Die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung diese Woche machte eine Reihe von wesentliche Änderungen auf Loan Level Pricing Adjustment (LLPA) Gebühren belastet von Fannie Mae und Freddy Mac auf konventionelle/konforme Hypotheken.
Es löst Besorgnis bei Hypotheken- und Immobilienhandelsgruppen aus, die befürchten, dass die Optimierungen qualifizierten Kreditnehmern inmitten einer bestehenden Erschwinglichkeitskrise schaden werden.
Die Änderungen umfassen Preisaktualisierungen für Zweitwohnungen, hochwertige Darlehen und Auszahlungsrefinanzierungen, die erstmals 2022 angekündigt wurden. Die Agentur führt auch eine „überarbeitete“ LLPA-Matrix ein, die die Preise nach Darlehenszweck differenziert, mit Rastern für Kaufdarlehen, begrenzte Cash-out-Refinanzierungsdarlehen, Cash-out-Refinanzierungsdarlehen und zusätzliche LLPAs nach Darlehensattribut. Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen wird jetzt auch in der Preismatrix berücksichtigt, mit einer neuen Preisanpassung für Kreditnehmer mit einem DTI-Verhältnis von über 40 %.
Die Änderungen treten am 1. Mai 2023 in Kraft.
In einer Erklärung sagte FHFA-Direktorin Sandra Thompson, dass die Änderungen die „Sicherheit und Solidität“ von Fannie Mae und Freddie Mac stärken werden, indem sie „ihre Fähigkeit verbessern, ihre Kapitalposition im Laufe der Zeit zu verbessern“.
Die LLPA-Änderungen führen zu dauerhaft reduzierten oder eliminierten Gebühren für Erstkäufer von Eigenheimen und Personen mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Sie beinhalten auch deutlich reduzierte Gebühren für Kreditnehmer mit geringerer Kreditwürdigkeit, aber starken Anzahlungen.
Aber es gibt auch einige Verlierer. Für die meisten „Cash-out“-Darlehen gibt es große Erhöhungen der LLPA-Gebühren, und Anleger zahlen gemäß der neuen Preismatrix auch höhere Gebühren.
Der Mittelklasse-Kreditnehmer wird auch mit höheren Gebühren belastet. Da die FHFA neue Bandbreiten für Kreditnehmer auf den höchsten Ebenen schafft, zahlen Kreditnehmer mit FICO-Scores zwischen 720-739 und 740-759 mehr an LLPA-Gebühren – manchmal Tausende von Dollar mehr.
„Für einige Kreditnehmer mit guter Kreditwürdigkeit und moderaten Anzahlungen werden Gebühren erhoben, die Hauskäufer mit mittlerem Vermögen treffen“, so die Bundesverband der Immobilienmakler (NAR) in einer Erklärung am Donnerstag festgestellt. „Darüber hinaus hat FHFA neue Gebühren für Kreditnehmer mit höheren Schulden-Einkommen-Scores aufgenommen.
„Nach einem Anstieg der Hypothekenzinsen um drei Prozentpunkte ist jetzt nicht die Zeit, die Gebühren für Hauskäufer zu erhöhen“, sagte die NAR. „Darüber hinaus muss sich die FHFA mit ihrer jüngsten Erhöhung der Gebühren für Eigenheimkäufer in Hochpreismärkten sowie mit Garantiegebühren befassen, die alle Eigenheimkäufer betreffen. Eigenheimkäufer leiden und diese Änderungen sind überfällig. Jetzt ist die Zeit.”
Die Verband der Hypothekenbanken äußerten sich ähnlich und stellten fest, dass das neue Rahmenwerk die Gesamtpreise zu erhöhen scheint, was auf dem heutigen langsamen Wohnungsmarkt Anlass zur Sorge gibt.
„Da die Hochsaison für Eigenheimkäufe mit diesen Änderungen zusammenfällt, sollte die FHFA zusätzliche Programmänderungen in Betracht ziehen, um die Erschwinglichkeit zu verbessern, einschließlich der Anhebung der Bereichsmedianeinkommensschwelle für die Produkte der GSEs mit geringer Anzahlung“, sagte Bob Broeksmit, Präsident und CEO der Handelsgruppe. „Dieser Schritt würde die Berechtigung für Kreditnehmer erweitern, die die monatliche Verpflichtung einer Hypothekenzahlung erfüllen können, aber keine erheblichen Ersparnisse haben, um eine große Anzahlung zu leisten.“
Der MBA forderte die FHFA auf, die Umsetzung zu verzögern, damit die Kreditgeber die Aktualisierungen und die Neukalibrierung der Vorauszahlungsmatrix in die Preisgestaltung integrieren könnten.