Das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) und die Federal Housing Administration (FHA) stellte in einem Briefing am Dienstag fest, dass es ihm gelungen sei, ein weiteres Spitzenjahr für den Mutual Mortgage Insurance (MMI) Fund zu verzeichnen.
Der MMI-Fonds der FHA erreichte zum 30. September eine Kapitalreservequote von 11,11 %, eine Steigerung um drei Prozentpunkte im Vergleich zu 2021, wie aus dem am Dienstagmorgen veröffentlichten Jahresbericht der FHA an den Kongress hervorgeht. Dies ist das siebte Jahr in Folge, in dem das Verhältnis seinen gesetzlichen Mindestwert von 2 % überschritten hat.
Günstige Faktoren, verminderte Bedenken
Während Verband der Hypothekenbanken das Weiße Haus und die FHA vor kurzem aufgefordert, die Hypothekenversicherungsprämien (MIPs) zu senken, gab FHA-Kommissarin Julia Gordon zu Beginn der Telefonkonferenz am Dienstag an, dass es keine Ankündigungen zu Änderungen der Hypothekenversicherungsprämien geben werde.
„Wir kündigen heute keine Änderung der Hypothekenversicherungsprämie an“, sagte Gordon. „Ich habe bei zahlreichen Gelegenheiten darüber gesprochen, und ich hoffe, Sie alle wissen inzwischen, dass Änderungen am MIP nicht vorgenommen werden, bevor das Budget für das Geschäftsjahr 2023 vorliegt.“
Der MMI-Fonds der FHA profitierte im Jahr 2022 von einigen der gleichen makroökonomischen Faktoren des Wohnungsmarkts, die zur günstigen Performance des MMI-Fonds im vergangenen Jahr geführt haben, einschließlich der Fortsetzung des historischen Niveaus der Hauspreissteigerung (HPA).
Die FHA stellte in dem Bericht auch fest, dass eine der schwerwiegenderen Bedenken des letzten Jahres zerstreut worden war.
„Die schwere Kriminalitätsrate der FHA lag zum 30. September 2022 bei 4,77 %“, sagte die FHA in einer Erklärung. „Dies ist ein Rückgang um vier Prozentpunkte in nur einem Jahr und ein Rückgang um mehr als sieben Prozentpunkte gegenüber dem Höchststand von 11,90 % im November 2020.“
Die erhöhte Zahlungsverzugsrate in den Jahren 2020 und 2021 wurde durch die COVID-19-Coronavirus-Pandemie verschärft, eine Zeit, in der mehr als 2 Millionen FHA-Kreditnehmer mit ihren Hypotheken im Rückstand waren.
Dem Bericht zufolge wirkte sich jedoch die breite Verfügbarkeit von pandemiebedingten Verlustminderungsoptionen direkt auf diese Zahl aus.
„Über 1,8 Millionen FHA-Kreditnehmer nutzten das COVID-19-Forbearance-Angebot der FHA, das es den Kreditnehmern ermöglichte, die Zahlung ihrer Hypothekenzahlungen aufzuschieben“, heißt es in dem Bericht. „Diese Nachsicht bot finanzielle Unterstützung und Seelenfrieden in einer sehr stressigen Zeit.“
Schätzungsweise 400.000 Kreditnehmer beantragten allein im Geschäftsjahr 2022 eine pandemiebedingte Verlustminderungsoption, zusätzlich zu den 1,4 Millionen Kreditnehmern, die eine solche Erleichterung seit Beginn der Pandemie Anfang 2020 beantragten.
Neue und riskante Wirtschaftstrends
Dem Bericht zufolge gibt es jedoch aufkommende Wirtschaftstrends, die das Potenzial haben, die Gewinne des Fonds in den kommenden Jahren zu stören.
„Steigende Inflation könnte sich kurzfristig negativ auf das HPA-Wachstum auswirken“, heißt es in dem Bericht. „Der Verbraucherpreisindex liegt seit dem zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2022 bei mindestens 8 %, ein Anstieg, der die Federal Reserve dazu veranlasst hat, das ganze Jahr über eine Reihe von Anhebungen der kurzfristigen Zinsen um 75 Basispunkte vorzunehmen.“
Die Zinserhöhungen haben zu Bedenken geführt, dass die Federal Reserve eine Rezession auslösen könnte, wenn sie versucht, die Inflation zu zähmen. Um sich vor zukünftigen Verlusten zu schützen, haben einige der größten Einlageninstitute des Landes laut Bericht ihre Reserven aufgebaut.
„[This is] ein Zeichen der Besorgnis, dass eine erhöhte Inflation, steigende Zinssätze und die Möglichkeit einer höheren Arbeitslosigkeit in der Zukunft die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer belasten könnten“, heißt es in dem Bericht.
Neue Prioritäten
Verband der Hypothekenbanken (MBA) Präsident Bob Broeksmit sagte, der Bericht spiegele ein „sehr gesundes“ FHA-Programm wider, aber es müsse noch mehr getan werden.
„Angesichts der gesunden Finanzlage von FHA ist MBA weiterhin der Ansicht, dass HUD FHA-Darlehen erschwinglicher machen sollte, indem die Prämien für Hypothekenversicherungen gesenkt werden, sobald die Haushaltsmöglichkeiten dies zulassen“, sagte Broeksmit. „Dieser Schritt würde dazu beitragen, die Auswirkungen höherer Hypothekenzinsen auszugleichen und die Kaufkraft vieler potenzieller Erstkäufer von Eigenheimen, Minderheitskäufern und Personen mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu verbessern.“
Das Community Home Lenders of America (CHLA) ebenfalls eingewogen und stellte fest, dass Prämienkürzungen Priorität haben sollten.
„[CHLA] erneuert seine langjährige Forderung an die FHA, die jährlichen Prämien zu kürzen und ihre Life-of-Loan-Politik zu beenden, nachdem der heutige MMIF-Finanzbericht wachsende Reserven und einen Nettowert von mehr als dem 5,5-fachen der gesetzlichen Anforderung zeigt“, sagte ein CHLA-Sprecher. „CHLA schätzt die technischen Probleme beim Scoring des Budgets, die durch Prämienkürzungen aufgeworfen werden – aber die Verdopplung der Hypothekenzinsen seit Anfang dieses Jahres macht diese Maßnahmen wichtiger denn je.“