Die Turbulenzen auf den britischen Finanzmärkten haben Analysten zu der Vorhersage veranlasst, dass die Hauspreise um bis zu 20 % fallen könnten, inmitten des „Gemetzels“ im Hypothekensektor und Warnungen vor einem großen Anstieg der Kreditkosten.
Trotz des sich verschärfenden Lebenshaltungskostendrucks trotzt der Immobilienmarkt seit Monaten den Schwarzsehern. Das könnte sich nach dem Chaos, das Kwazi Kwartengs Mini-Budget angerichtet hat, endlich ändern.
Ray Boulger, Senior Mortgage Technical Manager beim Immobilienkreditmakler John Charcol, prognostizierte einen Rückgang von „vielleicht rund 10 %“ im nächsten Jahr. Analysten wie die Credit Suisse sagten, dass es zwischen 10 % und 15 % liegen könnte. Andere behaupteten, es könnte sogar noch ernster sein.
Graham Cox, Direktor der Firma Self Employed Mortgage Hub, sagte: „Wenn wir nicht sehr viel Glück haben und die Inflation viel schneller als vorhergesagt sinkt, sehe ich kein anderes Ergebnis als einen beträchtlichen Rückgang der Immobilienpreise – möglicherweise über 20 % in den nächsten zwei bis drei Jahren. Ich werde beschuldigt, ein Schwarzseher zu sein, aber wenn Sie einfache Mathematik und gesunden Menschenverstand verwenden, wie können die Immobilienpreise nicht fallen? Ein Mangel an Wohnungsangebot hilft kein Jota, wenn die Hypothekenzinsen irgendwo zwischen 5 % und 7 % liegen.“ Er behauptete, dass „die jahrzehntelange Immobilienblase kurz vor dem Platzen steht … Es ist jetzt ein Käufermarkt“.
Den meisten veröffentlichten Daten zufolge haben die Immobilienpreise viele überrascht, indem sie weiter gestiegen sind: Laut Halifax und Nationwide sind sie im August typischerweise um 0,4 % bzw. 0,8 % gestiegen. Nationwide sagte, dass die Jahresrate des britischen Immobilienpreiswachstums immer noch (nur) im zweistelligen Bereich liegt: 10 %, gegenüber 11 % im Juli.
Eines der Elemente, das den Markt lebhaft hält, ist jedoch, dass die Nachfrage das Angebot überwog – mit anderen Worten, ein Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern hat die Preise weiter in die Höhe getrieben. Viel hängt davon ab, was mit dem Angebot in der Zukunft passiert und ob die Leute, die derzeit über den Kauf nachdenken, ihre Ambitionen zurückschrauben oder das Handtuch werfen und ihre Pläne vorerst aufgeben werden.
Ian Hewett, der Gründer von Bearded Broker in Ashford, Kent, sagte, der offensichtliche Mangel an Lagerbeständen seiner örtlichen Immobilienmakler sei „erschreckend“ und fügte hinzu: „Ja, die Hypothekenzinsen sind dramatisch gestiegen, zusammen mit allen Haushaltsrechnungen, so dass die Erschwinglichkeit sinkt eine Herausforderung, aber der extreme Mangel an Lagerbeständen wird wahrscheinlich einen Crash verhindern, selbst wenn die Nachfrage stark zurückgeht.“
Hausbesitzer wurden jedoch gewarnt, sich auf eine „signifikante“ Zinserhöhung der Bank of England vorzubereiten, was für die 2,2 Millionen Menschen, die derzeit einen variablen Zinssatz haben, viel teurere Hypotheken bedeuten wird. Die Preise für Angebote, die Personen angeboten werden, die eine neue Hypothek aufnehmen möchten, sind bereits sprunghaft angestiegen und könnten noch einen langen Weg vor sich haben.
Die britischen Ökonomen von Pantheon Macroeconomics sagten, der durchschnittliche zweijährige Festzins, bei dem der Käufer 75 % des Immobilienwerts leiht, habe sich in diesem Jahr von 1,34 % auf 3,64 % im August fast verdreifacht. Sie fügten hinzu: „Er wird bis Ende des Jahres auf mindestens 6 % steigen, wenn die Märkte mit dem Leitzins richtig liegen, und möglicherweise weiter, wenn die Kreditgeber beginnen, ein wachsendes Risiko von Kreditnehmern in Bedrängnis und Ausfall einzupreisen.“
Dem könnten wir wohl schon nahe kommen. Am Mittwoch erhöhte Nationwide einige seiner neuen Festzinssätze um bis zu 1,2 Prozentpunkte, und selbst die wettbewerbsfähigsten neuen zweijährigen Festzinssätze liegen jetzt bei über 5,5 %. Noch vor 13 Monaten konnte ein Kreditnehmer am Markt einen neuen festen Zinssatz zu einem Preis von unter 1 % erwerben. Halifax bot einen zu 0,83 % an.
Laut Pantheon Macroeconomics könnte der Anteil des durchschnittlichen verfügbaren Einkommens neuer Käufer, der durch monatliche Hypothekenzahlungen absorbiert wird, Anfang nächsten Jahres von 22 % Anfang 2022 auf 32 % steigen Strom zukünftiger Zahlungen; Viele andere werden die Erschwinglichkeitstests der Kreditgeber nicht bestehen“, sagten sie.
Laut Nationwide verschlangen die Hypothekenzahlungen für potenzielle Erstkäufer in London selbst zu Beginn dieses Sommers in der Regel mehr als 50 % des Nettogehalts (für das Vereinigte Königreich insgesamt waren es etwas mehr als 30 %).
Die Turbulenzen auf dem Hypothekenmarkt – mit verfügbaren Zinssätzen, die eine Stunde später wieder verschwunden sind – bereiten Käufern und Maklern große Kopfschmerzen.
Der Datenanbieter Moneyfacts teilte am Mittwoch mit, dass Banken und Bausparkassen am Dienstag über Nacht einen Rekord von 935 Hypothekenprodukten gezogen haben – mehr als doppelt so viel wie der bisherige Rekord von 462 im April 2020 zu Beginn der Covid-Sperren.
Paul Neal von Missing Element Mortgage Services sagte: „Im Moment ist da draußen ein totales Gemetzel. Die Räder kommen aus dem Hypothekenmarkt.“
Während David Hollingworth vom Broker L&C Mortgages sagte, dass sich die Dinge mit unglaublicher Geschwindigkeit bewegten, fügte er hinzu: „Dies ist nicht das Jahr 2008, als die Kreditgeber keine Liquidität oder Finanzierung hatten. Das sind Kreditgeber, die mit extrem volatilen Finanzierungskosten zu kämpfen haben.“
Bei den Änderungen der Hypothekenzinsen „dreht sich alles um neue Kunden“, fügte er hinzu und sagte, dass es keine Hinweise auf Panik der Kreditgeber in Bezug auf bestehende Hypothekenangebote oder Anträge gab, die ihre Reise bereits begonnen hatten. „Wenn Sie ein Hypothekenangebot haben, sollte das für einen bestimmten Zeitraum gültig sein.
Aber Sie sind möglicherweise anfälliger, wenn Sie nur eine grundsätzliche Zustimmung haben, im Gegensatz zu einem formellen Antrag, da dies ein breiter Indikator für Zustimmung ist.“