DerBundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung‘s Ankündigung von letzter Woche, die Vorabgebühren für Kredite mit hohem Saldo und Zweitwohnungen mit Wirkung zum 1.
Tatsächlich ist die neue Gebührenstruktur der FHFA für staatlich geförderte Unternehmen (GSE) Fannie Mae und Freddie Mac laut Dashiell Robinson, Präsident des kalifornischen Mill ValleyRedwood Trust.
„Wir betrachten die Ankündigung als konstruktiv für den Nichtvermittlungsmarkt“, sagte Robinson. „Der neue Preisrahmen … sollte das Angebot auf private Marktteilnehmer wie Redwood verlagern.
„Auf dem heutigen Markt sehen wir die Ausführung von Private-Label-Verbriefungen für diese [high-balance and second-home loan] Produkte günstiger als der Verkauf an die GSEs, was nur noch deutlicher werden sollte.“
Redwood brachte über seinen Sequoia Mortgage Trust (SEMT)-Conduit im Jahr 2021 insgesamt neun Verbriefungstransaktionen auf den Markt, die durch 4.705 Kredite im Wert von fast 4,2 Milliarden US-Dollar unterstützt wurden, wie Aufzeichnungen der Anleihe-Ratingagenturen zeigen. Die erste Verbriefungstransaktion im Jahr 2022, die über Redwoods Sequoia Conduit (SEMT 2022-1) begeben wurde, umfasste einen Kreditpool von 751 Hypotheken im Wert von 687,2 Millionen US-Dollar, a Kroll Bond Rating Agentur Bericht zeigt.
„Redwood, durch unser Sequoia-Programm [as of year-end 2021] hat seit 2008 in 76 Transaktionen fast 30 Milliarden US-Dollar an Krediten mit hohem Saldo verbrieft“, sagte Robinson. „Wir verteilen auch fast 50 % unserer Produktion über den Großhandelsverkauf an verschiedene Versicherungsunternehmen, Vermögensverwalter und Finanzinstitute – weitere wichtige Liquiditätsquellen für den Privatsektor.“
Chris Abate, CEO von Redwood, fügte hinzu: „Die Ankündigung der FHFA bietet eine willkommene zusätzliche Abstimmung zwischen privatem Kapital und den GSEs, um unsere gemeinsamen Ziele für den Zugang zu Wohnraum und die Erschwinglichkeit zu fördern. Redwood bleibt ein sehr komplementärer Partner für die GSEs, und wir sehen diese Änderungen insgesamt als konstruktiv für das Originierungsvolumen außerhalb der Agenturen an.“
Diese Ausrichtung unterliegt jedoch politischen Änderungen, die das Verhältnis zwischen den Märkten für Agenturen und Nicht-Agenturen im Laufe der Zeit verändern und verändern. Die jüngste Änderung der Richtlinien für Fannie Mae und Freddie Mac wird die Kreditvergabegebühren für Hypotheken mit hohem Saldo um 0,25% bis 0,75% anheben, basierend auf einem gebundenen Beleihungsplan. Bei Zweitwohnungshypotheken erhöhen sich die gestaffelten Gebühren zwischen 1,125% und 3,875%.
Zwei weitere kürzlich angekündigte politische Änderungen, die letztes Jahr angekündigt wurden, wurden jedoch als negativ für den Handelsmarkenmarkt angesehen, da sie als drängend angesehen wurden, mehr Hypotheken und Verbriefungen in den GSE-Bucket zu treiben.
Im November 2021 gab die FHFA, die die GSEs beaufsichtigt, bekannt, dass sie die konformen Kreditlimits für 2022 anhebt, wobei 95 % der US-Counties einem neuen Basis-GSE-Darlehenslimit von 647.200 USD unterliegen, während etwa 100 kostspielige Countys Kreditlimits von annähernd 1 Million US-Dollar einhalten. Mit der Erweiterung der GSE-Kreditlimitbox werden dem privaten Markt Kredite entzogen, die für Private-Label-Verbriefungen gebündelt werden können.
Ebenso wurde ein Anstieg der Private-Label-Transaktionen und des Transaktionsvolumens im Jahr 2021 zunächst teilweise durch die FHFA-Politik vorangetriebenÄnderungen im Januar2021 zu den Preferred Stock Purchase Agreements (PSPAs), die die GSEs regeln. Die wichtigste Änderung war eine Obergrenze für den Erwerb von Hypotheken durch Zweitwohnungen und Renditeliegenschaften durch die GSE. Der durch diese Änderungen verursachte Marktschub für Eigenmarken wurde jedoch durch die Aussetzung im vergangenen September zunichte gemacht und wird nun von der FHFA überprüft.
