Wie JustizministeriumDie Federal Reserve hat beschlossen, sich zur Debatte über die Maklerprovisionen zu äußern.
In einem Arbeitspapier veröffentlicht Ende Februar von Borys Grochulski und Zhu Wang von der Federal Reserve Bank von Richmondkam die Fed zu dem Schluss, dass die derzeitige Struktur der Immobilienmaklervergütung „zu erhöhten Immobilienpreisen, überbeanspruchten Maklerdiensten und längeren Immobiliensuchen führen kann“.
Sie argumentierten auch, dass hohe Provisionen „die Haushalte finanziell belasten und zu erheblichen Lock-in-Effekten führen können, die die Mobilität der Haushalte einschränken“.
Zu diesem Schluss kamen Grochulski und Wang, nachdem sie ein mathematisches Modell für die Suche und den Kauf von Eigenheimen auf dem US-Immobilienmarkt erstellt und analysiert hatten.
Rechtsexperten sagten GehäuseDraht dass es selten vorkommt, dass die Fed eine Stellungnahme zu einer laufenden Rechtsdebatte abgibt, da sie in der Regel nicht als Einfluss auf Gerichtsentscheidungen angesehen werden möchte.
In dem Papier weisen die Autoren auf den anhaltenden Rechtsstreit zwischen dem DOJ und dem US-Justizministerium hin Nationaler Maklerverband (NAR) über Provisionen sowie die unzähligen Klagen und das Geschworenenurteil im Fall Sitzer/Burnett, in dem die Immobilienbranche wegen Absprachen zur künstlichen Erhöhung der Maklerprovisionen für schuldig befunden wurde.
Ähnlich wie die Argumente der Kläger und ihrer Anwälte in den Provisionsklagen argumentieren die Autoren des Papiers, dass Makler trotz technologischer Fortschritte immer noch eine „hohe Provision“ erhalten. Sie stellten fest, dass im Großraum Houston zwischen 1997 und 2019 2,58 Millionen Häuser zum Verkauf angeboten wurden, von denen 95,6 % ein Angebot enthielten, 3 % des Verkaufspreises an den Makler des Käufers zu zahlen.
Die Autoren führen die Konsistenz des Provisionssatzes von 3 % auf Lenkung zurück, da Verkäufer „befürchten, dass Käufermakler Kunden von ihren Immobilien abhalten würden, wenn sie nicht den vorherrschenden Provisionssatz für Käufermakler anbieten“. Aus diesem Grund glauben die Autoren, dass Einkäufer dann in der Lage sind, „Provisionen über den Kosten zu verlangen“.
Das Papier beleuchtet auch die Provisionsniveaus auf ausländischen Immobilienmärkten, so wie es der Anwalt des Klägers im Sitzer/Burnett-Prozess getan hat. Grochulski und Wang stellten fest, dass im Vereinigten Königreich, in Irland, den Niederlanden, Singapur, Schweden und Norwegen der vom Verkäufer normalerweise gezahlte Provisionsbetrag 2 % des Verkaufspreises beträgt und der Käufer normalerweise für seinen eigenen Makler zahlt, wenn Sie entschieden sich für eines.
Basierend auf diesen Vergleichen und ihrem eigenen Modell kamen die Autoren zu dem Schluss, dass die aktuelle US-Vergütungsstruktur für Käufervertreter in zweierlei Hinsicht von ihrer Kostenbasis abweicht.
„Einer davon sind die zusätzlichen Gewinne der Makler, die die Transaktionskosten der Käufer beim Kauf eines Hauses in die Höhe treiben“, heißt es in der Zeitung. „Daher müssen Käufer bei der Suche nach einer Immobilie wählerischer sein, um den Kauf zu rechtfertigen. Eine weitere Verzerrung entsteht durch die von Käufermaklern angebotenen kostenlosen Hausbesichtigungen, die die Grenzkosten der Haussuche für Käufer senken und Hauskäufer dazu verleiten, zu viel zu suchen.
„Zusammen können die beiden Verzerrungen zu erhöhten Immobilienpreisen, überlasteten Maklerdiensten und längeren Wohnungssuchen führen.“
Basierend auf einer quantitativen Analyse ihres Modells glauben Grochulski und Wang, dass sich die Struktur der Agentenvergütung in den USA ändern muss.
„Die Umstellung auf ein kostenbasiertes Provisionsmodell, bei dem Käufermakler keine zusätzlichen Gewinne erzielen und Käufer für jede Hausbesichtigung zahlen, könnte das Wohlergehen von US-Hauskäufern um mehr als 30 Milliarden US-Dollar pro Jahr steigern“, schreiben die Autoren.
Obwohl die Autoren der Meinung sind, dass sich die Vergütungsstruktur ändern muss, stellen sie fest, dass sie sich nicht unbedingt für eine Welt einsetzen, in der die politischen Entscheidungsträger die Höhe der Provisionsgebühren direkt regulieren.
„Vielmehr schlagen wir den Übergang zu einem À-la-carte-Vergütungsmodell vor. Dieses Modell erfordert, dass Verkäufer und Käufer jeweils ihre Makler direkt bezahlen, um die Gefahr einer Lenkung durch Käufermakler zu mindern“, heißt es in dem Papier.
„Außerdem sollten Käufer in der Lage sein, ihre Makler für jede Aufgabe separat zu bezahlen, unabhängig vom Endpreis des gekauften Hauses. Dies würde es Käufern ermöglichen, jede benötigte Dienstleistung zu kaufen und über den Preis zu verhandeln. In einem solchen System würde der Wettbewerb zwischen Maklern wahrscheinlich die Vergütung der Makler an den Kosten ausrichten und Käufer würden die Dienste der Makler nicht überbeanspruchen.“
In dem Papier wird außerdem darauf hingewiesen, dass eine einheitliche Provisionsobergrenze zwar im Allgemeinen das Wohlergehen der Verbraucher steigern würde, aber möglicherweise auch Käufern schaden würde, die nach günstigeren Häusern suchen, „da Käufermakler es für unrentabel halten würden, dieses Marktsegment zu bedienen.“
Aus diesem Grund glauben die Autoren, dass eine Provisionsuntergrenze zur Unterstützung von Käufern preisgünstigerer Häuser eine bessere Option wäre.