Massachusetts im Jahr 2009 „ungefähr 130 persönliche Beratungsgespräche stattfanden, was einer Opt-out-Rate von 96 Prozent für persönliche Beratungen entspricht“, berichtete RMD. „Basierend auf einem kürzlich durchgeführten ‚Mystery-Shopping‘-Experiment hat der Verband im gesamten Bundesstaat nur acht von der Agentur zugelassene persönliche Berater gefunden.“
Diese Zahl würde im folgenden Jahrzehnt weiter auf etwa fünf sinken. Während es Branchenvertretern gelang, die Anforderung auf 2014 zu verschieben, würde dies die Entwicklung der verfügbaren Berater nicht verbessern.
COVID-19 verändert die Dynamik
Nachdem ein Versuch, die Umsetzung der Regel auf 2016 zu verschieben, gescheitert war, trat die Regel 2014 vollständig in Kraft. Es folgten sofort Berichte über geschäftliche Herausforderungen.
„[W]„Wir haben diese vorgeschriebene persönliche Beratung, aber es gibt viele Senioren, die nicht in der Lage sind, die Beratung in Anspruch zu nehmen, und deshalb kämpfen wir weiter“, sagte Downey 2015 gegenüber RMD.
Während der frühere Abgeordnete von Massachusetts, Paul Brodeur (D), kurz nach seiner Verabschiedung ein Gesetz zur Abschaffung der Anwesenheitspflicht eingebracht hatte, kam ein entsprechendes Gesetz nie zustande. Zu diesem Zeitpunkt übergab Brodeur die Angelegenheit an seine Nachfolgerin im 32. Middlesex des Bundesstaates, die Abgeordnete Kate Lipper-Garabedian (D), die 2019 ihr Amt antrat.
Da die Anforderung bis Anfang 2020 bestehen blieb, würde der Ansturm der COVID-19-Pandemie – und ihre Möglichkeit, bei Senioren zu schwereren Erkrankungen zu führen – direkt mit einer Reihe von Vorschriften kollidieren, die die Durchführung persönlicher Geschäfte einschränkten. Die Kombination aus der Verpflichtung zur persönlichen Beratung bei umgekehrten Hypotheken und den Anordnungen, die persönliche Geschäfte einschränkten, brachte praktisch jedes Geschäft mit umgekehrten Hypotheken im Bundesstaat zum Erliegen.
„Natürlich wurde alles geschlossen“, sagte Downey in einem Interview mit RMD. „Die Leute arbeiteten aus der Ferne und der Auftrag zur persönlichen Beratung wurde praktisch neutralisiert, weil die Leute nicht in der Lage waren, rauszugehen und dies zu tun.“
Die gesetzgeberischen Maßnahmen zur vorübergehenden Lockerung der Anwesenheitspflicht wurden schnell umgesetzt, reichten jedoch noch nicht ganz aus, um die Verpflichtung vollständig abzuschaffen, die für Senioren logistische Herausforderungen bei der Anreise zu ihren Beratungsterminen mit sich brachte. Es sollte noch vier Jahre dauern, bis eine dauerhafte Lösung in Kraft trat.
Weg zu einer dauerhaften Lösung
Paul Brodeur wurde im November 2019 zum Bürgermeister von Melrose, Massachusetts – im Großraum Boston gelegen – gewählt. Zuvor hatte er Versionen eines Gesetzentwurfs eingereicht, der die Anwesenheitspflicht in jeder der zweijährigen Legislaturperioden dazwischen lockerte 2010 und 2018. Er übergab die Frage einer dauerhaften gesetzlichen Regelung der Präsenzpflicht an seinen Nachfolger Lipper-Garabedian.
Sie reichte im Jahr 2020 einen Gesetzentwurf ein, der eine dauerhafte Lösung vorsah, doch in den nächsten Jahren wurde eine vorübergehende Erleichterung einer dauerhaften Lösung vorgezogen. Der Prozess war langwierig und umfasste Treffen zwischen Branchenakteuren innerhalb des Staates, Gesetzgebern und Handelsgruppen – einschließlich NRMLA und der Massachusetts Mortgage Bankers Association (MMBA).
„Die Pandemie hat das Konzept genehmigt“, sagte Brett KirkpatrickDie Bundessparkasse, ein weiterer wichtiger Befürworter der dauerhaften Gesetzgebung. „Das bedeutet, dass der Himmel nicht einstürzte, als Senioren nur telefonische Beratungen durchführten; es hat immer noch funktioniert. Wir hatten eine Erfolgsbilanz und die Beratungsagenturen waren maßgeblich daran beteiligt.“
Diese Agenturen befragten ihre Kunden zu ihren eigenen Vorlieben, was letzten Monat einen wesentlichen Beitrag dazu leistete, dass dauerhafte Veränderungen über die Ziellinie kamen, sagten Downey und Kirkpatrick.
Kunden können nicht nur einfacher an ihren Beratungsgesprächen teilnehmen, sondern auch Familienmitglieder – oft die vertrauenswürdigsten Berater eines umgekehrten Hypothekenkreditnehmers – könnten an ihnen teilnehmen, egal wo auf der Welt sie sich befinden, und so das Verbraucherschutzargument stärken.
Durch die Passage wird die Anforderung gelockert
Nach einer Reihe vorübergehender Verlängerungen über Jahre hinweg nach Ausbruch der Pandemie, deren Ablauf mehrfach die Existenz des umgekehrten Hypothekengeschäfts innerhalb des Staates gefährdete, lief die letzte Verlängerung Ende März 2024 aus. Dies diente als Auslöser für ein letzter Sprint, um eine dauerhafte Lösung in der Gesetzgebung zu kodifizieren.
„In den letzten drei Monaten haben wir mit voller Presse vor Gericht versucht, dies zu erreichen, und es hat schließlich funktioniert“, sagte Kirkpatrick. „Dank Kate und anderen Vertretern konnten wir das erreichen [the permanent fix] einer Haushaltsrechnung beigefügt. Ein Haushaltsentwurf ist immer das Vehikel der Wahl, denn das ist ein Muss.“
Das Gesetz, einschließlich der Formulierung zur Lockerung der Anwesenheitspflicht, wurde in den letzten Apriltagen verabschiedet und war bald in Kraft gesetzlich unterzeichnet von Gouverneur Maura Healey (D). Es enthielt eine rückwirkende Regelung, die eine Fernberatung in der Zeit zwischen dem Ablauf der letzten Verlängerung und dem Beginn der Erlaubnis für Fernberatungsgespräche ermöglicht.
Downey und Kirkpatrick bedankten sich bei allen beteiligten Parteien, die dazu beigetragen haben, dies zu ermöglichen, darunter NRMLA, MMBA, die Division of Banks und Mitglieder der Massachusetts Legislature, darunter Lipper-Garabedian.
Um eine solche Gesetzgebungs- und Lobbyarbeit zu erledigen, „müssen die Sterne übereinstimmen“, sagte Kirkpatrick. „Man muss die Person haben, den Moment, und man muss da sein und zuschlagen, wenn das Eisen heiß ist.“