Während die Verkäufe neuer Eigenheime zuletzt die Schätzungen übertrafen Volkszählung Berichtmit Verkäufen, die gerade in der Nähe der Tiefststände des Jahres herumschwirren, können wir anhand der monatlichen Angebotsdaten sehen, dass die Bauherren immer noch viel zu viel Nachholbedarf an Häusern haben, die sie bauen müssen, um ihr Vertrauen zu stärken.
Eine der Realitäten von COVID-19 war die Verzögerung beim Bau von Häusern in einem Unternehmen, das aufgrund der traditionellen Zeit für die Fertigstellung eines Hauses stabile Hypothekenzinsen erfordert. Es hat den Bauherren nicht geholfen, dass sie eine globale Pandemie hatten, und wir haben immer noch viele neue Häuser, die entweder im Bau sind oder noch nicht begonnen wurden.
Hier ist die Aufschlüsselung der 8,6 Monate Lieferung im Bericht:
- 64.000 neue Häuser sind fertiggestellt und bereit zum Verkauf, ca 1,2 Monate
- 290.000 neue Häuser sind noch im Bau, ca 5,5 Monate
- 107.000 neue Häuser wurden noch nicht einmal begonnen, 2,0 Monate
Sie können also sehen, warum wir in absehbarer Zeit keine neuen Genehmigungen in größerem Umfang erteilen. Basierend auf meinem monatlichen Versorgungsmodell ist es einfach zu hoch für die Bauherren.
Auf ihnen explodieren die Stornoquoten. Die Hypothekenzinsen sprangen ab3 % bis 7,375 %dieses Jahr. Dies hat dazu geführt, dass die monatlichen Angebotsdaten außer Kontrolle geraten sind, was zu einem Sturzflug in das Vertrauen der Bauherren geführt hat. All diese Verkaufsberichte für neue Eigenheime berücksichtigen nicht einmal die aktuellen Stornierungsraten in den Verkaufsdaten. Das bedeutet, dass die angezeigten Schlagzeilen nicht korrekt sind.
Aber selbst wenn ich das bereinigte, haben sich die Verkaufstrends für eine Weile von den Tiefstständen erholt. Die Wahrheit hier, über die niemand sprechen möchte, ist, dass wir von 2020 bis 2021 keinen massiven Verkaufskreditboom im Wohnungsbau hatten, wie wir ihn von 2002 bis 2005 erlebt haben. Die Kaufantragsdaten zeigten dies immer, ebenso wie die Verkaufsdaten. Dies bedeutet, dass die Verkaufsdaten für neue Eigenheime derzeit bereits historisch niedrig sind.
Heutzutage sind die Verkäufe neuer Eigenheime sogar noch niedriger, wenn man sich an die Bevölkerungszahl anpasst. Denken Sie daran, dass die Bevölkerung in Amerika immer noch wächst, wir haben das gerade bekommen letzten Bericht aus der Volkszählung, die zeigt, dass dies der Fall ist.„Die US-Wohnbevölkerung stieg um 0,4 % oder 1.256.003 auf 333.287.557 im Jahr 2022, laut den nationalen und staatlichen Bevölkerungsschätzungen für 2022.“
Von Volkszählung: Der Verkauf neuer Einfamilienhäuser lag im November 2022 bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 640.000, laut Schätzungen, die heute gemeinsam vom US Census Bureau und dem Department of Housing and Urban Development veröffentlicht wurden. Dies liegt 5,8 Prozent (±22,7 Prozent)* über der revidierten Oktober-Rate von 605.000, aber 15,3 Prozent (±13,0 Prozent) unter der Schätzung von November 2021 von 756.000.
Die Revisionen waren alle negativ, und ich gehe davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzen wird, sofern sich der jüngste Zinsrückgang nicht fortsetzt. Das würde das Problem umkehren, das der Immobilienmarkt beim Verkauf von Häusern mit Hypothekenzinsen über 7 % hatte.
Wir müssen uns daran erinnern, dass die Bauherren nicht wie bestehende Hausverkäufer arbeiten; Sie behandeln ihre Produkte wie Handelswaren. Das bedeutet, dass sie es bauen und versuchen, es für so viel Geld wie möglich zu verkaufen, und keinen erheblichen Rückstand sehen wollen, der weitere deflationäre Probleme für ihre Gewinnmargen schafft.
