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- Ein Vergleich der Lage des Wohnungsmarktes in den beiden größten Volkswirtschaften der Welt zeigt zwei unterschiedliche Arten von Krisen.
- In den USA werden Millennials vom Wohnungsmarkt verarscht und ausgepreist.
- In China wird es keine Generation sein, die die Hauptlast einer Krise trägt – stattdessen würde ein Fallout auf dem Immobilienmarkt zu generationenübergreifenden, familiären Krisen führen.
Es ist keine gute Zeit, ein Millennial zu sein, der versucht, ein Haus zu kaufen.
Millennials sollen sich gerade in den besten Jahren des Eigenheimkaufs befinden, aber stattdessen werden sie von den städtischen Märkten ausgeschlossen und stehen vor der Aussicht, für immer zu mieten.
„Aufgrund der steigenden Immobilienpreise in städtischen Gebieten können sich Millennials im Allgemeinen den Kauf einer Immobilie nicht leisten, was zu einem globalen Phänomen geworden ist“, schrieb Chunling Li, ein bekannter chinesischer Soziologe, in einem Papier mit dem Titel „Kinder der Reform und Öffnung: Chinas neue Generation und neue Ära der Entwicklung”, veröffentlicht im Journal of Chinese Sociology.
Die Wohnungsmärkte auf der ganzen Welt erleben einige Versionen dieser Krise, aber ein Vergleich der aktuellen Lage des Wohnungsmarktes in den beiden größten Volkswirtschaften der Welt zeigt zwei verschiedene Arten von Krisen. Während die US-Immobilienkrise hauptsächlich von einer Generation getragen wird, wird Chinas potenzielle Immobilienkrise über mehrere Generationen innerhalb derselben Familie hinweg spürbar sein. Und während China mit dem möglichen Zahlungsausfall von Evergrande – einem der größten Immobilienentwickler des Landes – zu kämpfen hat, rückt eine Immobilienkrise immer näher am Horizont auf.
Amerikas Immobilienkrise: Eine Generation trägt die Hauptlast
In den USA werden Millennials in puncto Finanzen massiv unter Druck gesetzt, und das ist nirgendwo so offensichtlich wie auf dem Immobilienmarkt. Sie stehen vor ihrer zweiten Wohnungskrise in 12 Jahren.
Pro Wohnungseigentumsbericht 2021 der Wohnungsliste, 47,9 % der US-Millennials sind jetzt Eigenheimbesitzer. Das ist mehr als vor drei Jahren, aber es liegt immer noch hinter anderen Generationen zurück: Im Alter von 30 Jahren waren 42 % der Millennials Hausbesitzer, während 48 % der Generation X und 51 % der Babyboomer Hausbesitzer im gleichen Alter waren.
Diese Verzögerung ist zum großen Teil auf steigende Immobilienpreise zurückzuführen. Steigende Eigenheimkosten in den USA haben dazu geführt, dass Millennials 2008 ihr erstes Eigenheim in den USA kauften 39% mehr bezahlt als ihre Babyboomer-Kollegen 40 Jahre zuvor.
Aber sie werden auch durch die Verfügbarkeit von Häusern verarscht – unabhängig davon, ob sie tatsächlich einen Kauf tätigen können oder nicht. Wie Hillary Hoffower von Insider Anfang des Jahres berichtete, verursachten die Pandemie, eine Unterversorgung an Häusern und ein Holzmangel einen perfekten Sturm für potenzielle Eigenheimkäufer in den USA. Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin, sagte Hoffower, dass es in den USA einfach nicht genug Häuser für Millennials, Amerikas größte Generation, gibt, um sie zu kaufen.
All dies hat zu einer Generation geführt, die im Verhältnis weniger Eigenheime besitzt als frühere Generationen in ihrem Alter; zahlten mehr für diese Häuser, wenn sie überhaupt kaufen konnten; und kämpfen jetzt darum, Vermögen anzuhäufen, weil sie nicht in der Lage waren, Eigenkapital durch Wohneigentum aufzubauen.
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Chinas Wohnungskrise: Jeder – und seine Familie – ist betroffen
Die Wohneigentumsquoten in China sind hoch.
Laut einer Studie vom Januar sind mehr als 90 % der Haushalte Hausbesitzer Papier über Wohneigentum in China vom National Center for Biotechnology Information. Die USA haben zum Vergleich eine 65-prozentige Wohneigentum Bewertung.
Und es hört nicht bei einem Zuhause auf: Mehr als 20% der Hausbesitzer in China besitzen mehr als ein Haus.
Aber die Anzahlung für Ihre erste Immobilie in China ist mit 30-40% hoch, sagte Dr. Xin Sun, ein leitender Dozent für chinesisches und ostasiatisches Geschäft am King’s College London. Bei zusätzlichen Immobilien, die als Investition erworben werden, ist die Anzahlung mit 50-60% sogar noch höher.
