Die großen Nichtbanken schüren einen Revierkampf ohne QM

Rund drei Dutzend Nicht-QM-Verbriefungen, die von etwa zwei Dutzend verschiedenen Unternehmen gesponsert wurden, haben bisher im Jahr 2022 den Weg zu Anleihe-Ratingfirmen gefunden. Die diesjährigen Zahlen zum Nicht-QM-Volumen sind beeindruckend und haben sich in den ersten drei Monaten dieses Jahres fast verdreifacht im Vergleich zu 2021. Die Zahlen stammen aus den Prime- und Nonprime- (oder Non-QM-) Transaktionen mit wohnimmobilienbesicherten Wertpapieren, die von verfolgt werdenKroll Bond Ratingagentur(KBA).

Seit Jahresbeginn waren bis zum 25. März insgesamt 29 Nicht-QM-Verbriefungen im Wert von 12 Milliarden US-Dollar abgeschlossen oder im Gange, verglichen mit 17 Transaktionen im Wert von 4,8 Milliarden US-Dollar in den ersten vollen drei Monaten des Jahres 2021, wie die jüngsten Daten von KBRA zeigen. Acht weitere Nicht-QM-Verbriefungsangebote waren in den ersten drei Monaten dieses Jahres ebenfalls aktiv, tauchten aber nicht unter den von KBRA verfolgten Deals auf – obwohl sie von anderen Agenturen wie Fitch Ratings bewertet wurden.

Wenn diese acht Nicht-QM-Eigenmarkentransaktionen hinzukommen, steigt die Gesamtzahl der Transaktionen in diesem Zeitraum auf 37 im Wert von 15,2 Milliarden US-Dollar.

Mit Hypothekenzinsen, die sich jetzt um 5 % bewegen, verglichen mit 3 % oder weniger im Großteil des letzten Jahres, ist die niedrig hängende Frucht des Refinanzierungsmarktes jetztziemlich abgeholt. Folglich ist die Jagd nach Gelegenheiten auf dem Erwerbsmarkt im Gange, und aus diesem Grund dürften Kredite ohne QM laut Branchenbeobachtern zu einem Sweet Spot auf dem Hypothekenmarkt werden.

Tatsächlich sagten Führungskräfte mehrerer etablierter Kreditgeber im Nicht-QM-Markt, dass sie voll und ganz davon ausgehen, dass sich der Wettbewerb in diesem Bereich in der gesamten Hypothekenarena verschärfen wird.

„Jeder wird sich in der einen oder anderen Form mit dem Nicht-QM-Sektor befassen [in 2022] und herauszufinden, wo ihre Toleranzen in Bezug auf den Versuch sind, das Geschäft zu machen, und das wird auf breiter Front passieren“, sagte Thomas Yoon, Präsident und CEO von Kreditgebern ohne QMExklelerate Kapital, mit Sitz in Newport Beach, Kalifornien. „Ich denke, die Mega-Plattformen, wie die LoanDepots, Rocket Mortgages und UWMs – sie werden in Nicht-QM einsteigen, aber sie werden es aufgrund der manuellen Natur in einem sehr kleinen Sektor tun [of underwriting non-QM loans] und das nötige Fachwissen.

„Es ist ihnen praktisch unmöglich, das in großem Umfang zu tun“, fügte Yoon hinzu. „Sie müssten eine andere Abteilung, ein anderes Unternehmen neu erfinden, um das wirklich richtig zu machen.“

Zu den Sponsoren und Kreditaggregatoren bei den Private Label Securities (PLS)-Deals, die in diesem Jahr bisher auf den Markt gekommen sind, gehören verbundene Unternehmen von Immobilien-Investmentfonds, Private-Equity-Firmen sowie bekanntere Namen im Nicht-QM-Bereich, wie zVerus Hypothekenkapital,Ellington Financial,Engel EicheundDeephaven-Hypothek. Bisher nicht auf der Liste der PLS-Dealmaker stehen die großen, börsennotierten Originatoren, auf die sich Yoon bezog, wie zVereinigte Großhandelshypothek(UWM) bzwHeimatpunkt– beide haben kürzlich die Einführung neuer Nicht-QM-Produkte angekündigt.

