RDie steigenden Hauspreise sind für viele Familien ein zweischneidiges Schwert. Ältere Generationen haben miterlebt, wie der Wert ihrer Häuser gestiegen ist, während ihre Kinder und Enkel um den Aufstieg auf die Immobilienleiter kämpfen. Um ihren Kindern beim Kauf eines Eigenheims zu helfen, greifen viele Eltern nun auf das Eigenkapital ihrer Immobilie zurück.
Equity Release, eine Möglichkeit für über 55-Jährige, Bargeld aus ihrer Immobilie zu ziehen, ohne umziehen zu müssen, wird mit einer zunehmenden Anzahl von Angeboten und niedrigeren Raten immer mehr zum Mainstream. Es gibt doppelt so viele Produkte auf dem Markt wie noch vor zwei Jahren, und der Wettbewerb hat die Zinsen nach unten gedrückt: Die niedrigsten Zinsen liegen mittlerweile bei 2,5%.
Aber die Kosten können sich summieren und Kritiker warnen vor einem risikoreichen Schritt. Untersuchungen von Key, einem Beratungsunternehmen für Aktienfreigaben, ergaben, dass ältere Hausbesitzer zwischen April 2020 und Ende Juni 2021 830 Millionen Pfund aus ihren Häusern abzogen und sie ihren Nachkommen oder anderen schenkten, um sie auf verschiedene Weise zu verwenden. Mehr als die Hälfte – 425 Millionen Pfund – wurde ihren Kindern oder anderen Familienmitgliedern oder Freunden ausgehändigt, um ihnen auf der Grundstücksleiter zu helfen.
Keys Vorstandsvorsitzender Will Hale sagt, das Geld sei effektiv „recycelt“ – und eine der treibenden Kräfte war der Stempelsteuerurlaub, der Ende Juni auslaufen sollte.
„In den letzten Jahren ist die Nutzung von Eigenkapital zur Erleichterung des Vermögenstransfers zwischen den Generationen immer beliebter geworden“, sagt er.
Wie funktioniert es?
Die gängigsten Angebote zur Freigabe von Eigenkapital sind hypothekenbasierte Produkte, bei denen es sich um Darlehen handelt, die gegen Ihr Eigenheim gesichert sind. In der Regel gibt es keine monatlichen Rückzahlungen – das Darlehen inklusive der aufgelaufenen Zinsen wird aus dem Verkauf der Immobilie bei Tod oder Pflegebedürftigkeit zurückgezahlt. Diese werden als „lebenslange Hypotheken“ bezeichnet. Sie können den Kredit als einmaligen Pauschalbetrag oder in kleineren Beträgen aufnehmen.
Die Kreditgeber richten sich nach Ihrem Alter, dem Wert der Immobilie und manchmal auch nach Ihrer Gesundheit. Die Zinsen für Hypotheken auf Lebenszeit sind in der Regel höher als für Standardhypotheken. Vergleichsseite Aktienfreigabe Supermarkt zeigt Raten von einer Reihe von Anbietern von 2,86 % bis 6,9 %.
Das Mindestalter, in dem Sie sich anmelden können, liegt in der Regel bei 55 Jahren, während das Durchschnittsalter eines Neukunden derzeit zwischen 68 und 70 liegt, so das Handelsgremium Equity Release Council. Zu den führenden Anbietern zählen Aviva, Legal & General, Just, more2life, LV= (Liverpool Victoria), Canada Life, Pure Retirement und OneFamily. Viele Firmen haben auf ihren Websites Rechner, mit denen Sie sich ein Bild davon machen können, wie viel Sie ausleihen können.
Bei einer Hypothek auf Lebenszeit werden die für das Darlehen geschuldeten Zinsen zur Darlehenssumme addiert. Dieser größere Betrag wird Ihnen dann im Folgejahr verzinst, so dass sich Ihre Schulden schnell erhöhen können.
Die flexibelsten Deals sind solche, die eine Funktion namens Drawdown beinhalten, bei der ein Topf mit Geld beiseite gelegt wird, aus dem Sie nach Bedarf ziehen können. Nicht jeder braucht zu Beginn eine große Pauschale, und bei einer Hypothek auf Lebenszeit wird nur das freigegebene Geld verzinst.
Die durchschnittlich freigegebene Pauschalsumme beträgt 113.000 GBP, während es für einen Kunden mit Inanspruchnahme zunächst 85.000 GBP mit weiteren 34.000 GBP in der Reserve sind, so die Daten des Equity Release Council.
Die turbogeladene Performance des Immobilienmarktes während eines Großteils der Pandemie hat die Berechnung der Eigenkapitalfreigabe für einige bestehende Kunden günstiger gemacht. Nach Angaben der Regierung liegt die jährliche Wachstumsrate der Wohnimmobilienpreise seit Januar dieses Jahres über 7 %.
