Zwangsvollstreckungen kosten viel Geld. Eine konservative Schätzung der finanziellen Belastung für den Kreditnehmer, den Gläubiger, den Bürgen und die umliegende Gemeinde zeigt, dass eine Zwangsvollstreckung bis zu 65.000 US-Dollar kosten kann.
Wenn Kreditnehmer die monatlichen Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum durch eine dauerhafte Stundungsoption auslassen, könnte dies dazu beitragen, diesen finanziellen Verlust zu vermeiden. Forscher an der Städtisches Institut argumentieren, dass Nachsicht der erste Schritt im Standard-Toolkit zur Verhinderung von Zwangsvollstreckungen sein sollte.
Der Vorschlag von Laurie Goodman, der Gründerin von Urban’s Housing Finance Policy Center, Ted Tozer, ehemaliger Präsident von Ginnie Maeund Alexei Alexandrov, ehemaliger Chefvolkswirt bei der Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierungwürden Maßnahmen, die während der Pandemie umgesetzt wurden, dauerhaft gemacht.
Die Forscher argumentieren, dass einige Lebensschocks – Arbeitsplatzverlust, Gesundheitskrise, Tod eines Mitschuldners, Scheidung – stark mit Zwangsvollstreckungen verbunden sind. Während COVID-19, einem kollektiven Schock, hat Nachsicht wohl eine massive Zwangsvollstreckungswelle verhindert.
Obwohl die Wertsteigerung der Eigenheimpreise und Stimulus-Checks sicherlich auch geholfen haben, Zahlungsverzugsquoten liegen nun etwa auf dem Niveau von 2019, und die Zwangsvollstreckungen liegen bei etwa der Hälfte des Niveaus von 2019.
Kreditnehmer, die individuelle Schocks erleben – einige davon jedenfalls, sofern sie dokumentiert sind – sollten die gleiche Erleichterung auslösen, argumentieren die Forscher.
„Die Zwangsvollstreckung ist das Teuerste, was während einer Hypothek passieren kann“, sagte Alexandrov. „Eine geringere Wahrscheinlichkeit einer Zwangsvollstreckung spart Geld für alle – für Finanzinstitute und Kreditnehmer.“
Aber während der Kreditnehmer nicht zahlt, wer würde das tun? Und was wäre, wenn die Nachsicht nicht immer erfolgreich die Zwangsvollstreckung verhinderte?
Für den konventionellen Hypothekenmarkt könnten die staatlich geförderten Unternehmen die gesamten Kosten der Nachsicht tragen, argumentieren die Forscher. Dienstleister würden die Zahlungen leisten, und die GSEs würden die Dienstleister am Ende der viermonatigen Nachsichtsfrist erstatten.
Das bedeutet, dass Dienstleister mit kurzfristigen Liquiditätsproblemen konfrontiert sein könnten – insbesondere Dienstleister von Ginnie Mae, da sie bis zu sechs Monate Zahlungen vorstrecken müssen und keine Rückzahlung erhalten, bis das Darlehen zurückgezahlt wird oder eine Zwangsvollstreckung eintritt.
Aber Nachsicht wäre möglicherweise ein Geldverdiener. In den von den Forschern vorgestellten Szenarien würden die Risikoträger Verluste mehr als wettmachen.
Die Forscher bieten diese Back-of-the-Envelope-Berechnung an. Wenn 75 % der Kreditnehmer, die einen Nachlass erhalten, ihn überhaupt nicht wirklich brauchten, 20 % trotzdem in die Zwangsvollstreckung gehen und der Nachlass nur 5 % der Kreditnehmer vor der Zwangsvollstreckung bewahrt, gäbe es immer noch einen Nettovorteil von 2.290 $ pro Nachlass, einschließlich ein Vorteil von 6 $ für den Kreditinhaber. Aber wenn die Erfolgsquote geringfügig höher wäre, sagen wir 8,4 %, würde der Gesamtvorteil pro Nachsicht mehr als 4.500 $ betragen, einschließlich 1.240 $ Vorteil für den Kreditinhaber.
Langfristig würden Servicer davon profitieren, weniger notleidende Kredite zu haben, die am meisten sind teuer im Service.
Die GSEs könnten die Vorteile von weniger Zwangsvollstreckungen mit ihren Kontrahenten teilen, schreiben die Forscher. Während die GSEs die Hypothekenversicherer nicht direkt entschädigen, würde die Erschöpfung der Reserven, die die Hypothekenversicherer für Zahlungsausfälle zurückstellen, rückgängig gemacht, sobald die Kredite wieder funktionieren.
Wenn die Police bei der Verhinderung von Zwangsvollstreckungen wirksam ist, könnten die Hypothekenversicherer schließlich sogar ihre Sätze senken. Anleger, die ein GSE-gestütztes Hypothekenrisiko eingehen, könnten kleinere Spreads benötigen, schreiben die Forscher.
Das Programm könnte flächendeckend für vom Bund abgesicherte Kredite umgesetzt werden. Dazu gehören neben den GSEs auch die Landwirtschaftsdeparment der Vereinigten Staaten von Amerikadas Bundesverwaltung für Wohnungswesen und die Abteilung für Veteranenangelegenheiten. Aber selbst wenn einige und nicht alle dieser Unternehmen das Programm umsetzen würden, wäre die Verhinderung einiger Zwangsvollstreckungen ein finanzieller Nettogewinn.
„Es wäre sehr schön, wenn alle das gleichzeitig und koordiniert machen würden. Aber es ist nicht notwendig“, sagte Goodman.
Es sind noch einige Details zu klären. Es könnte komplizierter sein, die Nachsicht für Hypotheken umzusetzen, die nicht von der Bundesregierung abgesichert sind. Es gibt keine Regulierungsbehörde für Dienstleister von hypothekenbesicherten Wertpapieren von Eigenmarken, außer der Amt für finanziellen Verbraucherschutz.
Private-Label-Wertpapiere hätten am Ende einer Stundung keine standardisierte staatlich geförderte Unternehmensrückerstattung. Laut Tozer ist die Feststellung, wer die Zahlungen für diesen Sektor finanziert, die „härteste Hürde“.
Aber Goodman sagte, dass die potenziellen Einsparungen für Private-Label-Investoren „so überzeugend“ sind, und sobald die Investoren von den finanziellen Vorteilen überzeugt sind, könnte Nachsicht zum Standard werden.
Tozer hofft, dass die Bundesregierung den Erfolg ihrer Hilfsprogramme für COVID-Kreditnehmer nicht vergisst.
„Ich möchte sicherstellen, dass Nachsicht ein Standardbestandteil der FHA, der VA, des ländlichen Wohnungswesens wird“, sagte Tozer. „Die Leute werden sich über die Kosten aufregen, aber ich würde es hassen, wenn sie vergessen würden, wie mächtig es war.“
Der Beitrag Die Wirtschaftlichkeit hinter einem dauerhaften Forbearance-Plan erschien zuerst auf HousingWire.