UWM hat kürzlich Kontoauszugsdarlehen für Selbständige sowie Investorendarlehen eingeführt. Ebenso stellt Homepoint Kontoauszugsdarlehen sowie Nicht-QM-Cashflow-Darlehen für Immobilieninvestoren vor. (Mehrere andere große Nichtbanken haben auch Anlegerkreditprodukte.)

Nicht-QM-Hypotheken umfassen Kredite, die nicht von einer Regierung oder „Agentur“ durchgesetzt werden könnenFannie MaeoderFreddy Mac. Nicht-QM-Darlehen verwenden in der Regel alternative Einkommensdokumente, da sich Kreditnehmer nicht auf herkömmliche Gehaltsabrechnungen verlassen können oder anderweitig außerhalb der Kreditrichtlinien der Agentur liegen. Der Pool von Nicht-QM-Kreditnehmern umfasst Immobilieninvestoren, Immobilienflotter, Ausländer, Geschäftsinhaber, Gig-Arbeiter und Selbständige sowie eine kleinere Gruppe von Eigenheimkäufern, die mit Kreditherausforderungen konfrontiert sind, wie z. B. frühere Insolvenzen.

„Nicht-QM-Richtlinien werden vierteljährlich, manchmal monatlich wiederholt“, sagte Yoon. „Im Gegensatz zu Agenturdarlehen, die eine Zeit lang ziemlich stagnieren, ändert sich Nicht-QM ständig, wenn sich der Markt entwickelt.

„Das erfordert also viel Personal und Fachwissen. Stellen Sie sich eine Mega-Plattform vor, die darin eintauchen und sich bewegen muss. Es wäre praktisch unmöglich.“

Im Gegensatz zu den kleineren Nichtbanken-Kreditgebern und Investmentfirmen, die sich auf Nicht-QM-Kredite spezialisiert haben, verfolgen große Plattform-Kreditgeber wie UWM und Homepoint jedoch eine andere Agenda, um diesen Markt zu erobern. Sie sehen Non-QM als Erweiterung des Produktmenüs, nicht als Hauptgericht.

„Ich denke, die Leute sprechen von Non-QM, weil es etwas anderes ist, aber … wenn Sie die Zahlen durchgehen … und Sie werden sehen, dass es weniger als 5 % bis 10 % des Geschäfts ausmacht“, sagte Mat Ishbia, Präsident und CEO von Pontiac, Michigan. basierend auf UWM, in einem aktuellen HousingWire-Podcast-Interview. „… Wir werden keine 30 Milliarden US-Dollar in Nicht-QM investieren, aber gleichzeitig, wenn es die Nadel ein wenig bewegt und Maklern zum Erfolg verhilft, dann werden wir es tun.“

Will Pendleton, Senior Managing Director und Leiter des Non-Agency-Segments bei Ann Arbor, MichiganHome Point Finanzenwelcherist als Homepoint tätig, bot eine ähnliche Ansicht darüber, warum der Kreditgeber seine Reichweite auf dem Nicht-QM-Markt ausbaut. In einer kürzlichenOnline-Interview, stimmte Pendleton Yoon darin zu, Kredite ohne QM als „ein sehr komplexes Produktset“ zu beschreiben. Ein Hauptziel für Homepoint bei der Expansion in diesem Segment, fügte er hinzu, sei es, seine Beziehungen zu seinen Geschäftspartnern, zu denen auch Makler gehören, zu „pflegen und zu schützen“ und ihnen als „One-Stop-Shop“ zu dienen, „um mehr davon zu erfassen Marktplatz.”

„Wenn Sie uns Ihre Kredite anvertrauen, werden wir einen großartigen Service und eine hervorragende Ausführung liefern, selbst wenn wir ein sehr komplexes Produktset haben, und seien wir ehrlich, Nicht-QM-Produkte sind von Natur aus komplex“, sagte Pendleton.

Sprecher von UWM und Homepoint sagten jeweils, die Führungskräfte des Unternehmens wollten diese Geschichte nicht weiter kommentieren.