Sandra Thompson, geschäftsführende Direktorin der FHFA, die von Präsident Joe Biden zum ständigen Direktor der Agentur ernannt wurde, scheint auf die Bedenken des Privatmarktes bezüglich der GSE-Mission Creep zu hören, zumindest wenn es um bezahlbare Wohnungen geht.
„Im Vergleich zu den Vorjahren stellen die konformen Kreditlimits für 2022 aufgrund des historischen Anstiegs der Hauspreise im letzten Jahr einen deutlichen Anstieg dar“, sagte sie bei der Bekanntgabe der neuen Kreditlimits. „Die FHFA bewertet aktiv die Beziehung zwischen dem Wachstum der Hauspreise und konformen Kreditlimits, insbesondere in Bezug auf die Schaffung erschwinglicher und nachhaltiger Wohneigentumsmöglichkeiten in allen Gemeinden.“
Die jüngste Entscheidung der FHFA, ab April ihre Vorabkreditgebühren für Hochpreis- und Zweitwohnungsdarlehen zu erhöhen, scheint dieses Versprechen zu erfüllen, da sie die den GSEs zur Verfügung stehenden Ressourcen erweitert, um Bedenken hinsichtlich erschwinglicher Wohnungen zu lösen, und gleichzeitig Erweiterung des Spielfelds für den Markt ohne Agenturen.
„Für die Branche gehen wir davon aus, dass die Ankündigung das Emissionsvolumen ohne Agenturen in die Höhe treibt und den prognostizierten Rückgang aufgrund der höheren konformen Kreditlimits im Allgemeinen ausgleicht“, sagte Robinson. „Wir glauben auch, dass die neue Preisanpassung auf Kreditebene für Zweitwohnungen ein logischer Ersatz für die vorherige Obergrenze ist, da sie zusätzliche Subventionen in einer vorhersehbareren Preisgestaltung für die Vergabe bietet.
„Insgesamt branchenweite Lieferaussichten für 2022 für RMBS-unabhängige RMBS [residential mortgage-backed securities] ist positiv.“
Aber was die Regierung gibt, kann sie in Zukunft auch wieder wegnehmen. „Wenn die neue Richtlinie über einen längeren Zeitraum so bleibt, werden Sie am Ende den Privatsektor eingreifen und möglicherweise mehr Liquidität schaffen“, sagte Tom Piercy, Geschäftsführer von DenverIncenter Hypothekenberater. „Aber geht es in Richtung der Obergrenzen für Zweitwohnungen und Investorendarlehen … in sechs oder neun Monaten?“
Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass in absehbarer Zeit eine Politikumkehr bei den GSE-Darlehensgebühren in Aussicht gestellt wird, so einige Branchenbeobachter, die davon ausgehen, dass ThompsonsBestätigungsanhörungläuft gut für sie diese Woche und sie wird zur ständigen Direktorin der FHFA ernannt. Diese Beobachter weisen darauf hin, dass die föderale Politik für die von der Regierung kontrollierten GSEs von der amtierenden Verwaltung geleitet wird.
Die Änderungen der PSPAs im Januar 2021, die beispielsweise den Kauf von Immobilien- und Zweitwohnungshypotheken durch die GSEs begrenzten, waren eine Politik, die unter der Trump-Administration eingeleitet wurde. Die Obergrenzen wurden im September 2021 unter der Regierung von Biden ausgesetzt. In diesem Zusammenhang werden jetzt die Gebühren für Vorabkredite erhöht.
„Obwohl es in letzter Zeit viele Richtlinienänderungen gab, die die Originatoren verdauen mussten, gibt es derzeit bedeutende Wachstumstreiber für die Branche“, sagte Robinson von Redwood. “[Those include] die Umstellung auf die neue Definition von qualifizierten Hypotheken („QM“), erwartetes Wachstum bei Nicht-QM [mortgages] da die Originatoren nach mehr Produkten suchen, um höhere Zinsen zu bekämpfen, und eine leichte Lockerung der aufgrund von COVID eingetretenen Überkorrektur der Kreditvergabestandards, insbesondere da die wirtschaftliche Erholung solide bleibt.
„Wir haben eine Reihe von aktuellen und anhaltenden Beispielen für die Stärke und Bedeutung des Marktes ohne Agenturen erlebt, insbesondere im Hinblick auf die sich entwickelnden Bedürfnisse des Wohnungsmarktes“, fügte Robinson hinzu, „und wir erwarten diese positive Dynamik für die Branche über Nicht-Agenturprodukte hinweg fortzusetzen.“
Der PLS-Markt für Darlehensgebühren-Bojen nach der FHFA erschien zuerst auf HousingWire.