Mit freundlicher Genehmigung von Karen Images
- Das ehemalige Schachwunderkind AJ Steigman ist der Top-Wohnimmobilienmakler in Atlanta.
- Er hat eine Software entwickelt, die große Datensätze scannt, um unterbewertete Häuser zu finden.
- Aber seine Kunden sind keine typischen Familienkäufer – sie sind Hedgefonds und Private-Equity-Firmen.
AJ Steigman hat letztes Jahr mehr Häuser in Atlanta verkauft als jeder andere Makler – obwohl er in Florida lebt und keine Vollzeitmitarbeiter hat.
Dank eines 20.000-Dollar-Computers und eines proprietären Softwaresystems namens „Steignet“, das er 2018 an der University of Pennsylvania eingeführt hat, ist er in der Lage, Wohnimmobilien aus Tausenden von Kilometern Entfernung zu verkaufen.
Die Algorithmen des Systems scannen große Datensätze, um unterbewertete Einfamilienhäuser vor der menschlichen Konkurrenz zu identifizieren. Sein Name ist eine Anspielung auf das bösartige künstliche Intelligenz-Netzwerk „Skynet“ von Terminator, wie das Wall Street Journal zuerst berichtete.
Aber auf der Kundenliste von Steigman werden Sie keine Hauskäufer finden. Stattdessen arbeitet er mit Investoren zusammen, die die Häuser verkaufen oder gewinnbringend vermieten.
Steigman lehnte es ab, seine Kunden zu nennen, sagte aber gegenüber Insider, dass sie Hedgefonds, vermögende Family Offices und Private-Equity-Unternehmen mit einem Volumen von über einer Milliarde Dollar seien. Institutionelle Anleger — die von kleinen Vermietern bis hin zu großen Playern an der Wall Street reichen können — kauften im vierten Quartal 2021 ein Rekordhoch von 18,4 % der US-Haushalte, Rotflosse im Februar angekündigt.
„Während rekordhohe Hauspreise für einzelne Hauskäufer problematisch sind, sind sie ein Grund, warum die Nachfrage der Investoren stärker denn je ist“, sagte Redfin-Ökonom Sheharyar Bokhari genannt als Antwort auf den wachsenden Trend. “Investoren, die einen Rekordanteil an zum Verkauf stehenden Häusern kaufen, sind ein Faktor, der diesen Markt für normale Hauskäufer schwierig macht.”
Das liegt daran, dass sich Großinvestoren oft Barangebote leisten können, während normale Hauskäufer auf Hypotheken und Finanzierungen angewiesen sind. Für den Verkäufer und den Listing Agent sind Barkäufe viel unkomplizierter zu handhaben.
Laut der Atlanta Realtors Association hat Steigman im vergangenen Jahr 300 Immobilien in Atlanta für insgesamt 86 Millionen US-Dollar verkauft. Er sagte, dies sei nur ein „Bruchteil“ seiner gesamten Schließungen (einschließlich Verkäufe in Florida), die er auf rund 130 Millionen US-Dollar schätzt.
Der Hightech-Makler schreibt seinen Erfolg im Immobiliengeschäft seiner Kindheit zu, die er als internationaler Schachmeister trainierte. Steigman erwarb a nationaler Schachmeister Titel mit 13 Jahren und war laut Steignet-Website acht Jahre in Folge der US-Spieler Nr. 1 in seiner Altersklasse.
„Ich habe damals meine Partien mit den Computern analysiert und immer versucht, all die verschiedenen Züge und Sequenzen zu erkennen“, sagte Steigman, der heute 36 Jahre alt ist, gegenüber Insider. „Also nehme ich diesen sehr wissenschaftlichen und quantitativen Ansatz für Immobilien.“
Aufgrund dieser Fähigkeiten zur Mustererkennung prognostizierte Steigman, dass Wohnimmobilien schon früh zu einer skalierbaren Investition werden würden, sagte er gegenüber Insider. Während sich andere Firmen auf Arbeitskräfte konzentrierten, sagte Steigman, er habe die Daten verdoppelt.
“So wie ein Schach-Supercomputer 50 Großmeister auslöschen kann, braucht man, wenn man ein sehr leistungsfähiges System baut, nicht viele Mitarbeiter, um dies zu tun”, fügte er hinzu.
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Bis vor kurzem war der größte Akteur im Bereich algorithmischer Immobilien der iBuying-Zweig von Zillow, der im November geschlossen wurde. Das Unternehmen investierte Millionen in die Entwicklung fortschrittlicher Algorithmen, um Häuser zu bewerten, Immobilien zu kaufen und sie schnell gewinnbringend umzutauschen.
Rich Barton, CEO von Zillow, sagte bei einer Telefonkonferenz, dass die iBuying-Modelle die Unvorhersehbarkeit des Wohnungsmarktes in der Pandemie-Ära nicht bewältigen könnten, was dazu führte, dass sie zu viel für Angebote bezahlten. Die Aktien von Zillow, Redfin und Opendoor sind alle seit letztem Herbst aufgrund der gescheiterten Bemühungen von iBuying abgestürzt.
Steigman sagte, dass es kein Schlüsselmerkmal gibt, das seine Algorithmen von der Konkurrenz unterscheidet, und verglich den Entwicklungsprozess der Software mit dem Bau einer Rakete durch Elon Musk.
„Es ist nicht so, dass der Treibstoff die geheime Sauce ist“, sagte er gegenüber Insider. “Es sind all die Iterationen, die ständig perfektioniert werden.”
In Atlanta wurde laut Redfin-Daten fast ein Drittel der im vierten Quartal 2021 verkauften Häuser von Investoren gekauft. Das ist der höchste Prozentsatz aller Bundesstaaten in den USA. In der Zwischenzeit treiben Käufer von außerhalb der Stadt mit größeren Budgets als die Anwohner die Immobilienkosten in die Höhe und schüren die Angst vor einer Immobilienblase.
Da Wohneigentum für viele Amerikaner immer unerreichbarer wird, befürchten einige Leute, dass der Einstieg der Wall Street in Wohnimmobilien normale Leute aus dem Markt gedrängt hat. Aber während die Präsenz von Hauskäufern für Investoren in Städten wie Atlanta und Charlotte an Bedeutung gewonnen hat, sind die Verbraucher immer noch zahlenmäßig weit in der Überzahl, wie es Vox zuvor getan hat gemeldet.
„Um ehrlich zu sein, machen die Verbraucher den größten Teil des Marktes aus“, sagte Steigman gegenüber Insider und fügte hinzu, dass Unternehmen durch die Arten von Immobilien, die sie kaufen können, streng begrenzt sind. “Sie werden alle Institutionen zusammen zerquetschen.”