Basierend auf dieser Zahl behauptet die Branche, dass der Anstieg der Hauspreise im letzten Jahr die Auswirkungen des Zinseszinses für einige Kunden mit Aktienfreigabe ausgeglichen haben könnte. „Beispielsweise kann ein Kunde, der 6 % Zinsen zahlt, sein Immobilienkapital schneller wachsen sehen als seine Schulden, während ein Kunde, der 3 % Zinsen zahlt, sein Eigenkapital mehr als doppelt so schnell hätte wachsen sehen“, sagt der Equity Release Council.
Genau wie bei Investitionen ist die Wertentwicklung in der Vergangenheit jedoch keine Garantie für zukünftige Ergebnisse – es besteht natürlich das Risiko, dass die Immobilienpreise fallen, und dies würde die Berechnung der Aktienfreigabe vollständig ändern. Mitglieder des Equity Release Council müssen eine „keine negative Eigenkapitalgarantie“-Funktion für ihre Produkte haben. Dies bedeutet, dass Sie oder Ihr Nachlass beim Verkauf der Immobilie nie mehr schulden, als die Immobilie wert ist, selbst wenn die Immobilienpreise sinken.
Die Nachteile
Während die Freigabe von Eigenkapital viel häufiger und allgemeiner geworden ist, können lebenslange Hypotheken komplexe Produkte mit Nachteilen sein. Die ehemalige Rentenministerin und konservative Kollegin Ros Altmann sagt, dass die Aufnahme eines Eigenkapitalkredits in den 50er oder 60er Jahren ein risikoreiches Vorhaben ist, das nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollte. „Das Problem bei der Aufnahme eines Eigenkapitaldarlehens in einem so relativ jungen Alter besteht darin, dass sich in den nächsten 30 oder 40 Jahren so viel ändern kann, aber wenn Sie einmal ein Eigenkapitalfreigabedarlehen abgeschlossen haben, kann es schwierig sein, daraus wieder herauszukommen ,” Sie sagt.
„Ich glaube, dass Hypotheken mit Eigenkapitalfreigabe immer noch teuer sind und sie den Beratern, die sie verkaufen, oder den Maklern, die die Kunden für die Gesellschaft mit Eigenkapitalfreigabe finden, immer noch großzügige Provisionen zahlen. Dies ist gut für den Kreditgeber, aber möglicherweise nicht so gut für den Kreditnehmer. Es kann attraktiv erscheinen, viele Zehntausende oder mehr aus Ihrem Zuhause zu extrahieren, aber seien Sie sich der langfristigen Risiken bewusst, mit denen Sie mit diesen Produkten konfrontiert werden können.“
Kreditnehmer, die feststellen, dass sie ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen können, können mit „Vorfälligkeitsentschädigungen“ rechnen. Diese können auftreten, wenn entweder ein Teil oder der gesamte Betrag vor einem vertraglich festgelegten Datum zurückgezahlt wird.
Während die Freigabe von Eigenkapital manchmal den Eindruck erweckt, dass vermögensreiche ältere Menschen ihr Vermögen zur Finanzierung von Luxusgütern wie einem neuen Wintergarten oder einer Kreuzfahrt um die Welt nutzen können, kann sie es Menschen auch ermöglichen, ihr Leben zu verändern finanzielle Unterstützung für Familie und Freunde. Aber für die meisten Menschen ist der Umzug in eine kleinere Immobilie oder eine günstigere Gegend der finanziell effektivste Weg, um Bargeld freizusetzen.
Zwei Szenarien
Eine 70-Jährige mit einem Haus im Wert von 368.000 Pfund will Geld von ihrem Grundstück freigeben. Key betrachtete zwei Szenarien für The Observer.
Im ersten wollte die Frau 78.000 Pfund als Pauschalbetrag abheben. Bei einem Zinssatz von 2,73 % von more2life würde der geschuldete Betrag – Darlehen plus Zinsen – nach 10 Jahren 102.452 £ betragen. Nach 20 Jahren wären es 134.570 £.
Im zweiten Szenario nahm sie mit den gleichen Zinssätzen zunächst 10.000 Pfund und dann 5.000 Pfund pro Jahr ab. Sie würde nach 10 Jahren 71.403 £ (insgesamt 60.000 £ abgehoben) und nach 20 Jahren 152.057 £ (insgesamt 110.000 £ abgehoben) schulden.
Viele Equity-Release-Produkte bieten Kreditnehmern die Möglichkeit, auf Wunsch Zinsrückzahlungen zu leisten. Wenn sich derselbe 70-Jährige für den Pauschalbetrag entschied und jeden Monat 50 % der Zinsen zahlte – 85 GBP pro Monat – würde dies die nach 10 Jahren zu zahlende Gesamtsumme auf 90.298 GBP und die nach 20 Jahren ausstehende Gesamtsumme auf . reduzieren 106.452 €.