Das Verfahren am Mittwochnachmittag im Rechtsstreit der Sitzer/Burnett-Kommission wurde mit weiteren Zeugenaussagen fortgesetzt HomeServices of America Führungskräfte.
Nachdem Rosalie Warner, eine Unternehmensvertreterin von HomeServices of America und seinen Tochtergesellschaften, am Montag im Rahmen der Aussage des Klägers in einer Videobehauptung zu sehen war, erschien sie am Mittwoch persönlich im Gerichtssaal von Kansas City.
In ihrer Aussage erklärte Warner, dass HomeServices als Muttergesellschaft lediglich dazu da sei, den lokalen Franchisenehmer mit zusätzlichen Dienstleistungen zu ergänzen. Sie sagte, dass HomeServices sich nicht in den Betrieb einmischt, keine Ratschläge gibt oder Ratschläge zu Provisionen gibt oder wie die Maklerfirma mit der Mitgliedschaft in einem Maklerverband umgeht.
Auf die Anschuldigungen angesprochen, dass sich Immobilienunternehmen und -fachleute verschworen hätten, um die Provisionen zu erhöhen oder zu stabilisieren, antwortete sie: „Das ist absolut unwahr.“ Warner fügte hinzu, dass HomeServices mögliche Verstöße gegen die Cooperative Compensation Rule nicht durchsetzt.
Während des Kreuzverhörs von Warner durch den Hauptanwalt des Klägers, Michael Ketchmark, legte er ihr einige Statistiken vor, aus denen hervorgeht, dass mit HomeServices verbundene Agenten in vier Märkten in Missouri Käufer-Makler-Provisionen von etwa 3 % bei mindestens 88 % der zwischen 2015 und 2022 abgeschlossenen Transaktionen gezahlt haben, fragte Ketchmark Warner, wenn diese Statistiken darauf hindeuten, dass Agenten die Nachrichten, die sie erhalten, in ihrer Schulung üben.
„Diese Unternehmen sind unabhängig“, antwortete Warner. Sie fügte hinzu, dass sie nicht wisse, warum die Provisionen alle gebündelt seien, erklärte jedoch, dass, wenn ein Franchise-Unternehmen ein Provisionsziel von 2,7 % habe, wie es bei einem HomeServices-Franchise der Fall sei, dies allein seine Entscheidung sei.
Mike Frazier, der Präsident und CEO von HomeServices hundertprozentige Tochtergesellschaft ReeceNicholsund der CEO vonBerkshire Hathaway HomeServices Kansas City RealtyUndBHHS Alliance RealtyEr war der nächste, der Stellung nahm.
In seiner Aussage sagte Frazier, dass HomeServices zwar 100 % von ReeceNichols besitze, das Unternehmen jedoch in keiner Weise leite. Er fügte hinzu, dass ReeceNichols, das über rund 2.000 Agenten in 21 Büros in Kansas City verfügt, seine eigenen Richtlinien und Verfahren erstellt hat und für die Schulung der Agenten des Unternehmens verantwortlich ist. Laut Frazier stellt ReeceNichols HomeServices Finanzinformationen und Budgets zur Verfügung und das Unternehmen nimmt an einem monatlichen Gespräch mit allen CEOs der anderen hundertprozentigen Tochtergesellschaften teil.
Frazier teilte der Jury außerdem mit, dass ReeceNichols nicht verlangt, dass Agenten Mitglieder der Jury sind Nationaler Maklerverband, aber das lokale MLS tut es. Er stellte jedoch fest, dass das Unternehmen diese Regel nicht durchsetzt. Obwohl keine NAR-Mitgliedschaft erforderlich ist, sagte Frazier, dass das Maklerunternehmen von seinen Agenten die Einhaltung des NAR-Ethikkodex verlangt.
„Wir denken, dass es angemessen ist, dass sie folgen“, sagte Frazier.
Während seiner Zeit am Stand sagte Frazier der Jury, dass die Makler ihre eigenen Provisionen bestimmen, nicht die von HomeServices, aber er gab an, dass er davon überzeugt ist, dass die Cooperative Compensation Rule den Käufern hilft. Wenn die Regel abgeschafft würde, sagte Frazier, würden weniger Menschen Käufermakler in Anspruch nehmen, da sie für ihren eigenen Makler bezahlen müssten und sich das nicht jeder leisten könne.
