In vielen Gemeinden wurden Hausbesitzer und Hauskäufer mit atemberaubenden Erhöhungen der Grundsteuer konfrontiert. Für Schulen und Regierungen ist es teurer, Dienstleistungen zu bezahlen. Und in vielen Gemeinden ist der Wert von Häusern in den letzten Jahren stark gestiegen, was durch Neubewertungen zu Steuererhöhungen geführt hat.
Allerdings gehen die Meinungen darüber auseinander, welche Auswirkungen höhere Steuern auf die örtlichen Immobilien- und Hypothekenmärkte haben werden.
„Ich glaube nicht, dass Grundsteuern Deals zunichte machen“, sagte Tay Toliver, Direktor für Gemeindeförderung bei Thrive-Hypothek in Georgetown, Texas.
Dieser nördliche Vorort von Austin im Williamson County ist typisch für viele Countys. Das Wachstum war so groß, dass der Schulbezirk kürzlich zwei Grundschulen gebaut hat. In der ersten Hälfte des Jahres 2022 explodierten die Immobilienpreise im Landkreis und stiegen in einigen Vierteln im Jahresvergleich um 40 %, da Menschen aus dem teureren Austin vertrieben wurden.
Williamson County Nach Angaben des Immobilienanalyseunternehmens zahlten Hausbesitzer im Jahr 2022 durchschnittlich fast 8.000 US-Dollar an Grundsteuern pro Jahr ATTOM, das im Frühjahr eine jährliche Erhebung der Grundsteuern durchführt. Der Markt hat sich inzwischen abgekühlt, aber die Steuern steigen.
Im August erhöhte der Landkreis den Steuersatz leicht. Zusammen mit höheren Hausbewertungen aus Verkäufen im letzten Jahr hat dies dazu geführt, dass der durchschnittliche Hausbesitzer bis zum Geschäftsjahr 2024 jährlich zusätzliche 130 US-Dollar an Steuern zahlen muss, so der Landkreis.
Toliver bemerkte jedoch, dass es in Texas keine gibt staatliche Einkommensteuerwas die Gesamtwirkung von Grundsteuererhöhungen abschwächt.
„Es (die Steuer) ist definitiv eine Frage, die die Leute wissen wollen, nämlich wie hoch die Grundsteuern sind, wenn ich im Osten von Austin lebe, im Vergleich dazu, wenn ich hier im Williamson County lebe“, sagte Toliver.
„Wenn sich jemand darüber Sorgen macht (Steuern), schiebe ich es immer auf den Käufer zurück und frage ihn: ‚Haben Sie Einfluss auf die Erhöhung Ihrer Mietzahlung?‘“
Im Jahr 2022 wird die durchschnittliche Steuer für ein US-Einfamilienhaus betrug 3.901 US-Dollar, ein Anstieg von 3 % im Vergleich zu 2021, ATTOM gemeldet. Bei den Zahlen von ATTOM handelt es sich um Schätzungen, die auf einer Analyse lokaler Steuerdaten, Hauswerten und der Verwendung eines automatisierten Bewertungsmodells basieren.
Für Hauskäufer seien Grundsteuern „ein großes Problem“, sagte Rob Barber, CEO von ATTOM, in einer E-Mail.
„Hohe Steuerbelastungen können einen großen Einfluss darauf haben, ob Käufer von einem potenziellen Hauskauf absehen können“, sagte Barber. „Natürlich kann es die Nachfrage dämpfen und damit auch die Preise in einigen Märkten beeinträchtigen.“
Laut Barber kostet die Bereitstellung von Dienstleistungen für Kommunalverwaltungen und Schulen mehr. Dies gilt insbesondere an der Ostküste in einem Bundesstaat wie New Jersey, der über viele Kleinstädte und Schulbezirke sowie hohe Mitarbeitergehälter und geringe Skaleneffekte aufgrund der vielen kleinen Regierungen verfügt. „Je höher die Kosten, desto höher die Steuerbelastung.“
Die Grundsteuern ändern sich nicht im Gleichschritt mit der Entwicklung der Immobilienpreise in einer Region. Höhere Werte erhöhen oft die Grundsteuer eines Eigenheims, aber nicht immer.
Die Kommunalverwaltungen bestimmen, wie viel Geld benötigt wird, um die Kosten für Dienstleistungen wie Polizei, Parks, Straßen und öffentliche Schulen zu decken. Lokale Gutachter bestimmen, wie viel jeder einzelne Immobilieneigentümer auf der Grundlage des geschätzten Werts des Hauses zahlen muss. Der Schätzwert liegt häufig deutlich unter dem geschätzten Marktwert.
