Der US-Markt für durch Hypotheken besicherte Wertpapiere (RMBS) für Wohnimmobilien sieht für 2023 weiterhin düster aus. In diesem Jahr wird erwartet, dass das Emissionsvolumen von RMBS ab 2022 aufgrund der Auswirkungen erhöhter Zinsen, hoher Inflation und Rezessionsmöglichkeiten weiter zurückgehen wird.
Zu den wichtigsten Faktoren, die den RMBS-Markt prägen werden, gehören laut einem Bericht von DBRS Morgenstern über die Aussichten der Branche.
Eine Reihe von Kreditgebern haben sich kürzlich aus dem Geschäft zurückgezogen, und andere haben ihre Geschäftstätigkeit erheblich reduziert, insbesondere im Nichtbanken-Finanzsektor, heißt es in dem Bericht, während sie anmerkten, dass „die Kapazität der Branche und die Verfügbarkeit von Kapital, insbesondere für unkonventionelle Sektoren, Herausforderungen darstellen werden“.
Im Jahr 2022 führte die Geldpolitik der Federal Reserve zur Bekämpfung der steigenden Inflation dazu, dass das Kreditvergabevolumen der Kreditgeber einbrach. Dies wiederum führte zu einem Rückgang der Sicherheiten, die zur Unterstützung von Verbriefungen sowohl auf den Sekundärmärkten von Agency als auch von Non-Agency zur Verfügung standen.
Die Zinsstabilität bietet das beste Umfeld für die Performance von MBS, und die Inflation verringert die Nachfrage der Anleger nach hypothekenbesicherten Anleihen. Wenn die Nachfrage sinkt, sinken folglich die Preise für hypothekenbesicherte Wertpapiere, was dazu führt, dass die Kreditgeber die Zinssätze erhöhen.
Vor dem Hintergrund von „Hauspreisrückgängen, hoher Inflation und potenzieller Volatilität aufgrund sich ändernder wirtschaftlicher Bedingungen und Geopolitik“ wird das Emissionsvolumen von RMBS-Transaktionen über den Prime-, Non-Prime- und Kreditrisikotransfer hinweg um etwa 40 % auf 61 Milliarden US-Dollar zurückgehen ( CRT)-Segmente im Jahr 2023. Das ist weniger als die erwartete Gesamtsumme von 102 Milliarden US-Dollar im Jahr 2022, so ein Bericht von Kroll Bond Ratingagentur.
„Die erhöhte Marktvolatilität hat dazu geführt, dass Investoren höhere Spreads in den RMBS-Sektoren verlangten, was zu ungünstigen Preisen führte und einige Marktteilnehmer davon abhielt, in die Verbriefungspipeline einzusteigen“, erklärte KBRA.
Auch der MBS-Markt für Eigenmarken wird 2023 mit anhaltendem Gegenwind konfrontiert sein, was die gedämpfte Dynamik durch die MBS-Kaufpolitik der Fed und die volatilen Zinssätze fortsetzt.
Insbesondere höhere staatlich geförderte Unternehmen (GSE)-konforme Kreditlimits werden den Anteil von Nicht-Agenturen und die verbriefbare Produktion mit der jüngsten Änderung der Kreditobergrenzen einschränken, stellte DBRS in seinem Bericht fest.
Die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) erhöhte die grundlinienkonforme Kreditgrenze für hypothekenbesicherte Kredite Fannie Mae und Freddy Mac auf 726.000 $ im November, ein Anstieg von 12,21 % im Vergleich zu 2022. In ausgewiesenen Hochkostengebieten kaufen Fannie Mae und Freddie Mac jetzt Hypotheken über 1 Million $ für Ein-Einheiten-Immobilien, während die Hauspreise Jahr für Jahr steigen.
Erhöhte Kreditobergrenzen würden „theoretisch bedeuten, dass sich schrittweise mehr Industrievolumen für konventionelle Kredite qualifizieren würde“, heißt es in dem Bericht.
Die „esoterischen RMBS“ – einschließlich Umkehrhypotheken, Home-Equity-Kreditlinien (HELOC)-unterstützte Geschäfte und Private-Label-Securitization (PLS)-Kreditrisikotransfers (CRT) – könnten laut KBRA im Jahr 2023 einen Silberstreif am Horizont bieten.
Obwohl solche Angebote nicht immun gegen wirtschaftliche Bedingungen sind, geht KBRA davon aus, dass die negativen Auswirkungen auf diese Sektoren geringer sein werden als bei CRT-Angeboten von Prime, Non-Prime und Agenturen.
„Zum Beispiel erwarten wir in Bezug auf HELOC-unterstützte Deals oder Second Liens einen Anstieg der Emissionen, da viele Kreditnehmer eine Position mit erhöhtem Eigenkapital halten, die in den letzten Jahren aufgebaut wurde“, bemerkte KBRA.
HELOC-Originierungen wuchsen von einem niedrigen Niveau sowohl für Bank- als auch für neu auf den Markt kommende Nichtbanken-Finanzgeber, wobei einige Home-Equity-RMBS-Deals auf den Markt kamen, sagte Youriy Kouudinov, Senior Vice President für US-RMBS bei DBRS Morningstar, in einem Bericht. Er erwartet, dass neuere HELOC-Finanzprodukte von Nichtbanken von Kreditnehmern angenommen werden, da die Produktmerkmale dazu beitragen, das Kreditrisiko zu mindern.
„Für 2023 könnten HELOC-Originatoren die Verbriefung als attraktive Ausstiegsstrategie ansehen, da immer noch eine erhebliche Verfügbarkeit von Eigenkapital für Eigenheimbesitzer besteht und die Kreditgeber zu den aktuellen Kursen preisen können“, sagte Kouudinov.
In Zukunft werden die wirtschaftlichen Bedingungen eine Schlüsselrolle für die Entwicklung von RMBS-Krediten spielen.
„Die Inflation bleibt ungewöhnlich hoch, aber das BIP und die Arbeitslosigkeit bleiben widerstandsfähig“, stellte DBRS Morningstar fest. „Wenn es zu einer Rezession mit höherer Arbeitslosigkeit kommt, würde sich dies negativ auf die Kreditperformance auswirken.“
Die Kreditperformance, gemessen an Zahlungsausfällen und Verlusten, verbesserte sich im Laufe des Jahres 2022, aber diese Verbesserung hat effektiv die Talsohle erreicht. Das Risiko, sich von historisch niedrigen Niveaus zu entfernen, sei angesichts der trüben wirtschaftlichen Bedingungen wahrscheinlicher, erklärte DBRS.