Anders sieht es bei kleineren Shops aus, die sich seit Jahren auf Nicht-QM-Kredite spezialisiert haben. Nicht-QM-Darlehen sind ihr Lebenselixier, nicht nur ein Segment eines viel größeren Produktmixes.

„Die überwiegende Mehrheit der Kreditnehmer, denen wir Finanzierungslösungen anbieten, sind selbstständige Kreditnehmer in kleinen Unternehmen“, sagte Mack Walker, Vice President of Capital Markets bei Deephaven-Hypothek, ein langjähriger Nicht-QM-Kreditgeber mit Sitz in Charlotte. „Jedes Geschäft ist also etwas anders und hat dort eine andere Geschichte zu erzählen. Sie brauchen Underwriter mit der Erfahrung, um dort einzusteigen und die Geschichte zu verstehen.“

Für das gesamte Jahr 2021 erreichte das Nicht-QM-Verbriefungsvolumen laut KBRA-Tracking etwa 27 Milliarden US-Dollar, wobei sich die Volumenschätzungen für dieses Jahr voraussichtlich verdoppeln werden. Mehrere Kreditgeber im Nicht-QM-Bereich prognostizierten Ende letzten Jahres einen Nicht-QM-Markt für 2022 knapp über 40 Milliarden US-Dollar. Basierend auf dem bisherigen Tempo der Transaktionen im Jahr 2022 könnte diese Schätzung von 40 Milliarden US-Dollar weit hinter der tatsächlichen Jahresendmarke zurückbleiben.

Der PLS-Markt spiegelt einige, aber nicht alle, der Vergabeaktivitäten auf dem Nicht-QM-Hypothekenvergabemarkt wider. Dennoch ist es ein guter Indikator für die Richtung des Marktes, und etwa drei Monate nach Jahresbeginn machten Nicht-QM-PLS-Deals fast 50.000 Hypotheken aus, basierend auf der Größe der Kreditpools in diesen Deals. Angesichts der Tatsache, dass die Selbstständigen, die Teil der Gig Economy sind, zwischen 11 % und einem Drittel der US-Arbeitskräfte ausmachen, je nachdemQuelle der Analyse, Es scheint, dass es noch viel Platz für das Wachstum des Nicht-QM-Marktes gibt.

Da immer mehr Kreditgeber in den Nicht-QM-Bereich einsteigen, unabhängig davon, ob ihre Ziele darin bestehen, das Produktangebot zu erweitern oder sich ausschließlich auf diese wachsende Marktnische zu konzentrieren, scheint es klar zu sein, dass die Kreditgeber im kommenden Jahr viele Optionen zur Auswahl haben werden. Und die Kreditgeber werden viele Möglichkeiten haben.

Manish Valecha, Leiter Client Solutions beiAngel Oak HauptstadtTeil von Atlanta-basierteEngel Eiche cos., ein weiterer erfahrener Nicht-QM-Kreditgeber, sagt, dass der Nicht-QM-Markt „als Prozentsatz des Gesamtmarktes in einem normalisierten Umfeld etwa 10 % bis 12 % beträgt“ – und fügt hinzu, dass dies die Größe des Nicht-QM-Marktes in den frühen 2000er Jahren war , vor der globalen Finanzkrise. Das bedeutet, dass die potenzielle Größe des Nicht-QM-Marktes heute nach Velechas Berechnungen etwa 175 bis 200 Milliarden US-Dollar beträgt.

„Es gibt viele Leute, von denen ich bezeichne, dass sie ihre Zehen in Nicht-QM stecken, und das hat gute und schlechte Seiten“, sagte Tom Hutchens, Executive Vice President of Production bei Angel Oak Mortgage Solutions, ebenfalls Teil der Angel Oak-Familie von Firmen. „Das Gute daran ist, dass es die Exposition von Nicht-QM gegenüber einem breiteren Marktbereich absolut erhöht, aber der Nachteil ist, dass es schwierig ist, sich mit Nicht-QM zu beschäftigen.

“Agentur [Fannie Mae and Freddie Mac] Kredite können als Klick auf eine Schaltfläche betrachtet werden, um eine Hypothek zu erhalten. Nun, das ist bei Nicht-QM nicht der Fall. Sie klicken nicht auf eine Schaltfläche und erhalten eine Hypothek.“