Im Gegensatz zu einem bestehenden Hausverkäufer, der nach dem Verkauf ein Haus zum Leben finden muss, wird der Markt für den Verkauf neuer Häuser dieses Problem nie haben – oder in einem Haus mit einem Hypothekenzins von 3 % leben, das er nicht aufgeben möchte. Sie könnten bestimmte Käufer haben, die ihr derzeitiges Haus verkaufen müssen, um ein neues Haus zu kaufen, und sich jetzt nicht darum kümmern möchten, da die Zinsen so viel höher sind.
Ich glaube, mehr Leute qualifizieren sich einfach nicht, und die Stornierungsrate ist etwas, worüber die Bauherren hervorragende Daten haben.
Das monatliche Angebot an neuen Wohnungen ist immer noch zu hoch
Meine Faustregel für die Antizipation des Bauherrenverhaltens basiert auf dem dreimonatigen Angebotsdurchschnitt. Dies hat nichts mit dem bestehenden Hausverkaufsmarkt zu tun; Diese monatlichen Angebotsdaten gelten nur für den Verkaufsmarkt für neue Eigenheime
- Wenn das Angebot 4,3 Monate und weniger beträgt, ist dies ein ausgezeichneter Markt für Bauherren.
- Wenn das Angebot 4,4 bis 6,4 Monate beträgt, ist dies ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen.
- Die Bauherren werden den Bau zurückziehen, wenn das Angebot 6,5 Monate und mehr beträgt.
Die monatlichen Versorgungsdaten sind in diesem Bericht zwar auf 8,6 Monate gesunken, aber sie sind immer noch einfach zu hoch, als dass die Bauherren weitere Genehmigungen erteilen könnten; somit setzt sich die Immobilienrezession fort.
Aus der Volkszählung: Zum Verkauf stehendes Inventar und Monatsvorrat Die saisonbereinigte Schätzung der zum Verkauf stehenden neuen Häuser lag Ende November bei 461.000. Dies entspricht einer Lieferung von 8,6 Monaten zum aktuellen Verkaufskurs.
Der mittlere Verkaufspreis neuer Häuser spiegelt nicht die Realität widerj
Der mittlere Verkaufspreis sieht Jahr für Jahr stark aus und geht von Monat zu Monat leicht zurück. Bei mittleren Verkaufspreisen müssen wir jedoch immer skeptisch sein, insbesondere im neuen Heimatmarkt. Der Verkauf größerer Häuser auf einem kleineren Grundstück kann die Preise verzerren. Dies kann auch in die entgegengesetzte Richtung funktionieren, da die mittleren Verkaufspreise deutlich zu fallen scheinen, wenn kleinere Häuser verkauft werden.
Aus der Volkszählung: Verkaufspreis Der durchschnittliche Verkaufspreis von neuen Häusern, die im November 2022 verkauft wurden, betrug 471.200 $. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug 543.600 $.
Viele neue Häuser müssen noch gebaut werden
Bei einem Überangebot an Wohnraum und so vielen Häusern, die noch gebaut werden müssen, können Sie sehen, warum das Vertrauen der Bauherren zusammengebrochen ist, da die Hypothekenzinsen in diesem Jahr so stark gestiegen sind.
Wir haben gesehen, dass seit dem Rückgang der Hypothekenzinsen die Kaufantragsdaten über sieben Wochen lang gestiegen sind und das Vertrauen der Bauherren mit Blick auf sechs Monate positiv war und von einer flachen Schwelle ausging.
Die Dynamik des Immobilienmarktes kann sich zweifellos ändern, wenn die Hypothekenzinsen mit der Duration and Stick auf 5 % sinken können. Geschieht dies nicht, jährt sich die Immobilienrezession, die im Juni dieses Jahres begann, nächstes Jahr zum ersten Mal. Das vorgezogene Weihnachtsgeschenk niedrigerer Hypothekenzinsen hat diesem Sektor etwas Leben eingehaucht, und wir werden dies auch in Zukunft im Auge behalten.