Die Verkäufe neuer Eigenheime übertrafen die Verkaufsschätzungen massiv mit einem Anstieg von 28 % von Monat zu Monat. Und aus dem 461.000 Nur neue Häuser stehen zum Verkauf 49.000 sind fertiggestellt und können bezogen werden. Das sind beides verrückte Statistiken!
Die monatlichen Angebotsdaten fielen – in normalen Zeiten würde dies als bullischer Bericht für den Wohnungsbau angesehen werden. In diesem Umfeld mit im Jahresvergleich sinkenden Kaufanwendungsdaten ist dieser Bericht jedoch nicht so optimistisch, wie es scheint.
Die Erklärung hat viel mit der Tatsache zu tun, dass die Verkäufe neuer Eigenheime bereits sehr niedrig sind, sodass diese monatlichen Berichte wild aussehen können. Wir hatten diesen Sommer eine Phase, in der die Hypothekenzinsen von 6,25 % wieder auf 5 % zurückgingen und ein Teil der Verkaufsaktivitäten für neue Eigenheime zunahm. Generell sind diese Datenleitungen aber eben sehr volatil und revisionsanfällig. Tatsächlich passierte dies bei den Verkäufen neuer Eigenheime im Mai, nur damit die Daten wieder auf den Trend rückläufiger Verkäufe zurückkehrten.
Die Volkszählung Büro gemeldet dass der Verkauf von Neue Einfamilienhäuser lagen im August bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 685.000. Dies liegt 28 % über der revidierten Juli-Rate von 532.000, aber 0,1 % unter der Schätzung vom August 2021 von 686.000.
Wie Sie unten sehen können, waren die Verkäufe neuer Eigenheime historisch niedrig, und wie ich bereits sagte, arbeiten wir nicht von der Spitze aus 1,4 Millionen Niveau, das wir 2005 gesehen haben. Tatsächlich liegen die Verkäufe neuer Eigenheime unter dem Rezessionsniveau von 2000 und bereits wieder auf dem Niveau von 1996. Wenn wir also einen Monat haben, in dem die Nachfrage anzieht, kann das die Nadel stark bewegen.
Nun sind Überarbeitungen immer entscheidend, und die Überarbeitungen in diesem Bericht waren positiv. Daher können die Daten in diesem Umfeld sehr extrem sein, insbesondere in einem kurzen Zeitraum, in dem die Zinsen fielen und einige Geschäfte abgeschlossen werden konnten. Aus diesem Grund würde ich nicht zu viel in die Revisionen hineinlesen.
Es zeigt jedoch, dass die Bauherren im Vergleich zum Zeitraum 2005-2008 in einer viel besseren Position sind, um mit ihrem massiven Angebot fertig zu werden.
Natürlich sind die Hypothekenzinsen im Moment viel höher. Während ich dies schreibe, haben wir Hypothekenzinsen von 7 % erreicht, und das bedeutet, dass die Bauherren ihre zukünftigen Probleme mit Angebot und Nachfrage besser im Auge behalten müssen. Sie sind gut darin, ihren Bestand viel schneller zu verkaufen als bestehende Hausverkäufer, die möglicherweise immer noch mit den Preisen geizen.
Meine Faustregel für die Antizipation des Bauherrenverhaltens basiert auf dem Dreimonatsdurchschnitt des Angebots:
- Wenn Versorgung ist 4,3 Monate und darunter ist dies ein ausgezeichneter Markt für die Bauherren.
- Wenn das Angebot 4 ist0,4 bis 6,4 Monate, das ist nur ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen.
- Die Bauherren werden den Bau zurückziehen, wenn der Vorrat reicht 6,5 Monate und darüber.
Die neuesten Volkszählungsdaten zeigen, dass die saisonbereinigte Schätzung der zum Verkauf stehenden neuen Häuser Ende August bei 461.000 lag, was bei der aktuellen Verkaufsrate einem Angebot von 8,1 Monaten entspricht.
Wie Sie sehen können, schwanken die monatlichen Angebotsdaten stark und können sich im Gegensatz zum bestehenden Hausverkaufsmarkt viel schneller nach oben oder unten bewegen, insbesondere in diesem Umfeld mit steigenden Zinsen, in dem viele Häuser noch im Bau sind. Bis das monatliche Angebot im Dreimonatsdurchschnitt unter 6,5 Monate sinkt und die Verkäufe neuer Eigenheime steigen, befindet sich dieser Sektor noch in einer Rezession.
Diese Faustregel für Bauherren hat sich in der Vergangenheit für mich bewährt, da sie sich an den Unterschied zwischen dem Verkauf von neuen und bestehenden Eigenheimen anpasst.
Und denken Sie daran: Raus aus dem 461.000 Nur neue Häuser stehen zum Verkauf 49.000 sind fertiggestellt und können bezogen werden. Das sind nicht viele Häuser und die Bauherren werden sich die Zeit nehmen, den Rest der im Bau befindlichen Häuser und die Häuser, die noch nicht einmal begonnen haben, auszubauen.
Aus 8.1 monatelange Versorgung, 5.36 Monate sind im Bau, 1,86 Monate wurden noch nicht begonnen und nur 0,86 Monate sind abgeschlossen.
Sie müssen verstehen, dass die Bauherren hier sind, um Geld zu verdienen, und sie haben Möglichkeiten, Produkte viel effizienter zu bewegen als bestehende Hausverkäufer, weil sie nach dem Verkauf des Hauses keinen Unterschlupf suchen müssen. Sie müssen nur das Angebot und die Nachfrage ihres Produkts verwalten und sicherstellen, dass sie es zu einem Preis verkaufen, der zu ihrem Geschäftsmodell passt.
Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Wohnungsfertigstellungsdaten seit einiger Zeit nirgendwo mehr verschwunden sind.
Hoffentlich kann dies den verrückten Bericht erklären, den wir heute erhalten haben: Die Schlagzeile war nicht nur ein massiver Schlag gegen die Schätzungen, sondern die verpassten Verkäufe des Vormonats wurden nach oben revidiert. Da die Verkaufszahlen so niedrig sind und die Daten von Monat zu Monat wild werden können, haben wir von Zeit zu Zeit Berichte wie diesen.
Der bestehende Marktplatz für den Verkauf von Eigenheimen ist viel größer und hat viel mehr Verkäufe als der Markt für den Verkauf neuer Eigenheime, daher gibt es außerhalb einiger einmonatiger Ereignisse wie der TRID-Implementierung oder der COVID-19-Kaufpause in der Regel keine verrückten Bewegungen wie diese.
Im Allgemeinen befindet sich der Sektor für den Verkauf neuer Eigenheime jedoch – genau wie der größere Wohnungsmarkt – immer noch in einer Rezession, da Verkäufe, Produktion, Arbeitsplätze und Einkommen zurückgehen. Irgendwann in der Zukunft ändert sich dies, aber jetzt sind die Raten zu hoch und Ich sehe keine Veränderung bis sie tiefer gehen. Sobald die monatlichen Angebotsdaten im Dreimonatsdurchschnitt unter 6,5 Monate fallen können und die Verkaufstrends positiv sind, werde ich meine Einstellung ändern.
Die Post-Verkäufe neuer Eigenheime sind um 28 % gestiegen – aber glauben Sie nicht, dass der Hype zuerst auf HousingWire auftauchte.