„Es würde dem unteren Ende des Marktes schaden“, sagte er. „Wir wollen nicht, dass Menschen nicht vertreten sind.“
Während seines Kreuzverhörs kam Ketchmark auf diesen Punkt zurück und behauptete, dass bei einem Wegfall der Regel die Kosten sinken würden, was dem unteren Marktsegment zugutekäme.
Darauf antwortete Frazier, dass diejenigen, „die wohlhabend sind“, immer noch die Dienste eines Käufermaklers in Anspruch nehmen würden, aber Leute am unteren Ende – die wohl am meisten Berater brauchen – hätten keinen Zugang zu einem Makler.
Frazier sagte außerdem aus, dass die durchschnittliche Provision bei ReeceNichols sowohl für Käufer- als auch für Verkäufervertreter 2,75 % beträgt. Laut Frazier unterzeichnen Hauskäufer, die mit ReeceNichols-Maklern zusammenarbeiten, eine Käufervereinbarung, wonach der Käufer die Gebühr selbst zahlen muss, wenn der Verkäufer die Gebühren des Käufers nicht zahlt.
Er sagte auch, dass der Anreiz, die Immobilie zu zeigen, sinken würde, wenn dem Makler des Käufers von der Verkäuferseite nur ein kleiner Geldbetrag angeboten würde.
„Es liegt in der Natur des Menschen“, sagte Frazier.
Die dritte Zeugin des Nachmittags war Krista Wilson, Senior Vice President of Brokerage bei ReeceNichols.
Wilson stimmte Frazier darin zu, dass es keine provisionsbasierte Steuerung gibt, weil Käufer Häuser manchmal online sehen können, bevor ihre Makler sie finden.
„Ich würde sagen, es ist unmöglich“, sagte Wilson in Bezug auf die Lenkung.
Wilson wiederholte Fraziers Ansichten zu den Kommissionsrichtlinien von ReeceNichols. In ihrer Aussage stellte sie fest, dass die Richtlinien, von denen sie angab, dass sie nicht von HomeServices stammten, schon lange vor ihrem Eintritt in die Firma im Jahr 2002 galten, aber vor etwa fünf Jahren abgeschafft worden seien.
„Es handelte sich nicht um festgelegte Provisionen“, sagte Wilson. „Es waren Richtlinien. Sie waren ein Ausgangspunkt.“
Während Ketchmarks Kreuzverhör sagte Wilson, dass die niedrigste Provision, die er einer Verkäuferin berechnet hatte, 2 % betrug, als sie bei einem Maklerunternehmen mit eingeschränkten Dienstleistungen arbeitete. Obwohl sie eine niedrigere Provision erhielt, sagte sie, dass sie dem Makler auf der Käuferseite „normalerweise“ immer noch eine Provision von 3 % anbot. Wilson sagte, sie habe dies getan, weil die Makler des Käufers „hart arbeiten“ und dass die Makler beider Seiten der Transaktion gleichermaßen wichtig seien.
Vor der Vertagung für diesen Tag lehnte Richter Stephen Bough den am Montagnachmittag eingereichten Antrag von HomeServices auf ein Urteil aus rechtlichen Gründen ab.
Ein Urteil aus rechtlicher Sicht ist zulässig, wenn es keine rechtlich ausreichende Grundlage dafür gibt, dass ein vernünftiges Geschworenengericht in der Angelegenheit zugunsten der unbeweglichen Partei (in diesem Fall der Kläger) entscheiden kann.
In seinem Urteil schrieb Bough: „Das Gericht stellt fest, dass die Kläger ausreichende Beweise vorgelegt haben, die eine vernünftige Jury für die Kläger finden könnte.“
Bough muss noch über den Antrag von HomeServices auf ein Fehlverfahren entscheiden, der am Mittwochmorgen eingereicht wurde.
Keller Williamsder letzte Angeklagte in der Klage, wird voraussichtlich am Donnerstag mit seiner Verteidigung beginnen und die Schlussplädoyers werden für Montag erwartet.