Viele Bezirke führen regelmäßige Bewertungen von Immobilien durch, manchmal jährlich oder alle zwei Jahre. Aber die Landkreise führen die Bewertungen auf unterschiedliche Weise durch. Pittsburghs Allegheny CountyBeispielsweise hat das Unternehmen seit 2012 keine landesweite Bewertung mehr durchgeführt. Doch in mehreren Stadtteilen sind die Immobilienwerte und Steuern in die Höhe geschossen. Laut ATTOM verzeichneten einige Hausbesitzer in Pittsburgh im Jahr 2022 eine Steuererhöhung von mehr als 50 %.
Die Schulbezirke des Allegheny County haben die Hausverkäufe aufmerksam beobachtet, und wenn ein Haus weit über dem Schätzwert verkauft wird, appelliert der Bezirk in der Regel an die Prüfungskommission des Kreises, seinen steuerpflichtigen Wert näher an den aktuellen Verkaufspreis anzuheben. Dies hat zu einer Situation geführt, in der neue Eigenheimkäufer in bestimmten Stadtteilen nun deutlich höhere Steuern zahlen als ihre Nachbarn für ein vergleichbares Eigenheim, berichtete die gemeinnützige Nachrichtenorganisation PublicSource.
Höhere Steuern stellen jedoch nicht unbedingt eine große Belastung für den Immobilienmarkt dar. Während Bewohner grüner Viertel an der Ostküste, wie in Manhattan oder Bergen County, New Jersey, einige der höchsten Grundsteuern des Landes zahlen, verfügen die Hausbesitzer auch über höhere Einkommen. Daher sind etwaige negative Auswirkungen von Steuern auf den lokalen Wohnungsmarkt gedämpft.
„Es ist wahrscheinlicher, dass sie sich große Steuerschulden leisten und Hypotheken aufnehmen können“, sagte er. Barber stellte außerdem fest, dass wohlhabende Gemeinden mit hohen Steuern tendenziell auch über die besten Schulbezirke und erstklassige staatliche Dienstleistungen verfügen. Diese Annehmlichkeiten können die Grundsteuer in die Höhe treiben, stellen aber auch „einen erheblichen Anreiz für Käufer dar“.
Allerdings haben Steuern in einigen Märkten eine Rolle bei der Abkühlung der Immobilienpreise gespielt. Laut Barber stiegen die durchschnittlichen Hauswerte in etwa einem Drittel der Märkte, in denen die durchschnittliche Grundsteuer 5.000 US-Dollar überstieg, um weniger als 5 % oder sanken. Nur in einem von sechs Landkreisen dieser Gruppe stiegen die Immobilienwerte um 10 %.
Im Gegensatz dazu stiegen die durchschnittlichen Immobilienwerte im vergangenen Jahr in fast zwei Dritteln der Bezirke in Gemeinden, in denen die durchschnittliche Grundsteuer weniger als 2.000 US-Dollar pro Jahr betrug, um mindestens 10 %.
Hypothekenbanker aus New Jersey Luke Chamberlin sagt, dass er bei Besprechungen mit Kunden immer frühzeitig die Grundsteuer zur Sprache bringt. Im Bergen County ist die durchschnittlicher Hausbesitzer Laut ATTOM zahlte das Unternehmen im Jahr 2022 etwas mehr als 13.000 US-Dollar an Grundsteuer, was zu den höchsten Beträgen im Land gehört.
„Das Thema Grundsteuer stand schon immer im Vordergrund“, sagte Chamberlin, Niederlassungsleiter von NJ Lenders Corp. Büro in HoHoKus. „Sie (die Steuer) war schon immer hoch und war schon immer ein wichtiger Faktor bei ihrer Entscheidung, was sie kaufen und wo sie kaufen.“
Die hohen Grundsteuern in New Jersey seien für Kreditnehmer jedoch selten ein Dealbreaker gewesen, sagt Chamberlin. In Kombination mit den heutigen hohen Zinssätzen und Immobilienpreisen sind die Steuern jedoch ein deutlicherer Schmerzpunkt. Chamberlin sagte, dass das Kreditvolumen in seiner Region in den letzten Monaten zurückgegangen sei.
Eine Erhöhung der Grundsteuer habe eher direkte Auswirkungen auf die monatliche Hypothekenrechnung, stellte Chamberlin fest. Eine Erhöhung der Grundsteuer um 1.000 US-Dollar erhöht beispielsweise die monatliche Zahlung für eine Hypothek um 83 US-Dollar, während eine Erhöhung des Hauspreises um 1.000 US-Dollar die monatliche Rechnung nur um etwa 7 US-Dollar erhöht, wenn man von Zinssätzen von etwa 7 % für eine 30-jährige Festfinanzierung ausgeht Darlehen.
„Für den Erstkäufer eines Eigenheims ist es auf jeden Fall wichtig, aber für den Umsteiger in unserer Gegend ist es auch wichtig“, sagte Chamberlin. Er stellte fest, dass die jährliche Steuerbelastung für einen Nachziehkäufer in Bergen manchmal von 8.000 $ auf 17.000 $ oder mehr steigen kann. „Das ist ein großer Sprung für die Menschen in einer Gegend, in der es so hohe Steuern gibt.“