In ihrem Papier vom Oktober 2020 untersuchte die Soziologin Li, wie Chinas „neue Generation“ – die in den 1980er und 1990er Jahren Geborenen – in einer Ära der Reformen aufwuchs. Lis Forschung umfasste, wie Chinas Millennials studieren, Geld ausgeben und sparen – und wie sie Häuser kaufen. Da die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahrzehnten in die Höhe geschossen sind, mussten sich die meisten Millennials an private Kreditvergabenetzwerke wenden, um ein Haus zu kaufen.
„In China müssen die meisten der Millennial-Generation finanzielle Unterstützung von den Eltern suchen, um ein Haus (oder eine Wohnung) zu kaufen, um eine Familie zu gründen“, schrieb Li.
Sun erklärte weiter, wie die Regierungspolitik dieses Muster der intrafamiliären Kreditvergabe geschaffen hat: „Die Regierung hat zunehmend restriktivere Grenzen für Marktkredite festgelegt, wie viel Geld man von Banken leihen kann, um Immobilien zu kaufen, insbesondere für Zweit- und Dritthäuser .” Als Ergebnis, sagte er, leihen sich die Menschen viel Geld von Familienmitgliedern, um ihre Anzahlungen zu leisten.
Aus diesem Grund würde im schlimmsten Fall des Wohnungsmarkts in China keine Generation ausgelöscht werden, sagte Sun: Es sind die Familien.
„Chinesische Familien sind nicht so getrennt wie in der westlichen Welt, was bedeutet, dass jede Generation, um eine Immobilie in China zu kaufen, wahrscheinlich Geld von allen Familienmitgliedern sammeln muss“, sagte Sun. “Zum Beispiel brauchen jüngere Generationen, die in Großstädten Immobilien kaufen, Ersparnisse von den Banken von Mama und Papa und sogar von den Großeltern.”
Das bedeutet, dass bei einem Problem auf dem Immobilienmarkt – sagen wir, ein riesiger Immobilienentwickler mit Schulden von 300 Milliarden US-Dollar – die Rückzahlung der Anleihe verpasst hat Fristen, und starke Anzeichen von Ansteckungsrisiko – was ausgelöst würde, wäre keine Welle von Bankausfällen. Es wäre eine Welle von Privatinsolvenzen, die sich von Einzelpersonen auf ihre Familien ausbreiten würde.
Das Thema ist besonders besorgniserregend, da Immobilien einen großen Teil der chinesischen Wirtschaft und einen großen Teil des Haushaltsvermögens ausmachen. Der Sektor macht 29% des BIP Chinas (Wohnungen machen etwa 15-18% des amerikanischen BIP). Und nach Schätzungen von Moody’s sind 70-80% des chinesischen Haushaltsvermögens an Immobilien gebunden. CNBC im August gemeldet.
Ein Wohlstandsgefälle entlang geografischer Linien
Experten sagen, dass Evergrande einfach zu groß ist, um von der Regierung ignoriert zu werden, und erwarten, dass Peking in eine kontrollierte Implosion des Unternehmens eingreift. Und obwohl von Peking erwartet wird, dass es bei der Abwicklung des Bankrotts den Käufern von Eigenheimen Vorrang einräumt (hauptsächlich zur Aufrechterhaltung der sozialen Stabilität), wird es immer noch Menschen geben, die den Preis für Evergrandes schlecht verwaltete und übergroße Schuldenlast von 300 Milliarden US-Dollar zahlen.
Die Unterschiede in der Art und Weise, wie Familien in China betroffen sind, sind laut Experten weitgehend auf die Vermögensgrenzen zurückzuführen.
Haushalte, die nur ein Eigenheim besitzen, gelten als am stärksten gefährdet.
“Menschen, die ein Eigenheim besitzen, haben aufgrund hoher Preise und niedrigem Einkommen ein gewisses Risiko”, sagte Li Gan, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Texas A&M University und Direktor des Survey and Research Center for China Household Finance an der Southwestern University of Finance in Chengdu und Wirtschaft, sagte mir zuvor. “Für viele von ihnen wird ihre Anzahlung von Freunden geliehen, von Verwandten – nicht von Banken.”
“Die Menschen, die aus Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen stammen, und diejenigen, die kürzlich Immobilien gekauft haben, sind aufgrund der Kombination aus niedrigerem Einkommen, geringerem Familienvermögen und höheren Preisen, die sie bezahlt haben, höheren Risiken ausgesetzt”, sagte Sun.
Das Wohlstandsgefälle spiegelt sich auch entlang geografischer Grenzen wider. Während mehr als 83 % der verheirateten Millennials aus städtischen Familien Eigentum besitzen, besitzen weniger als 27 % der verheirateten Millennials aus ländlichen Familien Eigentum, schrieb Li.
Was dies zusammenfügt, schrieb Li, ist, dass “die Übertragung von Wohlstandsungleichheit zwischen den Generationen zunehmend verschärft wird, wodurch eine immer größer werdende Kluft zwischen den jungen Leuten aus städtischen Familien und denen aus ländlichen Familien entsteht.”