Die Hypothekenbranche hatte gemischte Gefühle bezüglich der Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung‘s Schritt, positive Miethistorie zu zählen Fannie Mae‘s Underwriting-Prozess.
Befürworter für bezahlbaren Wohnraum bejubelten den Umzug. Die Kreditgeber schienen die Änderung zu unterstützen. Einige in der Hypothekenbranche befürchten jedoch, dass es sich um eine unverantwortliche Lockerung der Kreditbeschränkungen handelt.
Ab dem 18. September zählt Fannie Mae 12 Monate positiver Mietzahlungshistorie in seiner Desktop-Underwriter Programm. Um berechtigt zu sein, müssen Kreditnehmer Erstkäufer von Eigenheimen sein, eine monatliche Miete von mindestens 300 US-Dollar zahlen, das Haus als Hauptwohnsitz kaufen und zustimmen, 12 Monate ihres Kontoauszugsverlaufs zu teilen.
Kreditgeber müssen eine Überprüfung des Vermögensberichts von einem von Fannie Maes zugelassene Anbieter in die Akte des Kreditnehmers aufzunehmen. Die Einbeziehung der Mietzahlungshistorie kann nur zu Gunsten des Kreditnehmers wirken.
Phil Denfeld, Chief Operating Officer von First Heritage Mortgage mit Sitz in Fairfax, Virginia, sagte, er befürworte die Berücksichtigung pünktlicher Mietzahlungen.
Aber er warnte: „Es sollte nicht ausgeschlossen werden, dass man die negativen Dinge in irgendeiner Weise nicht einbezieht. Wenn es ein oder zwei verpasste Zahlungen gibt, großartig. Wenn es ein ernstes Muster gibt, wie wird sich die amerikanische Öffentlichkeit fühlen, wenn ein Haufen Leute mit ihren Krediten in Zahlungsverzug geraten?“
Ein halbes Dutzend von HousingWire interviewte Kreditsachbearbeiter äußerten ähnliche Bedenken.
Die Politik der FHFA steht jedoch nicht zur Debatte. Und die Änderung scheint nur das jüngste Zeichen dafür zu sein, dass die Biden-Regierung keine Angst davor hat, die GSEs als Druckmittel zu nutzen, um ihre Wohnungsagenda voranzutreiben.
„Uns war es wichtig, nach verantwortungsvollen Wegen zu suchen, um Menschen, denen traditionell der Zugang zu Eigenheimen verwehrt wurde, Zugang zu verschaffen“, sagte Malloy Evans, Fannie Maes Leiter der Einfamilienhaus-Abteilung. “Dies war eine Möglichkeit, dies auf eine Weise zu tun, die ihnen einen Zugang ermöglicht, den es sonst vielleicht nicht gab.”
Evans sagte, dass die Frage, ob Kreditnehmer wegen versäumter oder verspäteter Zahlungen angerufen werden sollen, mehr mit den zugrunde liegenden Daten zu tun hat. Aus einem Kontoauszug geht nicht hervor, ob eine Mietzahlung verspätet war oder nicht. Wenn im Bericht zur Vermögensüberprüfung eine Mietzahlung fehlt, bedeutet dies nicht unbedingt, dass die Zahlung nicht geleistet wurde, sagte Evans.
Aus Fannie Maes Sicht sind die Auswirkungen, die die Änderung haben könnte, potenziell dramatisch – 17% der Kreditnehmer, die kürzlich abgelehnt wurden, wären genehmigt worden, wenn diese Richtlinie in Kraft gewesen wäre.
„Es lockert nicht unsere Kreditstandards, sondern sucht nach zuverlässigen Indikatoren dafür, dass der Kreditnehmer unsere Kreditstandards erfüllen kann“, sagte Evans.
Das Verband der Hypothekenbanken, die Kreditgeber vertritt, sagte in einer Erklärung, dass sie die Änderung unterstützt.
„Die Möglichkeit, die Mietzahlungshistorie in die Kreditvergabe einzubeziehen, stimmt mit langjährigen MBA-Empfehlungen überein, um die gesamte Bevölkerung der hypothekenbereiten Verbraucher besser zu erkennen“, schrieb ein Sprecher.
Befürworter von bezahlbarem Wohnraum sagten, die Änderung sei ein wichtiger Schritt nach vorne, um nachhaltiges Wohneigentum auszubauen.
Mike Calhoun, Präsident der Zentrum für verantwortungsvolle Kreditvergabe, sagte, dass die Integration einer positiven Mietzahlungshistorie in die Underwriting-Plattform von Fannie Mae „eine erhebliche Barriere beseitigt und den Zugang zu Hypothekenkrediten und die wirtschaftlichen Möglichkeiten, die mit nachhaltigem Wohneigentum einhergehen, verantwortungsbewusst ausbaut“.
David Dworkin, CEO der Nationale Wohnungsbaukonferenz, sagte, er erwarte, dass die Änderung Kreditnehmer, die nur knapp die versicherungstechnischen Anforderungen nicht erfüllen, ankurbelt, anstatt die Kreditwürdigkeit dramatisch zu erhöhen.
Es geht darum, „jemanden von 660 auf 680 zu bringen, nicht jemanden mit 590 zu bekommen und ihn zu qualifizieren“, sagte Dworkin. “Das ist nur für Leute, die sonst am Apparat waren.”
Die Änderung wird den größten Unterschied für Kreditnehmer ausmachen, die wenig andere Kredithistorie haben.
Ein Viertel der US-Haushalte hat keine oder keine Bankverbindung, während 17% der schwarzen und 14% der Latino-Haushalte keinen Zugang zu traditionellen Finanzdienstleistungen haben Federal Deposit Insurance Corporation. Zwanzig Prozent der US-Bevölkerung haben wenig etablierte Kredithistorie, überproportional viele Schwarze und Latino-Konsumenten, so die Forschung von Fannie Mae.
„Für die meisten Mieter ist ihre monatliche Mietzahlung die größte Einzelzahlung, die jedoch nicht an Kreditauskunfteien gemeldet wird“, sagte Lesley Alli. HomePoint‘s Senior Managing Director für strategische Partnerschaften. “Davon profitieren sie nicht.”
Und da die Einbeziehung der Miethistorie in den Underwriting-Prozess es unterversorgten Gemeinden erleichtert, staatlich gesicherte Hypotheken zu erhalten, kann dies einigen Kreditgebern auch helfen, die Anforderungen des Community Reinvestment Act leichter zu erfüllen.
„Alles, was mehr Kreditnehmer einbringt, trägt zur Barrierefreiheit bei“, sagte Alli. „Fannie Mae hatte schon immer als Teil ihrer Kernaufgabe, dem Markt Zugang und Liquidität zu bieten – das ist der Kern ihrer Tätigkeit. Das „Wie“ hat sich im Laufe der Jahre verändert.“
Die Besorgnis über die Änderung der Mietzahlung von Fannie Mae, die einige beunruhigte, tauchte zuerst auf HousingWire auf.